廈門市商品房價格影響因素分析
——基于VAR模型的實證研究

(福建師范大學　福建　福州　350000)

一、引言

影響房價波動的因素大致可分為直接影響因素和間接影響因素，直接影響因素參與房價的構成，其變化會直接對房價產生影響，而間接影響因素不參與房價的構成，其變化會先作用于其他因素，再通過這一其他因素影響房價。本文選取主營業務稅金及附加作為直接影響因素，選取城鎮人口數作為間接影響因素，通過建立VAR模型較好地考察了這兩個變量與房價之間的動態關系。

二、VAR模型

(一)構建VAR模型

1、數據來源。本文采用《廈門市經濟特區年鑒》公布的數據來分析廈門市房價的影響因素，其中X1代表城鎮人口數，X2代表主營業務稅金及附加，Y代表商品房銷售價格。

2、變量平穩性檢驗。將數據取對數并進行一階差分后再進行ADF檢驗，檢驗結果如表1所示。

表1

從表1可看出，對變量Ln(X1)、Ln(X2)和Ln(Y)進行一階差分后，變量D(Ln(X1))、D(Ln(X2))和D(Ln(Y))在5%臨界值下的P值都遠小于0.05，于是拒絕原假設，認為一階差分后變量Ln(X1)、Ln(X2)和Ln(Y)是平穩的，所以變量Ln(X1)、Ln(X2)和Ln(Y)均是一階單整，可構建VAR模。

(二)模型分析

1、VAR模型穩定性檢驗。用EViews9.0作特征根檢驗圖，可知所有特征根全部落在單位圓內，說明所建立的VAR模型是穩定的，可以繼續進行脈沖響應分析和方差分解。

2、脈沖響應函數分析。脈沖響應函數是描述一個內生變量對誤差沖擊的反應，用EVeiws9.0作脈沖響應曲線圖。

根據圖1可知，在0期給城鎮人口數施加一個沖擊后，房價迅速漲到最高點，之后逐漸回落，從第2期到第7期呈現小幅波動，而第7期后呈現緩慢下降趨勢，但中間曲線一直處于0軸上方，說明總體來看城鎮人口數對房價有一個正向的影響。

根據圖2可知，在0期給主營業務稅金及附加施加一個沖擊后，房價迅速漲到最高點，之后迅速回落，在前5期的波動性較大，之后從第5期到第10期則呈現從緩慢遞增到緩慢遞減的漸變趨勢，沖擊作用慢慢削弱，但中間曲線一直處于0軸上方，說明總體來看主營業務稅金及附加對房價有一個正向的影響。

圖1　房價對城鎮人口數的響應函數

圖2　房價對主營業務稅金及附加的響應函數

3、方差分解。方差分解分析方法可以比較好地研究模型的動態特征。

表2

根據表2房價的方差分解可以看出，城鎮人口數對房價的影響是遞增，從30%一直增加到40%；主營業務稅金及附加對房價的影響則是遞減，在第1期便從50%減少的43%，之后逐漸穩定在40%左右?？梢?，在短期內后者對房價的影響要大于前者，但長期二者對房價的影響基本持平，都接近半數。

三、結論及政策建議

通過對基于廈門市商品房銷售價格VAR模型的分析，結合脈沖響應函數及方差分解可以得出以下結論：第一，廈門市房價在短期主要受主營業務稅金及附加的影響，長期則受城鎮人口數和主營業務稅金及附加的共同影響。可能的原因是，直接因素的變化能更快地作用于房價，而間接因素需要經過其他媒介傳導才能作用于房價，因此對房價的影響會相對滯后。第二，城鎮人口數和主營業務稅金及附加都對房價存在正向的拉升作用。主要的原因是，主營業務稅金及附加是房價的組成成分，它的增加自然會提高房價，而城鎮人口數則是通過影響商品房的需求量來影響房價，即城鎮人口數增加，對房子的需求增加，供少于求，導致房價上漲。

綜上所述，在短期，政府要想較快地降低房價，應減少相關稅費的征收，尤其是對中低檔商品房的征收。因為這種做法可以降低商品房開發商為彌補稅收成本而抬高的房價的幅度，防止房價嚴重偏離其價值導致泡沫產生。同時也減輕商品房購買者在稅收轉嫁過程中受到的傷害，在一定程度上保護了購房者的利益；在長期，政府除了繼續落實減稅政策外，還應該重視保障房的建設。隨著二胎的全面開放，人口數量將不斷增加，對房子的需求也會與日俱增，光靠市場的供給是不夠的，政府應盡可能多地開發保障性住房，增加房子的供應量，緩解老百姓住房壓力。