樓市變局

文/本刊記者 李焱

經歷了整整20年高速發展之后，中國樓市的走向牽動著每個人的神經，有房的、無房的，想買房的、想賣房的，幾乎無人能置身事外。

“衣食住行”是人們的基本生活所需，其中的“住”，對于中國人來說，又有著非同尋常的意義。房子之于中國人，是家，是安寧，是避風港……

改革開放以前，我國實行福利分房制度，人口多、住房面積小、三代同居一室是當時絕大部分城鎮居民住房條件的真實寫照。

1998年，“福利分房”時代宣告終結，中國房改進入實質性階段。從這一年開始，中國的住房制度完全走上了商品化的道路。房屋、房價上升到人們日常生活中最關心的層面。

短短20年間，普通中國人的“家”經歷了從福利分配到個人消費的巨大轉變，從幾代人共居一室的必需品，成為今天享受生活的“奢侈品”。

據國家統計局2017年7月的統計數據，中國人均住房面積已由3.6平米增加到40.8平米。同樣大幅上漲的還有房價，買房問題如今已逐漸成為許多國人的心結，高不可攀的房價讓絕大多數普通人“望房興嘆”。

在房價一路飆升的樓市迷霧之中，黨的十九大為房地產業定調，明確“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

“房屋的真實價值在于其居住屬性”為房地產市場正本清源，以此為出發點，樓市房價暴漲幾乎毫無可能。

安居樂業，是廣大民眾的共同心愿。2018年政府工作報告再次強調了“房住不炒”，并提出要讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。

以住房屬性的明確變化為標志，2018年，中國樓市“拐點”已到。

嚴控：逼退樓市高溫

2月16日，正值農歷大年初一，新華社發表了題為《“房住不炒”讓房價漸回理性》的文章。該文直指2018年樓市，指出房價調控并非這輪調控的終

極目標！2018年樓市將繼續從緊調控！

文章指出：日光盤、地王熱、開發商坐地漲價……類似樓市“高燒”現象逐漸退幕，在“房住不炒”指揮棒作用下，供需兩側發力的調控政策效果顯現，房價漸回理性通道。

回望過去這一年，各地政府積極深化房地產政策調控，據中國指數研究院統計顯示，截至2017年12月底，全國共有90個地級以上城市（約200項政策）和35個縣市（約41項政策）出臺調控，海南、河北從省級層面全面調控。

中指院分析認為，此輪調控總體上表現為持續時間更長、涉及城市更多、政策強度更大。從政策出臺時間維度來看，2016年3月以來，有三次地方強調控期，2017年3至5月是政策密集出臺高峰期。2016年的調控城市主要是一二線熱點城市，而2017年以來，已從單個城市調控向城市群協同、片區聯動收緊轉變。

以京津冀城市群為例，環京、環雄安限制力度最為嚴格。2017年3月，北京調控進一步升級，非京籍納稅年限由5年調整為連續60個月，同時將商住納入限購范圍，將有貸款記錄的無房人群、離婚一年以內的購房者也視作二套房需求，購買非普通自住房首付不低于80%。政策升級后，北京首付比例已達到一線城市最高水平。北京出臺調控政策后，環京周邊縣市也集中出臺調控措施，其中，河北實行統一限購，其中針對環雄安新區和環首都重點地區，非當地戶籍居民購房需提供當地3年及以上社保或個稅繳納證明。隨后，廊坊、承德擴大限購范圍。張家口崇禮調控升級。保定市區、涿州、淶水、滄州、石家莊、天津、秦皇島、唐山等地陸續跟進。

與此同時，創新限售模式成為新一輪調控升級主要手段，通過限售抑制需求成為重要方式之一。2017年，地方調控密集出臺，繼限購、限貸后，部分城市開啟“限售”模式，抑制短期投機需求穩定市場預期。2017年3月24日，廈門率先針對個人出臺限制交易的措施，明確新購買住房的，需取得產權證后滿2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐漸從熱點一二線向周邊三四線深入，至2017年12月末，全國已經有超過50個城市實行限售措施。從限售年限來看，大部分城市限售期為2年、3年、5年，甚至有特定地塊10年限售。

另一方面，熱點城市房貸利率包括首套房貸利率開始上調。2017年9月北京地區多家銀行相繼上調首套房貸款利率，調整后首套房貸利率較基準利率上浮5%至10%成為主流。9月19日，人民銀行營業管理部回應稱，房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導向。對此，人民銀行營業管理部積極支持。

全國百余城市陸續采取的一系列限購、限貸、限商、限售政策，掐斷了樓市投機炒房通道，逼退樓市“高溫”。

2017年8月份，全國15個熱點城市新房環比價格首現最近3年來全面停漲；10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前水平；12月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續15個月回落。

面對如此大規模，高強度的調控政策，很多人都在觀望，盼望政策“回暖”跡象的出現。據鏈家研究院對全國20個城市的18300位職業經紀人調查顯示，發現在政策影響的持續時間方面，經紀人普遍預計本輪調控政策對市場的影響不會持續到2019年。

果真如此嗎？

樓市一有風吹草動總是牽動著人們的敏感神經。2018年初，蘭州、南京等地進行了政策調整。如2018年1月5日晚，蘭州市政府發文對部分區域取消限購；繼續限購區域則取消限購社保、納稅證明，但同時加碼實施限售，需滿3年才可交易。這一消息似乎正驗證了某些“預測”，被一些敏感人士看成了調控放松的信號。

對此，住建部重申，蘭州、南京、成都等地調控松綁系誤讀，我國堅持房地產調控目標毫不動搖，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。

在今年全國兩會上，住建部部長王蒙徽說，“一年來，房地產市場總體保持平穩運行，房價過快上漲勢頭得到有效抑制，房地產市場預期有所變化。”下一步，要“堅持調控目標不動搖、力度不放松”，要保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施。

對于未來樓市政策走勢，鏈家研究院分析認為，2018年中國房地產政策將基本圍繞“房住不炒”的主基調進行，維持調控的高壓態勢。這主要是因為房地產外在環境沒有發生根本變化，一是當前我國經濟增速低位企穩，經濟增長的新動力尚未形成，經濟增長對房地產開發投資仍有較強的依賴。二是目前我國中長期利率水平依然處于低位，資金成本相對較低。三是房地產相關金融、土地、稅收制度的改革需要時間，城市公共資源的均等化也需要大量人力財力的投入，租賃、共有產權房等短期內難以對房地產市場產生實質性影響。四是核心城市土地供應短缺的矛盾短期仍將存在。

分化：因城施策

堅持住房居住屬性，分類調控、因城施策是本輪房地產政策主基調。

所謂因城施策，是指目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求，繼續做好去庫存工作。

而對于房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲，加強房地產市場分類調控。

蘭州于今年初出臺的調控政策，正是“分類調控、因城施策”的體現，卻被市場上觀望的敏感人士誤讀。

業內人士分析認為，“因城施策”，恰恰說明我國的房地產調控不再搞一刀切，也就是說分類調控將成為未來樓市調控的重要指導思想。即實行差別化調控政策，既滿足首套剛需、支持改善需求，又堅決遏制投機炒房。

在去庫存方面，2月28日,國家統計局發布2017年國民經濟和社會發展統計公報。國家統計局黨組成員、總經濟師盛來運解讀說,“三去一降一補”取得顯著成效,其中年末商品房待售面積58923萬平方米,比上年末減少10616萬平方米。其中,商品住宅待售面積30163萬平方米,減少10094萬平方米。

在熱點城市方面，本輪調控一方面高壓政策穩定房價，另一方面加大供地力度，平抑樓市需求，目前政策已初見成效。

就北京而言，過去一年，北京樓市政策發布密度創造了全國及北京的歷史紀錄，一年內發布了超過30次各種調控措施。從2017年3·17限購政策發布至今一周年之后，鏈家研究院3月16日發布的一份報告顯示：2018年3月北京二手房均價為58527元/平方米，與2016年12月的水平接近。“3·17調控”結束了北京房價連續17個月上漲的勢頭，隨后價格連續9個月下跌，累計跌幅15%左右。

新房方面，政策效果逐漸顯現。中原地產研究中心數據顯示，2017年3月17日至2018年3月12日，北京新建商品房住宅合計簽約23388套，同比2016年3月18日至2017年3月17日，成交量下降了48.7%，刷新歷史最低紀錄。

近日，北京市住建委發布的《關于加強限房價項目銷售管理的通知》規定，限房價項目銷售時如與周邊同品質商品房差價較大，整體收購后轉為共有產權住房。有市場分析人士認為，政策落地后，經由政府收購的共有產權房，大大壓縮了限價房的牟利空間，也將打壓很多購房者“買到就是賺到”的“非住”動機，使得限房價項目真正回歸“房住不炒”的目的。

在遏制房價過快上漲的同時，北京加大土地供應力度。2017年1-12月，北京共推出住宅用地78宗，合計603萬平方米，同比增加509%；成交71宗，合計550萬平方米，同比增加455%。年度宅地收金總額2398億元，處歷年峰值。

5月16日，國家統計局發布了2018年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，從數據來看，4月份一線城市商品住宅銷售價格同比降幅擴大，二線、三線城市同比漲幅有所回落。70個大中城市中，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格繼續保持穩定。

4月份，各地繼續堅持因地制宜、因城施策、分類調控不放松，保持政策的連續性和穩定性。一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比降幅比上月分別擴大0.4個百分點和0.6個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅與上月相同，二手住宅銷售價格同比漲幅比上月回落0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均比上月回落0.3個百分點。

今年全國兩會政府工作報告中強調，將“落實地方主體責任，繼續實行差別化調控”，表明今年針對不同地區的不同的調控措施仍將延續，對于房價上漲仍有壓力的一線、二線城市，調控措施不會放松，而對于庫存仍然較多的部分三線、四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。差別化調控的總目標，就是要促進房地產市場平穩健康發展，要在繼續遏制炒房的基礎上，保持好市場的平穩，既不能大漲也不要大跌。

全國兩會期間，中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民就表示，房地產市場的泡沫不要主動去擠破，同時也不能讓泡沫繼續吹大，要通過建立租購并舉的住房制度讓房地產逐步走上健康發展的道路。

保障：居者有其屋

房價變化是調控效果的直接表現，但房價控制并非本輪調控終極目標。

3月19日，住建部部長王蒙徽在全國兩會“部長通道”接受媒體采訪時表示，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的制度。“大力發展住房租賃市場。因地制宜地發展共有產權住房。促進大中小城市協調發展，使人口和居住需求在空間上得到合理分布，同時繼續加快棚戶區改造和公租房建設，特別是把外來務工人口、城市無房戶等納入公租房保障體系。”

過去一年，房地產長效機制建設“多點開花”，住房制度改革取得實質性進展。

一方面，保障性安居工程建設穩步推進。數據顯示,2017年全國城鎮棚戶區住房改造開工609萬套,棚戶區改造基本建成604萬套,公租房基本建成82萬套,農村地區建檔立卡貧困戶危房改造152.5萬戶。

另一方面，“政府壟斷住房用地”格局將改變。國土部明確，將研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房改革試點，完善促進房地產健康發展的基礎性土地制度。

與此同時，住房租賃市場加速布局。廣州、南京等12個城市正在進行首批住房租賃試點；北京、上海等13個城市試點集體建設用地建租賃住房；2018年住建部將大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺，加快推進住房租賃立法等。

中指院相關負責人表示，自從十九大報告強調“加快建立多主體供給、多渠道保障、購租并舉的住房制度”以來，租賃已然成為市場熱點。2018年各級地方政府都會積極響應租賃政策的落實和發展。未來，租賃住房、共有產權房等保障性住房以及商品房將成為住宅市場的三駕馬車，共同促進房地產市場平穩健康發展以及人民幸福生活的實現。

據估算，到2030年我國租賃人口將達2.7億，市場規模將達4.2萬億元，是目前的4倍以上，足見未來我國住房租賃市場的空間巨大。

縱觀中國當前租賃市場，仍然存在很多問題，諸如缺乏市場真實數據，假房源、群租房等違規入市，缺乏健全的法律法規體系，監管存在盲區等等，相信在政府主導的“正規軍”入市后，租賃市場會迎來更好更快的發展。

目前，在中央層面的密集推動下，各地政府紛紛積極響應，加快住房租賃市場發展，進行首批住房租賃試點的12個城市均陸續公布了住房租賃扶持政策。從試點實施方案看，各地均從保障承租人權益、供給、金融、財稅、監管等方面進行細化。同時，北京、上海、無錫、煙臺等省市雖未列入試點，但也出臺了保障租賃、積極探索建立“租購同權”制度等措施。

其中，北京租賃新政首次對保障承租人權益享有更多均等化城市服務做出具體規劃，平衡租房與購房的權益性鴻溝。4月25日，北京市印發《關于2018年義務教育階段入學工作的意見》，首次明確北京市戶籍無房家庭滿足條件可在租住地入學。這是北京首次明確租房可就近入學，同時也進一步推動租購同權，有助于培育并促進北京住房租賃市場的發展。

記者了解到，今后4年，北京將供應約800公頃集體土地用于建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃。

今后，在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，租房或許將成為更多“新市民”的首選。鏈家研究院分析認為，我國流動人口規模龐大且具有非常顯著的新特征、新趨勢。目前，流動人口規模超過2.47億人，主要包括外出農民工和大學生，集中在少數城市，人口流動趨于家庭化、穩定化，大多數從事服務業，對住房需求跟過去的流動人口發生較大差異。然而，目前流動人口居住條件惡劣，越住越遠、越住越差，且目前沒有相關政策和標準化產品覆蓋他們，流動人口的住房問題一直沒有納入統一的政策框架。無論經濟適用房、限價房、棚改房、還是廉租房、公租房、共有產權房，通常都是以戶籍、社保、納稅記錄作為申請條件。市場上目前沒有針對流動人口的品質化、標準化的產品。

為解決這一難題，今年北京市兩會上，“集體宿舍”一詞剛一出臺就受到格外關注。

“北京今年將嚴格執行各項房地產調控政策措施，完善租購并舉的住房制度，發展長期租賃市場；還將鼓勵產業園區建設職工集體宿舍。”1月24日，陳吉寧市長在北京兩會上作政府工作報告時如是說。

1月29日，北京市住房和城鄉建設委員會副主任鄒勁松表示，今后北京每個租賃房項目都要配建一定比例的集體宿舍，解決普通勞動者的宿舍問題，讓他們有尊嚴地居住。

記者了解到，北京市在解決務工人員和新就業人員的住宿問題方面，近年來陸續出臺了很多舉措。在市場渠道方面，包括商品房、長租公寓、集體土地建設租賃房等舉措；在非市場渠道也就是保障性住房方面，北京已將部分公租房項目調出30%的房源，面向長期穩定就業的“新北京人”分配。北京城市總體規劃（2016年—2035年）提出共有產權住房中，70%面向本市戶籍人口，30%面向非京籍人口。

在國家鼓勵住房租賃市場發展的大背景下，住房租賃行業金融創新步伐加快。4月25日，證監會、住建部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等做出明確，并將在審核領域設立“綠色通道”。提出將優先支持大中型城市、雄安新區等重點支持區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市住房租賃項目開展資產證券化。

“《通知》意味著首個資本市場支持租購并舉政策的落地，也代表了我們離真正REITs的出現更進一步。通過鼓勵住房租賃資產證券化的發展，盤活住房租賃存量資產、提高資金使用效率，有助于引導社會資金參與住房租賃市場建設。”中指院分析認為。

在政策的推動下，未來會有大量的企業和資金進入到這一市場，行業將面臨新機會。

機會：謀變突圍

進入2018年2月份，相關會議及政策均高度關注房地產領域金融風險和泡沫。金融去杠桿效果不斷向房地產行業傳導，行業資金面由松漸緊。

2月14日，中國人民銀行公布的《2017年第四季度中國貨幣政策執行報告》指出，2017年末，廣義貨幣供應量M2余額為167.7萬億元，同比增長8.2%，增速比上年末低3.1個百分點，創歷史新低。全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額為32.2萬億元，同比增長20.9%，增速較上年末低6.1個百分點，房地產貸款余額占各項貸款余額的26.8%。

中國指數研究院分析認為：“2018年初中央層面的多次表態，將防范化解金融風險工作提到更高層次，以房地產領域為代表的重點領域金融降杠桿、防風險受到高度關注。整體來看，自2016年以來，金融方面持續收緊，且這種收緊與限購、限貸、限售等房地產調控政策是同步的。未來，短期內融資環境仍將保持收緊態勢。”

2017年，隨著融資環境持續趨緊，房企開發到位資金增速同比回落。房企仍以銷售回款，及銀行、信托等傳統融資渠道為主，受到成本上升以及監管收緊等因素制約影響，直接融資比例持續下降。

中指院數據顯示，2017年，中國房地產銷售額過百億企業共計144家，境外發債總規模達2297億元，同比大幅增長320.7%，成為重要融資渠道；中期票據發行總額達到905億元，同比大幅增長54.9%；而公司債發行規模銳減，共計發行622億元，同比下降85.6%。

隨著房地產市場進入下半場，謀變是眾多百億房企的共同選擇。

據中國指數研究院對50家百億代表企業的統計，房產大鱷紛紛在市場空間逐漸見頂的背景下，順應政策利好，把握資本契機，加速橫縱向多元化拓展，聚焦長期持有型業務和地產服務型上下游業務。

橫向方面，百億房企重點布局長租公寓、特色小鎮、養老、文旅地產等存量運營領域，如龍湖將長租公寓品牌冠寓列入其四大主航道業務，挖掘萬億級存量藍海；恒大推出童世界主題樂園，填補旅游市場空白，拉動旅游增長；北大資源攜手國際一流養老運營機構，致力于為城市打造“醫、康、養”及產業孵化于一體的醫療產業生態圈等。而特色小鎮則成為房企追求新型城鎮化增量空間的重要選擇，如綠地已啟動特色小鎮戰略，實現多維多層協同等。

其中，百億房企2017年長租公寓規模迅速擴張，在城市選擇上，百億企業更加青睞城市經濟發達、流動人口較多和房價收入比高的一二線核心城市。目前百億房企長租公寓品牌已布局超20個城市，主要布局于北京、上海、廣州、深圳、杭州等一二線核心城市。其中，上海、北京、杭州及深圳布局品牌數量較多，這三個城市品牌數占比達41.2%，集中度較高。

4月22日，萬科創始人王石現身深圳城市共創大會活動現場，首次對外詳細介紹萬科的“萬村計劃”。2017年7月5日，萬科出資1000萬成立深圳市萬村發展有限公司，開始介入深圳城中村的改造運營，萬科將城中村的部分舊樓改造為長租公寓，提供租賃服務。2018年計劃新獲取10萬間以上租賃住宅，新開業5萬間以上。該計劃已成為萬科長租公寓進一步擴張的主要途徑之一。

縱向拓展方面，百億企業挖潛互聯網家裝、社區服務等生活服務型附加業務，打通上下游產業鏈，依托平臺化發展模式的優勢，形成產業集聚效益。如萬科、碧桂園、綠地等企業均建立了自身的家裝品牌，通過產業鏈的縱向延伸，提供增值服務，最大可能挖掘客戶需求。同時，隨著向服務商的轉變，百億企業圍繞社區服務，進行產品的升級改造。如美的地產的5M智慧社區，充分運用互聯網智慧，建立起真正滿足未來的“互聯網+社區”。

可以預見，未來房地產企業強者恒強態勢將持續，大型房企在產品、布局、管理機制等方面具有較強優勢，部分中小型房企優勝劣汰，市場集中度將進一步提升。

業內人士指出，當前的房地產調控有利于行業長遠發展，房企發展短期將面臨一定壓力，但從長遠看，長效機制引導下各個領域正涌現出大量產業藍海和更多的新機會。這也意味著，房企將進入“從賺大錢到賺小錢，從賺快錢到賺慢錢”的新階段。