樓市整肅風暴

閔杰

從短期來看，要在房地產領域實現“去杠桿”，需要嚴格限制資金流向投資投機性購房，同時改變前一段時間通過政策變通，變相放松調控的傾向，不能關了前門，開了后門

七部門聯手，長達半年，涉及30個城市，最近整治樓市亂象的專項行動再次刷新了以往樓市整治的力度。

針對近期房地產市場亂象，住房和城鄉建設部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等七部委近日聯合印發通知，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

2018年年中的這項專項治理，預計將會從幾個方面影響下半年房地產市場：一是對下半年房地產市場定調，市場的關鍵詞，將從“搖號”“搶房”，轉變為“嚴厲整治”；二是，一些城市，如長沙，已經再次出臺了新一輪調控政策，意在給前一階段調控政策打補丁，重點針對炒房進行精準化調控，未來預計會有更多城市跟進；三是，在此基礎上，大部分城市的房價上漲預期將會改變甚至逆轉。

2016年的“930新政”開啟了這一輪調控周期，隨后全國50余個城市先后出臺了樓市限購政策。在2016年年底召開的中央經濟工作會議上，中央明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。不過，在嚴厲的限購之下，只有北京、上海等個別一線城市的房價穩住了，而大量二、三線城市房地產投機炒作氛圍卻越來越濃厚，調控一再收緊，但房價卻一路看漲。

2018年上半年多地爆發的搶房潮，不僅將前期樓市調控的效果抹平，而且再次調高了看漲預期，與整個樓市調控的初衷背道而馳。這樣的結果，不僅與百姓的期望值相去甚遠，更嚴重的是，已經影響到中國經濟的基本面，給金融體系的安全運行帶來了隱患。

炒房和反炒房

這次專項行動將重點針對四個方面房地產亂象：一是打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等投機炒房團伙；二是打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產“黑中介”；三是打擊從事違規銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產開發企業；四是打擊發布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告。

國務院發展研究中心研究員任興洲認為，這次專項行動最大的新意是針對市場突出的問題、亂象，多部門聯手集中精準打擊。這七個部委中，原來很多部門沒有出現過，比如，公安部、宣傳部、銀保監會等等，多部門聯手從各個層面、全方位、整個鏈條來進行精準的專項治理。

房地產的亂象不是近期才有，每一輪房價暴漲之后，主管部門都會查處一批典型案件，對市場進行警告。不過，這輪行動的打擊對象，首當其沖的是投機炒房團伙，這是與此前幾次市場整肅很不同之處。根源在于，炒房和各種真真假假的“搶房”現象，成為了這輪房價上漲的重要幕后推手。

一些亂象和怪象頻頻見諸媒體。5月，杭州兩個新樓盤開盤，兩個新盤都執行政府限價和搖號選房，其中一個樓盤均價每平方米18000元左右，而周邊二手房價已經超過3萬元。大量市民在開發商指定銀行排隊等候購房誠意金凍結，隊伍長達一公里，有購房者因為等候時間過長而暈倒。6月，深圳華潤城潤府三期開盤，盡管購房需要交200萬元誠意金，但大量購房者仍然在雨中排隊?！扒f富翁排隊淋雨”的原因是，這個樓盤開盤均價8.55萬元/平方米，最低則是7.53萬元/平方米。周邊二手房價最高已經到了13萬元/平方米，對購房者來說，搶到一套就能“賺”幾百萬。

在中央一再強調“住房不炒”、房地產業融資渠道收緊、各地普遍出臺限購、限貸、限售的大前提下，房地產市場仍然出現了普遍性過熱，問責的板子就不能簡單打在開發商、購房者身上，市場普遍過熱與地方政府的政策誘導有很大關系。

首先，一些二線城市陸續推出“搶人”政策，而爭搶的優惠條件之一就是放開與樓市調控政策緊密相關的戶籍限制資格，有的甚至給予買房優惠的支持。其次，在新房限價導致“一二手房價倒掛”和搖號買房政策下，在很多城市，買房就像打新股：買到就是賺到，制造了樓市幻象與房價上漲預期。再次，越來越高的棚改貨幣化比重，導致部分手握補償的拆遷戶熱衷投資房產，推動房價上漲。

對于地方監管者的敲打，從5月以來就已經開始?！拔逡弧鼻?，住房和城鄉建設部密集約談了西安、?？凇⑷齺?、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市政府相關負責人。5月9日，住建部負責人就房地產市場調控問題繼續約談了成都、太原兩市政府相關負責人。約談再次強調，要堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松。

6月底，就在七部委整治樓市亂象通知發布前后，一些地方政府的表態也預示了風向的變化。湖南省委機關報《湖南日報》更是罕見地連發四篇社論，痛批長沙樓市亂象，明確指出，“目前長沙房地產市場面臨的主要問題，是投機炒作，而非供需矛盾?！睅滋熘螅L沙市政府火速出臺了新一輪調控升級措施，每一招都指向炒房，并且前所未有地定調，“當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭?！痹谝恍┯^察家看來，地方黨報如此嚴厲批評本地政策，風向意義絕不簡單。

“對于管理者、監管部門不作為、亂作為也要問責。”在新華社報道中，住建部相關負責人表示。

炒房等各種亂象的出現，在某種程度上，也是地方監管松懈的必然結果。打擊炒房不止是針對炒房者，房地產商，更包括監管者。

危及經濟安全

這一輪樓市整治，之所以參與部門、時間和力度都超出以往，一個很重要的背景是，在供給側改革和金融去杠桿進入深水區的階段，不受控制的房價和持續的上漲預期，可能成為引發金融風險最危險的一環，已經嚴重影響了經濟安全運行。

對房地產亂象的擔憂和警示，在半個月前就已經引起了關注。6月14日，在上海舉行的“2018陸家嘴論壇”上，全國政協經濟委員會副主任楊偉民專門談到了這個問題。他說，“前期房地產市場已經積累了一些風險，近期又亂象叢生，成為最容易引爆風險的定時炸彈。”

盡管在演講一開始，他就聲明，自己已經不再是中財辦副主任了，所講內容和中財辦沒有關系，完全是個人意見。不過，他的這篇講話，仍然被市場認為，在一定程度上傳達了中央的關切。

楊偉民在講話中非常罕見地公開批評：金融風險一面是貨幣政策、金融機構、金融監管等方面的問題，另一面則是實體經濟，房地產、地方政府債務等問題，如果房地產市場繼續亂象叢生，如果地方政府繼續變換花樣舉借債務，金融監管再嚴厲，也會出現金融風險。“如果金融部門孤軍奮戰，其他部門袖手旁觀，這場戰役是打不好的?！?/p>

如此不同尋常的直率表態背后，對當前房地產亂象的擔憂可見一斑。當前部分城市的房地產市場亂象，實際上已經成為了宏觀經濟金融政策的重大干擾項。一方面金融部門在努力降低金融市場杠桿率，另一方面，地產業加杠桿的行為事實上仍然得到鼓勵，必然會大幅降低防范金融風險的工作效果，制造結構性的、甚至是系統性的風險。

在對金融部門和僵尸企業堅決推進“去杠桿”的同時，不少資金卻繼續違規流入房地產領域。6月20日，審計署審計長胡澤君公布2017年工作報告，審計發現。9家大型國有銀行違規向房地產行業提供融資360.87億元，抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。7月3日，銀保監會在官網披露，中國銀監會浙汀監管局開出了6張罰單，其中的4張指向個人貸款資金被挪用去購房、資金違規流入房地產，涉及3家銀行一家信托，合計被罰215萬元。

信貸資金繞道流入股市、樓市，既加大了居民杠桿率，又吹大了股市樓市泡沫，增加了金融風險防范的難度，更為嚴重的是擾亂了國家房地產調控政策，影響了宏觀經濟的穩定運行。

類似的問題顯然不是某一個地方的孤例。從短期來看，要在房地產領域實現“去杠桿”，需要嚴格限制資金流向投資投機性購房，同時改變前一段時間通過政策變通，變相放松調控的傾向，不能關了前門，開了后門。

而從根本上治理房地產亂象，需要加快建立新的住房制度和市場化調控機制。楊偉民認為，目前行政性措施已經不能根治房地產亂象，必須在六方面同步加快改革，包括改革政府壟斷住宅用地體制，改革房地產商壟斷住宅供應的體制，改革售多租少市場結構、加快住宅租賃市場立法，改革房地產稅，改革住房公積金制度，改革農村土地制度。他還建議，應該盡快重新成立住宅制度改革領導小組，組織制定住宅制度改革的總體方案，協調相關單項改革。