物業企業財務管理存在的突出問題及完善措施探究

張桂花

【摘要】近年來，房地產企業蓬勃發展，帶動了以房地產項目為基礎的物業企業的迅速發展。在我國市場經濟體制不斷完善的形勢下，物業企業作為一個新型行業迎來了更多發展機遇和挑戰，需要采取有效的方法去解決物業企業財務管理中存在的一系列問題，才能使物業企業實現穩步發展。本文就物業企業財務管理存在問題進行全面多角度分析，對物業企業財務管理中出現的問題提出具體的對策，從而促進物業企業財務管理水平的不斷提高。

【關鍵詞】物業公司 財務管理 改進辦法

目前市場上的物業企業多數是房地產公司的下屬公司，物業企業沒有專門的財務管理體系，管理層沒有把物業企業財務管理擺在企業管理的核心地位，發展的速度無法與企業的發展相匹配。對于財務管理存在如下問題希望得已解決與改進。

一、物業企業財務管理工作的現狀分析

（一）財務管理不規范

大部分物業企業缺乏科學合理的財務管理手段，沒有健全的物業企業財務管理制度，有些公司雖然有比較健全的財務管理制度，但多數是房地產企業的管理制度，沒有專門針對物業企業的管理制度，并且行業間不同制度也不完全適用。財務報表的類型過于籠統，絕大多數的物業企業作為房地產企業的一個業務板塊，需要納入母公司的核算體系，所以無論從報表格式還是科目設置都無法體現物業企業的行業特性。并且報表只有常見的三大財務報表（資產負債表、利潤表、現金流量表），數據過于簡單、表面，缺少系統和詳細的各種財務分析報表。大多數物業企業還沒有實行全面預算管理，預算編制方法過于簡單，對一些指標也沒有做有效的分解，所以部分指標與實際經營計劃完全脫節，導致業績指標跟項目的經營情況不匹配，無法調動員工的積極性，導致企業沒有活力。

（二）管理層意識淡薄、知識匱乏、觀念陳舊導致會計監督力度不夠

多數物業管理層人員對財務管理工作認可度不夠，沒有正確的財務管理意識，認為財務管理單純是財務部的事情，加上管理層和公司員工把財務部看作是一個相對獨立的部門，使之財務管理成效大打折扣。大部分的物業企業管理層來自于房地產公司開發商內部，多年的房產建筑行業經驗，物業服務的概念停留在“物業服務就是收取物業費，配套維修做小區保潔和綠化”等。認為財務工作只是收費、記賬和寫報告，輕視了財務管理工作，沒有把成本控制和財務分析的理念提升到一個高度。企業內部員工對企業的財務管理的認知更是模糊。對于部分物業公司還存在物業公司和房地產公司雙重領導的情形，把財務部門作為一個后勤部門，使得物業企業財務部的財務管理職能未能得到應有的重視，更談不上財務監督功能作用的發揮。還有一些領導重業務輕財務管理，經常是等業務完成后再補個財務手續，財務監督功能形同虛設。

（三）物業企業收益水平不高，且融資困難

物業企業收入來源單一，主要是物業費收入以及相應的廣告收入，加上物業公司能進行投資的項目較少，資金的營運水平不高使之產生的短期運營風險較大。相對于房地產收入占比來說，物業公司的收入占集團收入的百分比就很小了，因此未能引起股東的重視。物業公司的融資渠道少，除了取得股東投資外，主要依靠銀行進行借款融資。例如購物中心，近幾年來非常流行的商業體，前期的投入大，后期還需不斷地增加投入，銀行融資極為艱難。

（四）財務部建設薄弱，財務管理力量不強

由于項目經營規模及成本方面考慮，項目人員配備不足，導致財務部出現人手短缺的情況。多數物業企業對財務部的定位是出報表、記賬、收支，主要表現有入職財務部人員業務水平偏低，無法勝任財務管理工作；人員配置不合理，各財務人員忙于處理財務核算工作，無暇參與財務管理工作；部門分工不合理，主要是以會計工作為基礎進行分工，而忽視財務管理人員的配置。所以即使有的企業設置了內審、內控崗位，但往往因不能發揮其財務管理職能而形同虛設。

二、提高物業管理公司財務管理水平的幾點建議

對物業企業財務管理的現狀進行分析，要從物業公司它本身的財務管理的特點出發，并且從提高服務工作、強化企業財務管理，提高物業企業財務管理的質量與高度。提高物業企業財務管理需要取得外部的大力支持，有關部門在了解、分析物業公司業務特點的基礎上，建立一套適用于物業企業財務管理的會計準則實施意見，保證各物業管理公司在會計體系建設過程中“有法可依”，使各個物業企業管理公司會計賬簿、會計報表具有可比性，同時要努力提升自身的財務管理水平。

（一）提高物業企業財務管理人員素質

各公司要把人才建設放在企業發展的首要位置，提高人員素質是提高公司管理水平的重要條件之一。首先，要提高財務人員入職門檻，提高財務人員的薪資待遇跟職業發展前景，引入高素質人才。其次，加強對財務人員進行培訓，定期不定期舉辦財務管理相關知識及的培訓。財務管理工作不單單是財務部門的工作，而且關系到公司整體利益，財務管理活動不僅僅涉及到公司籌集、分配資金，同時會受到公司經營規模與經營狀況的影響。企業的生產經營成果最終會體現在財務報表上，財務管理需要全盤考慮，實現企業經營成果最大化。服務是物業企業的生命，“以人為本”是物業管理服務的永恒主題，為了實現這個目標，要求物業管理人員不斷提升自身的專業素質和工作能力，不斷提升物業管理水平。

（二）完善物業企業財務管理制度，提高財務預警功能

企業的財務管理制度的制定，要依據國家相關的稅法政策及各相關財經法規，根據企業自身的行業特性、管理要求而制定，并在實施過程中根據管理要求及時修改完善。對物業企業的預算和計劃的執行過程進行跟蹤監督、對執行過程中出現的問題及時進行調整和改正，以保證公司預算的正常執行。在物業公司管理控制過程中，由于企業各個部門的經營及預算的完成情況都會以價值的形式體現在財務報表上，所以也必定會對企業資金的運作結果產生影響，這需要企業全體員工共同參與企業預算的落實和執行，以便實現企業的經營高效運轉、企業價值增值。物業企業要對財務活動的各個環節進行風險控制和管理，做到“事前和事中控制”，確保企業目標和預算的有效達成，同時需要制定規避企業風險的預警方案，采取更為有效的規避措施，減少風險所帶來的危害。

（三）物業企業要加強資金管理、拓寬融資渠道

資金問題一直是制約企業發展的一個重要原因，物業企業的收入比較單一，僅靠物業管理費收入難以維持公司的正常運作。所以物業公司要加強資金管理，開辟新的融資渠道，包括規范收款流程、收費標準、交款時間、記賬要求，增強應收賬款的催收力度，減少壞賬損失、加快企業資金回籠，縮短應收賬款的周轉時間；對于已收的資金由集團集中管理，采用資金池管理方法由總部統一調配，加強對閑置資金的充分利用，降低企業自身財務風險；物業公司要采用多種經營方式增加收入，為公司創造更大的收益。比如增加廣告位租賃收入、停車場租賃收入、保潔費收入等等。物業公司在取得集團股東追加的投資的同時應積極探索外部的融資渠道，銀行作為物業企業主要的融資途徑之一，物業企業想要取得更多的銀行貸款主要取決于自身的經營情況，提高自身經濟效益、降低經營風險，方可逐步建立起良好的銀企關系。

（四）加強物業企業財務預算管理，提升財務監督權威

財務預算管理即根據公司戰略目標，對公司未來一定時期內的資金籌集、使用、分配等財務活動進行全面、合理地預測和籌劃，并在財務預算執行期間進行跟蹤、監控，比較、分析執行結果與財務預測的差異，以調整、改善公司經營活動。現如今大部分公司、企業通過財務預算管理對成本費用進行嚴格把控，縮減不必要的開支，從而提高自身的經濟效益，同時也降低了公司的財務風險。不僅如此，財務預算管理為公司管理層進行決策提供了一定得依據，降低了決策所帶來的風險。公司管理人員要高度重視財務預算的編制工作，制定企業的經營目標，并將財務指標按部門進行層層分解，并且將財務預算管理作為事后考核的依據，要確立財務部自身管理權威地位。財務預算管理要以市場為基礎，并且作為連接市場與企業的紐帶和橋梁，企業通過財務預算管理，使得公司發展戰略目標得以實施，合理配置企業內部資源，以保證最大限度滿足市場需求，并使企業獲得最大的經濟效益。預算要建立全員參與機制，在預算執行過程中強調預算的剛性原則，預算目標一經制定，任何人不能搞特殊，杜絕預算標準隨意改動。不能因為個別人的特殊情況就網開一面，從而影響預算的權威性和嚴肅性。物業管理公司要對預算目標的實現做出評價，將直接影響物業公司預算管理的最終成果。物業企業要對財務管理實行嚴格的監督和考核，將預算的完成情況與員工的業績考核相掛鉤，與企業的經營效益相聯系，只有全員參與的預算才能達到最佳的效果。

綜上所述，財務管理作為物業企業管理工作中的重要組成部分，受到公司經營情況和財務決策的影響，所以要加強企業的內控力度，完善財務管理機制，提高管理人員的財務管理理念，做好財務監督，確保物業企業財務管理的資金獲得更充分利用。本文對當前物業企業財務管理的內容與財務管理目前存在的問題進行了剖析，并提出了相關解決方案，希望能夠為我國物業企業管理財務管理的發展提供借鑒與參考。

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