土地投資的模擬分析

(湖南大學法學院　湖南　長沙　410001)

相對我國房地產市場，地價即為可供房地產開發的經營性用地的土地使用權的價格。房價即房屋價格，但并不只是土地上的建筑價格，還包括土地所有權價格，在我國土地歸國家所有的情況下，房價就是土地使用權價格和地上建筑價格的總和。其價格取決于市場供需情況，當市場對房地產的預期普遍看好時，價格就會上升，投資者就會踴躍參與到這個行業中來[1]。

年增幅5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%開發周期12.256.274.273.282.682.281.991.771.611.47

從模擬分析結果可以看出，房地產企業的房地產市場預期判斷對房地產項目獲取與否影響很大，在開發成本不變、稅費標準穩定、忽略利率波動幅度等假設條件下，若要滿足10%的開發利潤要求，當對市場的均價增長預期越高，達到10%利潤所需的開發周期就越短，當市場的年增幅只有5%時，房地產需要開發12.25年才能達到10%的利潤。當年增幅達到50%時，開發周期 只需要1.47年即可達到10%的利潤。

但是從常識來看，決定一個房地產項目開發周期長短的是項目本身體量的大小，比如2007年北辰地產在長沙新河三角洲拿下的全國總價地王，該項目花費了北辰92億元，總體體量為78.5萬m2，到目前位置該項目已開發了10年。而長沙市目前的地王是2016年11月廈門建發地產湖以近29個億，樓面價9241元/m2，溢價180%競得的梅溪湖B-39地塊，該地塊總體建筑面積為31萬m2，按照長沙市正常的去化速度，該項目至多開發3年；開發周期并不是房地產開發商為滿足利潤率可以隨意計劃的，在房地產項目的規劃設計和評審階段，政府是會加強監控和干預的；此外，目前房地產公司開發房地產項目時，絕大多是時通過金融杠桿，向銀行或者金融機構以土地或者建設項目作抵押來融資貸款，銀行的利息是吞噬很大一部分利潤，開發周期越長，雖然由于均價越高，項目整體貨值越大，但項目周期越長意味著金融機構的利息也越高，對項目的利潤損失也是越多的。所以一些房地產公司對市場的盲目自信將會直接拖垮其現金流，使其一朝崩塌。

由此可以看出，不論項目體量的大小，開發周期的長短，開發商對土地的出價能力與其對市場售價的預期為正相關關系，且項目體量越大，伴隨著開發的周期也越長，開發商的出價能力也越高。

綜上可以總結出房地產市場對土地市場的影響因子主要有房價、房地產去化速度和年增幅。首先房價的高低直接導致土地的競買人獲取土地項目的意愿和能力。由于每個企業都是理性經紀人，追逐的都是產品利益的最大化，而房價的高低決定著開發商對利潤的獲取能力，當房價越高，超出成本部分的利潤即越有可能更高。反之房價越低，則項目的獲利能力越低，經營風險也越高。第二點是房地產的去化速度，房地產的去化速度越快，說明房地產市場越火熱，處于賣方市場，價格的決定權握在房地產企業手中，為了獲取更高的利潤，房地產公司會想盡辦法在房地產市場調控政策的要求下將房屋售價調整至最高。而當房地產去化速度越低時，很有可能市場存量過大，供過于求了，此時是買方市場，價格的決定權握在了市場手中，一般來說為了早日回正現金流，減少融資成本，開發商不得不進行讓步，將利潤空間壓縮。這樣的房地產市場行情會直接成為房地產開發商對土地投資決策判斷的依據。第三點是房價的年增幅。房價的年增幅越高，說明房地產市場越火熱，價格的上漲空間越大，開發商對土地的出價能力則越高，土地競價或則成為地王的可能性越大。反之房價的年增幅越低，則說明房地產市場較冷清。開發商對土地的出價能力則越低，土地流拍的可能性則越大。

而土地市場對房地產市場影響的因素主要有地價和項目體量大小。首先地價是房價的基本組成部分，地價越高，則房價也水漲船高，每個開發商對標的土地都有心理預期價格，這個預期價格宏觀主要看國內和區域房地產的政策，微觀看區域的經濟發展水平，長期看區域的人口及人口增長率，短期看區域的金融市場。當房地產開發企業對地塊所屬的區域或大環境持樂觀態度，則其對房價的心理預期價格則會較高，開發商為了獲取穩定的利潤率，往往會抬高房屋售價，導致房地產市場價格上漲。當房地產市場調控政策較為嚴厲或政策的調控打破了開發商對房地產市場的心理預期時，一般而言，房地產開發商為了獲取自己的利潤，則會想辦法縮減建筑開發成本，如更換為更為廉價的建筑材料、改變園林綠化的風格、減少建筑外立面線條和裝飾、縮減物業管理人員或聘用較為廉價的物業管理公司。這一些將整體導致房地產項目轉變為品質相對較差的產品，這實際上是對國有土地的一種浪費，影響建筑使用壽命，增加房屋居住安全風險。第二點是項目的體量大小，項目的體量越大，項目度過房地產調控周期的可能性越長。此外，通過房地產項目通盤的操盤，通常可以先將低貨值的產品放在價格較低的年份來銷售，在項目現金流不收影響的情況下，將項目總體的貨值延期，直至價格上升，則可以較高的價格賺得最多的利潤。利潤長沙市北辰三角洲項目，2007年就已經獲取了土地，但是項目的相對大量供貨的時間實際還是在2015年以后，就是因為項目整體體量大，開發商有操控樓盤價格的能力。但這個項目并不是一個成功的例子，92億的投入耗盡了北辰整個集團的財力，拖累了公司的整體發展，這也驗證了企業對土地投資項目的決策時，房地產價格和房地產去化周期是有巨大影響作用的。