銀行信貸行為與房地產泡沫的相互作用機制研究

張毅穎 李瑞強 張雪蓮

【摘要】近年來，我國房地產行業高速發展，房價不斷攀升，十九大報告中習近平總書記再次強調“房子是用來住的不是用來炒的”，而房地產市場的非理性繁榮往往伴隨著房地產泡沫的出現與膨脹，房地產泡沫也與銀行信貸行為相互作用，而我國銀行業當前自身抵御能力還較為不足，因此給我國經濟帶來了一定的風險隱患，本文分別從美國、日本、愛爾蘭三大國際典型的房地產泡沫中總結經驗，以此分析銀行信貸行為與房地產泡沫相互作用的機制，對我國房地產業和銀行業提出對策建議。

【關鍵詞】房地產 銀行業 房地產泡沫 銀行信貸

一、國外房地產泡沫的經驗總結

（一）美國房地產泡沫

1831年成立的儲蓄信貸協會，是在政府的支與監管下以吸收小額存款的形式為購房者提供住宅貸款的非銀行金融機構。在第二次世界大戰后，美國經濟開始逐漸復蘇，導致人們對住房的需求日益旺盛，加之20世紀80年代初，里根總統對房地產業實行稅收優惠政策，蓄信貸協會飛速發展，資產規模迅速擴張，使得儲蓄信貸協會對房地產貸款的擴張，于此同時，房地產投資大規模擴張，房地產行業的日漸興旺使得銀行向房地產業的貸款也日益增長，直接促使了80年代美國房地產和建筑行業的過熱的現象，導致房地產泡沫的形成與膨脹，但是伴隨著1986年國際石油價格的暴跌再加上1987年華爾街股市的崩盤，紐約股市“黑色星期一”等一系列突發事件，房地產行業開始迅速蕭條直至房地產泡沫開始破裂。房地產泡沫所帶來的房價的驟降，加之股市的崩盤，極大程度上挫傷了美國民眾以及各大機構的投資熱情，外資也紛紛撤出美國市場，市場開始萎靡，在消費投資不斷減少的同時紛紛拋售所持資產，使其一瞬間供過于求，再次降低了資產的市場價值，再加之許多人投資投機的失敗，不僅使銀行等金融機構的壞賬不斷增多，他們手中所白持的房地產資產也在不斷的下降，從而以儲蓄貸款協會為中心的銀行業危機全面爆發，大量的問題機構關閉，信貸規模不斷收縮，不斷加大房地產價格下跌的壓力，房地產泡沫徹底破滅。

（二）日本房地產泡沫

20世紀80年代，日本在經濟增長率、勞動生產率等方面均已趕超美國，由于日本屬于島國且人多地少，因此當時的日本人堅信“土地不會貶值”，在經濟高速發展的大環境下，使得日本國民在滿足其住房需求的同時也將房屋作為一種等同于股票的投資手段，在全國范圍內形成投機熱潮，同時受到國際上的影響，日本開始實行金融自由化改革，日本中央銀行逐漸實行寬松的金融政策，1983年日本開始漸進的實行利率自由化，并于兩年后實現了大額存款利率的自由化以及低貼現率，日本政府也逐漸放開對金融市場其他方面的管制，例如公司可直接以發行長期債券的方式在金融市場上融資，逐步放開信貸配置，加劇了銀行等金融機構的競爭，而房地產業作為高收益行業成為許多銀行等金融機構信貸資金涌向的行業，同時各大銀行為了搶占市場份額，也向公眾提供了大量的貸款，更加激發了日本民眾的投機熱情，導致土地價格、住宅價格不斷暴漲，最終形成泡沫，直到20世紀80年代末期，日本通貨膨脹率超過2%，銀行不得不開始采取緊縮性金融政策，貼現率被連續提高了五次，國際資本獲利后開始撤資加之1990年實行的抑制土地投機的政策，日本房地產泡沫徹底破滅，陷入了長達數年的經濟蕭條。

（三）愛爾蘭房地產泡沫

愛爾蘭的房地產市場也是愛爾蘭的主要GDP貢獻市場，愛爾蘭房地產價格在10年內連續上漲，房地產事業發展迅速，在資金方面，當時的愛爾蘭每年都存在著較大的貿易順差，就2009年來說，貿易順差達到387億歐元，加之高額的外國直接投資金額存量2100億歐元，達到了2487億歐元。因此白2000年起，愛爾蘭的房價指數一路飆升，截至2007年，房價指數從70飆升到了140。與此同時，在歐盟的所有國家中愛爾蘭人均擁有住房指標是最低的，對于投資者來說愛爾蘭的房地產市場擁有著巨大的潛力，并且金融危機過去的20年愛爾蘭的快速發展，人口增長和收入的大幅增加為房地產市場創造了大量的需求，這種巨大的需求潛力加上愛爾蘭的低稅收，吸引大批投資者入駐愛爾蘭的房地產市場，加之銀行等金融機構大幅下調房地產貸款利率，更是為在房地產市場上吸引了更加多的投資者。而在消費者市場上房價的不斷上漲導致居民形成正財富效應，刺激了居民消費的增長導致GDP的虛增，隨著金融危機的爆發，愛爾蘭的房價變化也是最為巨大的，并且房價的驟減趨勢絲毫沒有得到控制，房地產事業嚴重受挫，顯示出房地產泡沫嚴重，伴隨著房地產泡沫的破裂，房地產的崩盤也產生了大量的失業，使愛爾蘭政府不得不增加其社會福利支出，失業帶來的居民收入的減少也帶了稅收的驟減，財政急劇惡化。

（四）經驗總結

1.房地產泡沫多發生于經濟復蘇、繁榮時期。在此時期民眾對房屋等不動產的需求不斷升高，房地產投資者在良好經濟形勢下不乏產生房價將持續上升的心理預期，刺激著投資者以買賣差價獲得投資利潤，經濟的發展也吸引著大量外資的涌入，形成投機熱潮，而房地產也作為高收益的行業不乏有眾多的房地產商，再加之外資中短期資本也大量涌入房地產市場，從而導致房地產行業的熱潮。

2.銀行信貸過度的規模擴張是導致房地產泡沫的主要因素之一。在房地產價格不斷上漲時，房地產貸款作為優質貸款促使銀行信貸也在以低利率等形式不斷擴張，導致了過多的資金不斷流入房地產市場，刺激投資需求的不斷旺盛，促使房地產價格不斷攀升，形成惡性循環，房地產泡沫出現。信貸規模的不斷擴大也促進房地產泡沫不斷膨脹最后加速房地產泡沫的破裂。

3.金融監管的不完善是導致房地產泡沫的因素之一。日本在實行金融自由化改革的環境下，放松金融管制，但并沒有起到降低資金成本等作用反而加劇了金融行業的惡性競爭，主要原因就是金融監管體系還并未完善，未完善好金融體制的情況下允許企業以長期借貸的方式向社會大眾融資，銀行為占據市場份額而盲目降低貸款利率，未完善好信用審核體制的情況下盲目發放貸款，加劇了房地產泡沫的產生。愛爾蘭、美國金融監管的不完善則主要表現在金融機構大幅下調房地產貸款利率，未對金融監管框架加以完善和強化，使其房地產泡沫嚴重。

4.房地產泡沫的破裂是引發經濟危機的因素之一。美國、日本、愛爾蘭無論是在經濟危機爆發之前還是爆發中都伴隨著房價的驟減，房價的下降對居民來說，會導致其所持的財富減少從而引起消費的減少，對金融機構來說，伴隨著房價的下降，不僅其持有的房地產資產的白有價值不斷的下降，以房地產為抵押物的貸款的質量也在不斷的下降、貸款違約率上升，促使銀行等金融機構信貸規模縮減，而企業在房價下降的過程中由于抵押物的價值下降借貸能力也不斷下降從而減少了投資，最終導致整個社會消費和投資減少，資源配置不合理，造成經濟衰退，在惡性循環中最終演變為經濟危機。

二、銀行信貸行為影響房地產泡沫的機制

（一）銀行信貸導致房地產泡沫形成的機制分析

1.投資利率機制

房地產業以其高收益率吸引著一大批房地產投資商，但房地產的建設往往需要大量資金的支持。而銀行作為資金的供給者，把高收益的房地產市場貸款視為優質貸款，往往以低利率吸引房地產商進行投資，從而為房地產商提供了有利的融資條件，促使著房地產行業的飛速發展。在房地產商對資金的需求下，銀行對資金的供給便成為了房地產價格的一個決定性因素，不斷擴大的信貸規模以其低利率為主要優勢，使房地產商不斷增加投資成本，增加其商品層次以此不斷提升其價格，而以住房為剛需的普通百姓面對日益上漲的房價不得不以向銀行借貸來購買房屋，例如先付首付，剩下的錢后續支付，便捷的借貸方式導致大眾對房屋的需求越來越多，房地產商再次提高房產價格，并利用銀行借貸再次增加其投資成本，從而形成房地產泡沫。

2.投機價格機制

在房地產價格攀升的同時，除了住房的剛需也催生出一系列的投機活動。大眾心里預期上認為房價將持續上升，而銀行信貸擴張為其提供了有利條件，因此許多人將購買住房作為一種投資手段，導致市場上對房屋的需求持續上升，需求量增加。于此同時，對于房屋的持有者來說，在預期價格會上升的前提下，更加不愿意出售房屋，供給量減少，不斷促使房地產價格偏離均衡價格，持續上升，形成房地產泡沫。

（二）銀行信貸加速房地產泡沫膨脹的機制分析

銀行信貸行為造成的房地產價格的上升會不斷提高貸款抵押物的價值，銀行資產的賬面價值也會提升，銀行將更多的貸款涌向房地產行業，以此牟取更高的收益業績，由此房地產商將可以從銀行獲得更多的貸款，銀行借貸規模繼續擴張。同時，房價的攀升也會使銀行壞賬減少，貸款質量提高從而使其進一步增加貸款，陷入惡性循環，最終導致房地產泡沫的不斷膨脹。

（三）銀行信貸加速房地產泡沫破滅的機制分析

隨著房地產泡沫的不斷膨脹，房地產價格將持續的上升，面對良好的“房價將繼續上升”的心理預期，銀行信貸規模也隨之擴張，使房地產價格再次上升，形成螺旋式上漲，但是如果出現某種未知的不確定因素，例如市場資金無法支持房地產行業的發展或者是消費者心理預期改變，大量拋售房產時，房地產資產將在市場上供過于求，房地產價格就會出現暴跌的現象，此時銀行為了降低其自身的損失則會收縮借貸的規模，大量的房地產商無法回收資金加之借貸規模的縮減，則會倒閉破產，導致無法償還貸款。貸款抵押物的價值也會不斷的下降，銀行壞賬增多，促使銀行不斷的縮小借貸規模，使房地產價格再次下降，于此同時，監管者可能實行一系列監管措施以此面對這種不利的局面，例如提高準備金等，更加加速了銀行信貸規模的不斷縮減，施加了房價下降的壓力，促使房地產泡沫徹底破滅。

三、房地產泡沫對銀行信貸的反作用機制

（一）銀行房地產信貸風險的來源

銀行房地產信貸風險也稱之為住房信貸風險，指的是銀行在發放住房貸款中的可能的損失，來源除了房地產市場體系不健全、宏觀經濟政策調整變化等社會因素外，更多的是銀行自身管理的問題，許多銀行為了占有更多的市場份額，盲目的追求業績的增長而忽視了對信貸風險的控制。如在未對貸款人信用精確測評的情況下發放貸款，忽視了貸款者的還款能力等的不足造成不良貸款的增加。在房地產市場上對信貸規模的把控不足，過度的信貸規模使投機者有機可乘，而房地產泡沫一旦破裂，投機失敗，銀行最終只能面對大量的不良貸款。

（二）房地產泡沫膨脹造成的信貸風險

房地產泡沫不斷膨脹期間，房地產行業非理性的繁榮使房價步步攀升，銀行對房地產業心理預期也十分理想，對貸款人的資信測評不斷的放寬要求，并不斷擴大房地產行業的貸款規模，使大部分資金涌向房地產行業，而影響到其他貸款項目，造成貸款結構不合理，加大銀行的信貸風險，同時對貸款人資信測評的放松使大量投機者利用杠桿效用，企圖用小資產撬動大收益，將其白有風險轉移給銀行，銀行承擔的信貸風險不斷加大。

（三）房地產泡沫破裂造成的信貸風險

在房地產泡沫破裂之后，房價不斷下跌，第一可能引發銀行信貸的信用風險，借款人擁有資產的價值伴隨房價下降而下降，將會導致借款人出現無力償還借款的情況，在借款人通過按揭等形式購買住房的情況下，可能放棄原來的按揭購房行為，使銀行貸款無法收回。其次可能引發銀行信貸的流動性風險，房價下降，有能力償還貸款的借款人為了償還貸款，出售其資產，導致社會上該類資產的供給增加，而在房價下降的情況下，自有價值減少導致消費下降，需求下降，供過于求使資產的價值更低，形成惡性循環，使借款人不斷遭受損失，抵押物價值也不斷下降，銀行壞賬增多，此時社會經濟趨于收縮的形勢，銀行也面臨著大量短期債務需要償還，一旦出現資金周轉不暢的情況，銀行將面臨很高的流動性風險，引發償付危機，引起社會上的恐慌，民眾為了資金的安全，紛紛取出所存資金從而出現擠兌等現象。最后就是銀行信貸的抵押物法律風險，一旦出現房地產泡沫破裂的現象，房價的下降使貸款抵押物的價值不斷下降，銀行壞賬將不斷增多，為了防止出現更大的流動性風險以及及時止損銀行不得不變賣房地產抵押物，但對于法律中未規定的可拍賣的住房，就算成功將其拍賣，銀行也將承擔其帶來的訴訟費、房屋評估費、拍賣費、過戶費等費用，以及增值稅、印花稅等稅費。

四、啟示與對策建議

（一）以法律法規為基礎，完善房地產金融業務的監管框架

制定法律法規是規行業行為的一大重中之重，但當前，我國房地產金融監管的法律法規還有待完善，有關于房地產金融業務的相關規范也不健全，在金融業分業監管的體制下，監管部門無法進行有效的監管，從而出現了許多的問題，所以我國目前迫切的需要構建房地產金融監管的法律體系，從法律法規上規范市場行為，保障房地產市場的穩健發展。

（二）加強銀行內部監督管理，防范銀行信貸風險

從銀行自身做起，強化內部控制，加大檢查力度，對于企業貸款人，應該進行嚴格的資信評審，確保其開發資格和白有資金達到審核的標準再發放貸款，對于管理存在問題和有不良記錄的企業要謹慎發放貸款，在貸款發放后，密切關注貸款的動向，防止其轉移、挪用貸款，對于個人貸款人，應該建立和完善個人信用體系，在貸款前加強對其信用水平的調查，使個人的信用狀況得到真實反映，防止假按揭事件的發生。

（三）拓寬房地產融資渠道，分散銀行的信貸風險

目前，我國金融行業發展的還不夠成熟，創新能力也尚為不足，房地產業融資渠道還不夠多，房地產業的資金大部分來源于銀行，使得銀行不得不把大量資金集中于房地產行業，使其承受了巨大的不良貸款的風險。因此，為了防范房地產市場風險，在銀行信貸繼續對房地產資金支持的基礎上，拓寬房地產企業融資渠道，通過房地產業直接融資、推行抵押貸款證券化等途徑讓機構與民眾參與到房地產投資市場中，擴大房地產業資金融通渠道，從而分散銀行的信貸風險。

（四）制定信貸標準，防止房地產投機炒作行為

“房子是用來住的不是用來炒的”房價的攀升也不乏有眾多投機炒作者的功勞，面對此類的投機炒房者，除了政府制定相關政策，如成都住房限購政策等從政策上約束投機者的投機行為，銀行自身也需根據國家政策的指導，制定一套完整的信貸標準既要滿足居民住房的需要，也要限制投機性購房，以此防范其帶來的危險，促使房地產行業回歸健康穩健發展的軌道。

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