土地增值稅暴增華僑城預提211億

石運金

土地增值稅某種程度上可以被看做房地產暴利稅，因為土地增值稅采取超額累進稅率，最高稅率可達60%，對于那些拿地成本低，而銷售時賣天價的豪宅項目而言，面臨繳納巨額土地增值稅的境地，華僑城A（000069）就是一個典型例子，從公司披露的2018年中報數據來看，截至2018年6月30日，華僑城A預提土地增值稅達211億元，而華僑城A目前總市值為515億元，如果嚴格按照土地增值稅標準繳納，華僑城A現金流將承受巨大壓力。

按照土地增值稅的定義，土地增值稅是納稅人在轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得一定的增值收入時所繳納的一種稅。土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額。扣除項目金額主要涉及房地產開發項目的成本及費用、加計扣除項目，舊房的重置成本以及相關稅金。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：土地增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；土地增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

在實際操作過程中，根據土地增值稅條例、細則規定，目前對房地產開發企業土地增值稅實行銷售時預征、項目終了進行清算，多退少補的制度。在項目竣工結算前由于涉及的成本確定等原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以實行預征。預征一般按照銷售收入的一定比例征收，預征率由各省級稅務機關按照規定區分不同類型房地產確定。

所以雖然華僑城A有211億的預提土地增值稅，但并不是說華僑城A沒有交土地增值稅，而是華僑城公司在房產出售時已經進行了預繳，不過預繳的數額與公司嚴格按照土地增值稅算法計提的211億元是可能存在比較大的差額的。但因為要到項目清算時，才能結清土地增值稅，而土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大。

華僑城A在2018年中報披露的應交稅費共27.37億元，包含了應交土地增值稅14.4億元，這一數據應該是按照簡易算法進行的預繳數額。不止是華僑城A，A股的其他地產公司，比如萬科A在其他應付款項目中，也披露土地增值稅清算準備金達183億元；招商蛇口在其他流動負債項目中，披露的預提土地增值稅余額為61.6億元。由于近幾年房價暴漲，不少房地產企業面臨繳納巨額土地增值稅，雖然稅務部門征管難度大，但一旦嚴格征收，對房地產企業現金流會產生比較大影響。考慮到大部分房地產企業進行了土地增值稅的充分計提，所以嚴格征收并不影響公司的資產負債表和利潤表，影響最大的是現金流。