細說2017 年北京樓市那些事

胡巍

“2017年12月，新建商品住房網簽均價同比下降0.9%，自2016年10月份以來連續15個月環比不增長。”6月19日，《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2018）》（下稱“《白皮書》”）正式對外發布，這是其中的一段話。

《白皮書》這一住房和城鄉建設領域年度發展報告，由行業概況、重點專題、發展展望三個部分組成。2017年，北京房地產業與房地產市場、住房保障領域呈現出何種特點？釋放了什么信號？

調控效果明顯，北京樓市降溫

2017年，北京市商品住房成交17.7萬套，同比減少45.6%。其中，新建商品住房銷售4.3萬套，同比減少26.5%；二手住房銷售13.4萬套，同比減少49.8%。

可以發現，相比新房，二手房交易量下降幅度更明顯?！栋灼窋祿@示，二手住房與新建商品住房銷售套數之比由2016年的4.6：1下降至2017年的3.1：1。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池對《中國經濟周刊》記者分析說：“新房限價，新房與二手房房價出現倒掛現象，買新房更劃算。另一方面，由于從嚴的房地產調控政策，平房和法院拍賣房也加入限購行列，使二手房交易量減少?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/06/29/qkimageszjzkzjzk201825zjzk20182524-2-l.jpg"/>

諸葛找房數據研究院首席分析師陳雷認為：“新房大多位于郊區，價格受到政府調控指導，相較二手房來說要便宜，因此調控后二手房交易幅度下降更大。從調控結果來看，新房、二手房成交均大幅下滑，說明效果顯著。”

《白皮書》提到，商品住宅交易結構中，首套、二套購房比例分別為76.7%、23.3%。

趙秀池認為，“76.7%這個比例比較正常，說明沒有房地產泡沫?！?/p>

陳雷的看法是，首套購房比例76.7%，這一數字遠高于其他城市，主要原因是全國認貸政策，已在異地有貸款記錄的購房客在北京購房門檻被極大提高。

《白皮書》顯示，商品住房交易中，新房以改善型為主。其中，套型面積在140平方米以上的占43.7%，比2016年提高7.5個百分點；90平方米以下的占20.5%，比2016年下降4.5個百分點。二手房交易以中小戶型為主。90平方米以下套數占63.9%，比2016年提高3.6個百分點；140平方米以上的占10.1%，比2016年下降1.2個百分點。

對此，趙秀池分析稱：“二手房為中小戶型，大部分位于中心城區，擁有優越的教育醫療資源，更受剛需購房者青睞。”陳雷則認為：“新房由于位置較偏、單價低，而且受政府指導價格影響，盈利難。開發商為了盈利，更傾向于設計利潤率高的大戶型。這一點確實不利于剛需購房，所以部分地塊政府重啟了‘70/90政策，也是在新房方面保障剛需利益?！保ň幷咦ⅲ骸?0/90政策”，即2006年5月，九部委聯合下發的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，要求新建住宅項目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個項目的70%以上。）

根據《白皮書》數據，2017年北京市完成房地產開發投資3745.9億元，同比減少7.4%，增速比上年下降3.1個百分點，占全社會固定資產投資的41.9%，同比下降5.9個百分點。其中，住宅完成投資1725.5億元，同比減少11.6%。

陳雷認為：“北京市要控制城市和人口規模，因此不會大幅度增加住宅土地供應；另一方面，2017年政府鼓勵集體建設用地入市租賃市場，不需要擴大住宅土地供應。2017年的新增土地均為限價地塊和共有產權地塊，所以雖然看上去新增供應減少，但是這兩種性質地塊能最大限度保障剛需利益，所以是在不斷探索‘房住不炒的調控路徑，推動住房供給側改革?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/06/29/qkimageszjzkzjzk201825zjzk20182524-4-l.jpg"/>

住房租賃市場同比增長22.3%

據《白皮書》分析，2017年北京市住房租賃交易量增價穩。據主要經紀機構成交數據推算，全市住房租賃市場累計交易246.8萬套次，同比增長22.3%。住房租賃規模與買賣（新建商品住房加二手住房）規模之比為13.9：1，明顯高于2016年的6.2：1。2017年，全市住房租賃平均月租金75.6元/平方米，較2016年上漲2.4%，漲幅回落13.3個百分點。

“租房是絕對的剛需，高房價下租房劃算，加之2017年推出了住房租賃新政，給承租人賦權，同時鼓勵機構租賃發展，加大了公租房與人才租賃房的供應，使租賃交易量出現了較快增長?！壁w秀池說。

北京市也在積極籌集租賃房源。據北京市房地產中介行業協會數據，截至2017年底，北京市主要住房租賃企業向社會提供的租房房源約60.68萬間（套）；“限房價競地價”成交的企業自持租賃住房項目27個，其中已確定規劃設計方案的項目8個，可提供租賃住房4473套，擬于2018年實現開工。

另外，北京市39個集體土地租賃房項目已辦理占地手續，面積約204公頃，完成任務指標102%。2011年以來推出的首批5個集體土地租賃房試點項目1.28萬套房源，已陸續交付。此外，截至2017年12月底，共有產權住房項目共42個、約4.4萬套，其中5個項目、3937套已申購。