試析如何做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理工作

張立軍

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識：A 文章編號：1674-1145（2018）2-000-01

摘 要 隨著當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境并不像先前那般繁榮，加之國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也面臨較大的政策風(fēng)險。此外，由于其他行業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)以及市場客戶需求的多樣化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的市場風(fēng)險也越來越大。在這種情形下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算預(yù)算管理就顯得極為重要。本文主要探討如何做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理工作，希望能為相關(guān)人員提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務(wù)預(yù)算 管理工作

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財務(wù)預(yù)算管理，是圍繞其初期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，在科學(xué)合理的預(yù)測和決策經(jīng)營的前提下，對一定時期內(nèi)籌集、使用、分配企業(yè)資金的財務(wù)活動所制定出的有關(guān)規(guī)劃和計劃，財務(wù)預(yù)算管理能夠促使企業(yè)對自身的財務(wù)活動進(jìn)行高效的控制和管理，從而達(dá)到滿足市場需求，獲取最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理工作內(nèi)容分析

損益預(yù)算，在損益預(yù)算的范圍中，財務(wù)支出和財務(wù)成果的經(jīng)濟(jì)狀況是不可或缺的建設(shè)內(nèi)容之一，其中側(cè)重于包括房地產(chǎn)開發(fā)的施工期間成本費(fèi)用和開發(fā)后的房地產(chǎn)收入預(yù)算等方面。其中，施工進(jìn)行階段的成本費(fèi)用是指房地產(chǎn)的建筑安裝費(fèi)用，小區(qū)前期費(fèi)用及配套設(shè)施所需費(fèi)用等；資金預(yù)算，資金預(yù)算主要出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售過程中，一定程度上反映出現(xiàn)金收入的實際情況及支出情況，重點(diǎn)包括流入與流出兩大類。首先，對于現(xiàn)金流入預(yù)算來說，現(xiàn)金流通情況大體上都是通過銀行貸款和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金及售房款支持來實現(xiàn)的。現(xiàn)金流入預(yù)算是非常關(guān)鍵的預(yù)算流程表現(xiàn)形式，可以推動工程項目的穩(wěn)定發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售目標(biāo)。其次，現(xiàn)金流出流量是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中通過現(xiàn)金方式支出的成本費(fèi)用，包括工程管理費(fèi)用、建筑施工費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理的特點(diǎn)

管理的資金量數(shù)額巨大，房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要大量的資金支出，其中房屋工程造價以及地價方面是主要的資金投入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期的資金籌備量是開發(fā)的關(guān)鍵所在。財務(wù)預(yù)算管理的難度大，房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算管理包括對土地征用、建筑安裝總費(fèi)用、電梯購置、配套設(shè)施安裝等多種費(fèi)用的估計與預(yù)算，而由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的內(nèi)容不同，開發(fā)流程也具有差異性。

三、如何做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理工作

（一）提高現(xiàn)金流通效率，加強(qiáng)各個部門之間的協(xié)作與交流

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，現(xiàn)金流通是多項工程工序不可或缺的一部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想現(xiàn)金作為開發(fā)的重點(diǎn)，鞏固其主體地位。通過現(xiàn)金流通效率的提升，償還銀行貸款的支出款項，減輕市場環(huán)境引發(fā)銀行貸款利息率的不利影響。財務(wù)部門是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中較為關(guān)鍵的部門，必須要加強(qiáng)財務(wù)部門與其他部門之間的聯(lián)系與溝通，以便于獲取更加準(zhǔn)確可靠的設(shè)備材料選購和工程項目開展的實際情況等信息，要將財務(wù)預(yù)算管理涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個領(lǐng)域之中，這對于財務(wù)預(yù)算管理工作的效率具有極大地推動作用。

（二）注重國家政策的改變

房地產(chǎn)在開發(fā)過程中，國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控與政策的出臺頒布，對開發(fā)的經(jīng)濟(jì)利潤和成本支出情況造成了極大地影響。關(guān)注市場環(huán)境的變化，充分掌握政策的變動情況，不斷調(diào)整和優(yōu)化企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的實施項目，要結(jié)合調(diào)控預(yù)算方案和預(yù)測年度財務(wù)狀況等方式，確保財務(wù)預(yù)算管理工作的穩(wěn)定實施與高效運(yùn)作。

（三）合理估計并編制資金預(yù)算和損益預(yù)算

房地產(chǎn)項目預(yù)算主要包括，項目開發(fā)前期調(diào)研及可行性報告，各項工程預(yù)算支出，財務(wù)費(fèi)用總體預(yù)算，最終盈利情況等涉及多個部門，在項目開發(fā)經(jīng)營活動中均有體現(xiàn)。在資金預(yù)算方面，銷售費(fèi)用預(yù)算與銷售回款預(yù)算是營銷部門的重要編制內(nèi)容；工程管理部門主要負(fù)責(zé)土地款支出和工程資金支出，并與預(yù)算比對等，各個部門要做到各司其職、分工協(xié)作。而在損益預(yù)算方面，工程建設(shè)部門要確保施工計劃，按期限完成施工進(jìn)度。在規(guī)定的時間內(nèi)取得建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證；如期完成內(nèi)部驗收工作，最終要通過質(zhì)監(jiān)站驗收。銷售部門要確保計劃，確保預(yù)算收入按期完成，拓展客戶及時把房源全部銷售。保證預(yù)算收入資金及時到位，做到及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，

（四）提升財務(wù)預(yù)算分解的準(zhǔn)確性

總體構(gòu)成的分解，主要是指需要開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類型、銷售面積以及物業(yè)類型的銷售總價等。開發(fā)成本總體構(gòu)成的分解，需要將成本項目進(jìn)行逐層分解，并且與相關(guān)成本項目相匹配，最終預(yù)測總成本。構(gòu)成項目按照年度和月份進(jìn)行分解，總體構(gòu)成的各項科目要嚴(yán)格按照工程進(jìn)展情況和預(yù)測付款方式來進(jìn)行，根據(jù)項目開發(fā)周期，將各個年度和月份進(jìn)行分解，加大責(zé)任落實力度，進(jìn)而確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作的準(zhǔn)確性。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，財務(wù)預(yù)算對決策的制定以及正確性具有直接的影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須以現(xiàn)金流控制為主線，構(gòu)建一個完善的財務(wù)預(yù)算管理體系，加強(qiáng)執(zhí)行和考核財務(wù)預(yù)算，督促各個職能部門之間加強(qiáng)協(xié)調(diào)和溝通，這樣才能順利實現(xiàn)財務(wù)預(yù)算管理的目標(biāo)。

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