房地產(chǎn)：悲觀預期充分反應

川財證券

投資要點

1、銷售情況依然可觀。

2、悲觀預期已充分反應。

從目前來看，商品房銷售面積保持韌性，銷售均價保持剛性，下半年房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境仍然穩(wěn)定。在此背景下，下半年房地產(chǎn)行業(yè)一些積極信號已經(jīng)出現(xiàn)。第一，去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿、寬貨幣延伸至寬信用，雖未提及房地產(chǎn)行業(yè)，但總體資金環(huán)境改善以及信用風險下降都將改善房企的融資難問題，融資端擔憂逐步緩解。第二，2017年下半年全國商品房單月銷售增速出現(xiàn)明顯下降，2018年下半年銷售有望保持高增速，對銷售端擔憂逐步緩解。第三，以樓面地價占銷售均價的比例為房企項目利潤率的先行指標，2018年1-7月23個重點城市樓面地價占銷售均價比例為46.85%，雖然距2012年-2016年40%以下的比例仍有差距，但較2017年下降了3.7個百分點，已經(jīng)出現(xiàn)改善。上半年土地流拍增多有望倒逼土地出讓環(huán)節(jié)在定價層面更為合理，市場對于房企利潤率持續(xù)回落的悲觀預期有望得到修復。

經(jīng)歷了2月以來的連續(xù)調(diào)整，地產(chǎn)板塊估值明顯下移，房地產(chǎn)板塊整體估值已經(jīng)降至10倍以下，基本上是2014年以來的最低水平。但與2014年融資端收緊、銷售端不振的大環(huán)境相比，今年銷售去化率維持高位，銷售端保持較高增長，融資端出現(xiàn)改善，當前地產(chǎn)板塊的估值已經(jīng)反應了足夠的悲觀預期。

重點推薦：保利地產(chǎn)、新城控股和招商蛇口。