從“搶房”看樓市調(diào)控

龍申

【摘要】從2015年開始，我國的房地產(chǎn)市場迎來了一輪新的“上升期”，全國各主要城市的房價開始了“大漲”。在這期間多地上演了“搶房大戰(zhàn)”，可謂是令人嘆為觀止至2016年“9.30新政”開始后，這一輪的樓市瘋狂蔡告一段落。本文就從2016年多地發(fā)生的“搶房大戰(zhàn)”入手，分析這一輪樓市大漲的原因，并提出相應(yīng)的幾點解決措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 搶房 樓市調(diào)控

一、2016年樓市基本概況

房地產(chǎn)，作為國民經(jīng)濟(jì)的一個重要產(chǎn)業(yè)，跟我們普通人的關(guān)系極大。在目前我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于升級轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)一度成為了我國的支柱產(chǎn)業(yè)，可以說房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定的大局，如何保持房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，是我們必須要認(rèn)真考慮的問題。

2015年3月，在當(dāng)時國民經(jīng)濟(jì)增長乏力以及國家“去庫存”的大背景下，國家出臺了關(guān)于房地產(chǎn)市場的“3.30新政”。在首付比例，貸款利率等方面對購房者給予了大力度支持，從此來開了這一輪樓市大漲的序幕。全國各主要大城市的房價上漲的程度。以北京和上海為代表的一線城市的房屋均價更是率先突破了50000大關(guān)。在這幾個一線城市的繁華地段，一套普通的住宅的售價更是輕松達(dá)到了700～800萬，但依然處于供不應(yīng)求的境地。在有些樓盤，甚至出現(xiàn)了“日光盤”和“時光盤”，樓市的火熱程度真可謂是聞所未聞。不久，為了緩解普通群眾的恐慌性購房情緒，北京和上海在全國率先出臺了一系列的調(diào)控政策。比如提高首付比例，對非戶籍人口在購房時要繳納一定年限的社保和個稅。這些政策可謂是立竿見影，京滬地區(qū)的樓市迅速降溫，成交量幾乎被腰斬，火熱的樓市瞬間冷卻下來。

本以為在調(diào)控過后這一輪樓市的“瘋狂”會有所停歇，但是沒想到的是在京滬等幾個一線城市調(diào)控過后，由此帶來了大量的“需求外溢”，在一線城市購房受限后，大量的投資客隨即涌入了南京，合肥這樣的二線省會城市。其中南京，蘇州，合肥，廈門更是由于房價在二線城市中上漲較為顯著，被稱為房價的“二線四小龍”，這其中安徽省省會合肥在2016年一年的房價漲幅將近100%，被譽為：全球房價漲幅最高的城市。

對于樓市的瘋狂，當(dāng)時市場上的例子可謂比比皆是。在2016年1月29日，南京市國土對局對河西中部的G68地塊進(jìn)行拍賣，當(dāng)時出讓的總面積是69205平方米，起拍的總價是27億元。樓面價是17767元每平米。G68這塊地先后引來了多家大牌房企的輪番爭奪。經(jīng)過87輪競爭，上海建工最后以64.8億元拿下了這塊地，樓面價竟然高達(dá)42000+，其溢價率高達(dá)139.6%，在當(dāng)時是名副其實的“地王”。當(dāng)時為了抑制南京瘋狂的樓市，南京市政府被迫對一些地區(qū)的新房進(jìn)行限價，如江寧的限價為3萬每平米，南京南站地區(qū)每平米4.5萬。而且在很多地方購房都需要搖號才能購買，中簽率還很低。在南京江北高新區(qū)的亞泰山語湖的售樓現(xiàn)場。1749組購房者搶購72套房，中簽率僅有約4%[1]。

不光是在南京，在合肥這個經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的二線省會城市，也出現(xiàn)了幾千人搶購幾十套住房的情景。有的開發(fā)商甚至?xí)谫u房時強(qiáng)制綁定車位，即只有先買車位才能有購房資格。有的樓盤為了抬高售價還會捂盤惜售，令廣大購房者苦不堪言。在合肥的二手房市場，由于房價的暴漲，許多房東甚至不惜支付巨額的違約金違約，由此還引發(fā)了環(huán)衛(wèi)工跳樓自殺的慘劇。不得不說這是房地產(chǎn)帶給人們的悲哀。其實我們從2016年全年合肥市住宅銷售量也可以感受到樓市的瘋狂。據(jù)統(tǒng)計2016年合肥市區(qū)各類商品房共成交75896套，成交均價為11269元每平米，較去年同比上漲31.29%。在成交量方面最多的三個區(qū)分別是濱湖新區(qū)12770套，廬陽區(qū)10013套，新站區(qū)17149套。在合肥的“老三縣”中，長豐縣共成交25249套。均價為6890元每平米，肥東縣共成交18018套，均價為7178元每平米，肥西縣共成交22852套，成交均價7662元每平米。

二、“搶房”背后的原因分析

樓市的“瘋狂”必然有其深層次的原因。結(jié)合目前我國的現(xiàn)狀，我認(rèn)為目前全國各主要城市房價的大幅度上漲，主要有以下幾個主要原因：

（一）寬松的貨幣政策致使貨幣的超發(fā)

貨幣政策是國家調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)運行的重要手段。目前我國實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展較為緩慢，所以我國的貨幣政策總體上較為寬松。據(jù)人民銀行的官網(wǎng)顯示從2015年1月至2016年1月這一年間，我國的M2數(shù)量一直在上漲[2]。可以說M2的增加為市場提供了充足的資金。同時寬松的貨幣政策是銀行的存款準(zhǔn)備金率降低，這使得企業(yè)和個人的融資成本降低，從而激發(fā)了他們購房的意愿。最終使大量資金流入房地產(chǎn)市場。

（二）投資渠道的缺乏，導(dǎo)致人們醉心于房地產(chǎn)投機(jī)

在當(dāng)前中國，由于我國的金融市場發(fā)展時間較短，各個方面的建設(shè)尚不完善，居民的投資渠道比較少。況且金融市場存在較大的風(fēng)險，多數(shù)投資者對此持有謹(jǐn)慎態(tài)度。而且由于目前我國的貨幣超發(fā)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致通貨膨脹比較嚴(yán)重，貨幣不斷貶值。所以，對于廣大普通投資者而言，將自己的資金投入到房地產(chǎn)中，這樣就避免了貨幣貶值的危險。況且由于去年我國股市所經(jīng)歷的那場過山車式的大起大落，使得廣大投資者對股市心有余悸。

（三）土地供應(yīng)的嚴(yán)重不足，導(dǎo)致供求的嚴(yán)重失衡

我們都知道，任何一棟房屋都是在土地上建筑的，可以說土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，沒有土地自然就沒有房子。任何一座城市想要發(fā)展，就必須要進(jìn)行各種各樣的建設(shè)，所以無論做什么對土地都有需求。作為一個正在崛起的城市，必然就需要大力建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，這就導(dǎo)致在土地供應(yīng)方面，投入到住宅建設(shè)方面的用地是有限的。而作為省會城市，隨著大量外來人口的進(jìn)入，對住房的需求必然加大。在現(xiàn)有的土地供應(yīng)不能滿足需求的情況下，土地價格必然上漲，從而導(dǎo)致房價的上漲不可避免。

三、“搶房”背后的應(yīng)對之策

綜合以上的分析我們可以看到“搶房”的發(fā)生是有原因的。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展關(guān)系到民生的穩(wěn)定，所以必須采取有效措施預(yù)防房價的過快上漲。可以從以下幾個方面采取措施，對癥下藥。

（一）加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控與管理

加強(qiáng)宏觀調(diào)控這一點目前全國大部分城市已經(jīng)在做了。比如合肥市政府在2016年10月1日開始執(zhí)行新一輪的限購政策，其限購措施也不可謂不嚴(yán)，包括提高首付比例，對非合肥本市戶籍的購房者必須要交滿一定年限的社保等。目前南京市已經(jīng)出臺了限售政策，所謂的限售就是規(guī)定取得房產(chǎn)證后的一段時間不能交易。南京目前的限售期是3年。限售政策的出臺大大降低了房地產(chǎn)市場的流動性，使得炒房者所面臨的資金壓力變大，從而抑制了廣大投資客，有助于讓房子回歸居住的本質(zhì)[3]。

（二）加快土地供應(yīng)的轉(zhuǎn)型升級，確保土地充足供應(yīng)[4]

土地是房地產(chǎn)形成的基礎(chǔ)，可以說房價上漲的源頭就在于部分地區(qū)土地供應(yīng)的不足，由于供需的嚴(yán)重不平衡，許多大城市的土地可謂是寸土寸金，開發(fā)商在拿下某塊土地后，為了獲取盡可能多的利潤，就不得不提高售價來保本，房價上漲的后果自然就落到了廣大購房者身上。在土地供應(yīng)方面，重慶和長沙這兩個城市做的很成功，充足的土地供應(yīng)使開發(fā)商的拿地成本較低，房價自然不高。另一方面，在土地競拍和交易的過程中，要建立土地出讓的備案制度，使土地交易過程公開而透明，嚴(yán)厲打擊部分開發(fā)商的惡意炒作，圈地和占地等行為。對于已經(jīng)成交的土地也要對其用途實施嚴(yán)格的監(jiān)管，嚴(yán)令開發(fā)商不得將住宅用地用作他途，從源頭上打擊土地交易的不法行為。

（三）加強(qiáng)對貸款的監(jiān)督，引導(dǎo)資金合理流動

房價之所以上漲過快，很大一部分原因就在于房產(chǎn)市場的資金過度充裕，而對于為什么會有那么多資金，也已經(jīng)有過分析。所以，我們要擴(kuò)寬居民個人的投資理財渠道，使廣大民眾從根本上改變“房價永遠(yuǎn)只會漲不會跌，只有買房才是目前最保險的投資”等觀念。這就需要從各方面改善我國目前的投資環(huán)境，切實保障廣大個人投資者利益。從銀行的角度來說，要對申請住房貸款的個人和企業(yè)加大信用審核，保證貸款的優(yōu)質(zhì)性。對于企業(yè)，一方面要加大對其他企業(yè)的扶持力度，特別是對廣大小微企業(yè)和高科技企業(yè)在貸款和政策上予以支持。對于房地產(chǎn)企業(yè)要積極鼓勵他們轉(zhuǎn)型升級，使其他企業(yè)認(rèn)識到并不是只有從事房地產(chǎn)行業(yè)才有利可圖，從思想觀念上使企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)變，同時對其他非房地產(chǎn)企業(yè)從事房產(chǎn)開發(fā)實施嚴(yán)格監(jiān)管，提高市場準(zhǔn)入門檻。

（四）強(qiáng)化稅收調(diào)控，適時出臺房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅這個問題是在最近一段時間房價上漲過程中出現(xiàn)的一個熱詞。我認(rèn)為，房產(chǎn)稅的出臺可以在一定程度上遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，所以，房產(chǎn)稅作為一個新稅種，可以先在北京，上海這幾個一線城市先行試點，并且要對不同的人群采取不同的方式，區(qū)別對待。首先，在全國范圍內(nèi)實施計算機(jī)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)措施，對居民個人所擁有的房產(chǎn)數(shù)量進(jìn)行深入了解。對擁有過多房產(chǎn)的居民嚴(yán)令其不得再次購房，對擁有一套自住房的居民個人不征收房產(chǎn)稅，對擁有兩套及以上住房的居民個人按照房屋的總面積采取分級累進(jìn)稅率，使居民切實感覺到擁有過多的房產(chǎn)不是個人財富的象征，而是一種負(fù)擔(dān)，從源頭上逐步消除居民對房地產(chǎn)投資的欲望。不過，房產(chǎn)稅政策應(yīng)采取逐步試點的方式，而不是采取一刀切，合肥可以在時機(jī)成熟時加入到房產(chǎn)稅的征收行列。

四、小結(jié)

通過對“搶房”現(xiàn)象所做的分析，可以看出，目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在著一些列問題。所以樓市調(diào)控的任務(wù)很艱巨。這就要求我們綜合各方面的因素，統(tǒng)籌兼顧，做好對樓市的宏觀調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的推動作用。同時一定要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理，促進(jìn)房企的兼并重組和轉(zhuǎn)型，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大形勢下，要切實做好經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型工作，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。各級政府要積極保障和改善民生，使廣大的人民群眾切實感受到改革發(fā)展成果，使人民活的更有尊嚴(yán)。為最終實現(xiàn)黨的“兩個一百年”奮斗目標(biāo)和中華民族偉大復(fù)興的“中國夢”而努力奮斗！

參考文獻(xiàn)

[1]劉照普.“搶房”背后的南京樓市怪象[J].中國經(jīng)濟(jì)周刊，2017（11）26-29.

[2]周楊.房地產(chǎn)市場泡沫-基于合肥市房地產(chǎn)業(yè)探索[J].時代金融，2017（08）52-54.

[3]陳田.限售，讓房子回歸居住的本質(zhì)[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2017（11）17-18.

[4]杜杰.合肥市房地產(chǎn)價格暴漲原因和對策探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2016（20）24-25.