不動產測繪關鍵技術淺談

文/陳錦添 江門市國土測繪大隊 廣東江門 529040

1、不動產測繪工作發展現狀闡釋

在不動產測繪工作開展的過程中，房產測繪、權屬以及地籍都是不可或缺的內容，不僅可以為行政區劃、房產以及土地的權屬界址予以確定，同時也能夠為其提供與規范要求相吻合的測繪結果[1]。在這種情況下，我國將以上三方面的權屬測繪明確成法定測繪內容。一旦在法定測繪中，圖件與數據信息被登記和確認，就已經具備了法律效力，為國土資源、糾紛處理以及民政等提供必要的參考依據。雖然在現代《測繪法》中已制定出權屬測繪制度、地籍測繪制度與房產測繪制度，同時明確規定相對應的資質條件，但始終未將所有不動產種類涵蓋其中。當前，伴隨不動產統一登記工作的貫徹與落實，海域、林地以及草地等被融入到不動產統一登記的主要范圍，在短時間內很難保證法律法規制度銜接的合理性，且在監管方面也同樣存在諸多缺陷。

由于不動產統一登記工作的開展面臨嚴峻挑戰，為確保構建統一化不動產登記信息管理平臺，并形成不動產登記信息公開查詢機制，最關鍵的就是將不動產測繪工作當作重要切入點。對于不動產統一登記工作而言，明確要求不斷豐富測繪工作內容，以保證既有測繪技術與發展實際需求相適應[2]。由此可見，要實現國內外不動產實際應用的有機結合，在行業應用實踐中引入不動產測繪，以期與不動產測繪的時代發展需求有效契合。

2、不動產測繪的關鍵技術概述

根據不動產測繪的關鍵技術，可以將其細化成三個部分，即不動產測繪數據標準、支撐技術以及平臺建設，其技術框架如圖一所示：

3、不動產測繪關鍵技術的具體應用研究

3.1 數據內容和指標

近年來，在房屋與土地不動產領域中，選擇使用不具有統一化的技術標準與方法，雖然達到了登記管理工作的目的，但始終難以保證數據的全面共享與兼容，直接制約了統一登記管理的開展效果。要想全面推進并落實不動產統一登記，一定要針對房屋、海域以及草原等諸多不動產定著物的數據內容加以識別，科學合理地分類并確定指標[3]。在這種情況下，有必要積極構建統一化數據分析機制以及表達模式。

第一，要素分類。在要素分類方面，一定要保證始終遵循科學且系統性的基本原則。其中，分類的科學化具體表現為對不同類別不動產要素的關鍵信息特征加以反映，而系統化則表現為對不動產測繪層次結構和要素類別間存在的相關性予以真實反映。在這一原則的基礎上，使得諸多不動產定著物能夠結合具體狀況，根據類別劃分機制的從屬關系完成級別的細化。

第二，指標。在構建不動產數據指標方面，要求將不動產統一登記的條例與具體需求作為重要基礎，并且與測繪的內容相互結合，通過對服務對象需求的綜合衡量，以及其他行業對于不動產行業提出的要求，完成不動產測試數據指標項目的有效制定[4]。在這種情況下，需要對指標篩選的方法、文獻研究的方法以及綜合評價的方法實現構建不動產數據指標體系的目標。

第三，表達模式。一般來講，不動產測繪數據表示模式通常將地理信息技術作為重要載體，屬于多維化表示方式。所以，要求根據表示模式以及不動產類型，將不動產客觀物理形態、權利人以及權利歸屬類型等表示出來，確保權利歸屬等相關狀況得以真實地反映。針對不同類別的不動產標準與數據，在特點、應用需求以及內容等多個方面加以對比和分析，將能夠獲得空間表示的數據內容，并結合二維、三維以及時態表示的方式，合理化歸類不動產數據，對多維表示聯動性做出綜合考量，對不動產測繪數據的多維化表示要求以及可行性做出深入地分析，進而形成不動產數據的統一化表達模式。

圖一 不動產測繪關鍵技術架構圖示

3.2 必要的支撐技術

一方面，質量檢驗技術。對不動產測繪數據成果應用質量取決于質量檢驗技術，而這同樣也是轉化成果不可或缺的環節。其中，在研究質量檢驗技術方面，要對既有測繪成果質量檢驗的行業標準以及國家標準進行全面收集，進一步分析既有海域、土地與房屋等登記方面對于測繪成果質量提出的相關性要求，完成不動產測繪成果質量檢驗技術規范內容的有效編制。另外，要深入研究檢驗的規則，細化檢查項目，即人工檢查與計算機自動化檢查。前者主要是針對不同類型不動產測繪成果數據狀況完成人工分析，并構建人工檢查的規則。而后者則是根據不同類別的不動產數據結構，根據類別逐步展開分析，最終構建不同類別不動產測繪成果自動化質量檢查的具體規定內容[5]。在此基礎上，需要結合不動產測繪成果的數據合理化與準確程度，確保不動產測繪數據在入庫過程中受到規范化與可靠化保護。

另一方面，數據獲取技術。由于不動產測繪數據的屬性多樣且來源廣泛，所以在工作效率與準確性等方面，各類別不動產數據獲得的方法也存在明顯的區別。為此，需要對不同類別不動產的調查展開深入研究，同時分析測繪技術要求以及標準，結合數據獲得的優勢，選用有針對性的測繪技術，對相關性的要素地理信息予以獲取。對不動產測繪數據獲取的主要目的就是整合和管理，所以任何測繪技術都需要結合統一化技術標準要求，制定整體解決方案，以保證豐富的不動產內容可以在系統化技術架構中，遵循其具體特點，明確地理信息的獲取技術。

3.3 平臺建設技術

對于不動產的統一登記，要求有信息化平臺作為重要支撐，以保證在數據的采集、登記、服務與入庫等諸多環節實現統一化管理，與國家宏觀管理等實現完美的接軌[6]。由此可見，管理平臺的統一化構建十分有必要。

第一，成果集成技術。對于不動產測繪成果的集成技術，要求將地理空間框架作為重要基礎，將多個級別與類別的不動產測繪成果予以集成。所謂的集成管理，具體指的就是深入研究集成管理的模式、數據更新的方法以及數據資源的規劃等。而該模式的針對對象就是多級管理，對于不動產測繪的數據指標，其資源規劃也需要實現多個級別與類型的劃分，在數據更新方面，要重點強調對于相同級別且類型不同的不動產測繪成果數據來源以及更新的途徑和方法等展開進一步研究[7]。對于平臺的運行環境而言，需要實現集群、容災以及虛擬化等多種信息技術的融合，構建以云架構為核心的不動產基礎空間平臺的運行環境建設規劃。在設計數據庫方面，涉及到各級別數據庫的劃分、概念、邏輯以及歷史數據庫的設計等內容。在軟件系統中，將二維數據和三維數據服務分布等相關性的關鍵技術作為重點，進而創建不動產測繪成果數據軟件系統的規劃。

第二，成果展示的技術。綜合考慮不動產登記的具體需求，結合不動產測繪數據的互操作性、元數據定義以及語義分析等展開深入研究，落實完整性約束，確保設計能夠與不動產統一登記的需求相適應，最終完成三維不動產測繪數據模型的合理化構建[8]。在此基礎上，綜合衡量網絡信息發布與虛擬現實所具備的基本特征，對三維不動產測繪數據的網絡發布方案做出研究。另外，還應當將不動產測繪的數據網絡發布方案、數據庫以及三維數據模型作為重要參考依據，借助虛擬現實技術實現測試成果展示平臺的構建。

結語：

綜上所述，基于不動產統一登記的社會環境，必須正確認知不動產測繪關鍵技術的重要作用，結合不動產測繪工作的開展狀況，靈活引入關鍵技術，只有這樣，才能夠為不動產的統一登記提供必要的技術支撐，進一步推動我國不動產測繪行業的可持續發展。

[1]楊伯鋼,黃迎春,張海濤,等.不動產測繪關鍵技術初探[J].測繪科學,2017(4):113-118.

[2]王春瑞.不動產測繪特點及測繪技術分析[J].中國房地產業,2017(31):68.

[3]朱巧云,喬煒,陳瑋嫻,等.武漢市不動產測繪若干問題思考與實踐[J].測繪與空間地理信息,2017(7):188-190.

[4]李子瑜,張玉玲,畢琳娜.探析現代測繪技術在不動產的房產測繪中應用[J].大科技,2017(28):202.

[5]史志鳳,尹鵬程,張季一,等.房地不動產測繪技術應用示范建設研究[J].北京測繪,2017(3):20-23.

[6]林紫祥.不動產測繪特點及測繪技術分析[J].建筑工程技術與設計,2017(29):128-128.

[7]易軍.不動產測繪相關技術問題探討[J].甘肅科技,2017(17):66-67.

[8]牛彥博.RTK技術在不動產測繪中的應用研究[J].建筑工程技術與設計,2017(32):2977-2977.