大城市混合住區實踐

文/中國建筑設計院有限公司 周瑞雪

中國葛洲壩集團房地產開發有限公司 趙冠皓

1 “混合居住模式”在大城市的背景與現狀

1.1 國外“混合居住模式”經驗

嚴重的居住分異已成為發達國家的惡疾，低收入家庭因受到排擠而聚集所帶來的社會環境問題愈演愈烈。美國為應對20世紀二三十年代的經濟大蕭條，推行聯邦公共住房政策。“二戰”后，議會通過的法案并未得到良好實施，公共住房造成的貧困集中問題未得到足夠重視，黑人聚居區的居住質量遠低于白人。20世紀80年代后，公共住房政策的失敗迫使美國重新思考如何平衡貧富差距。由此，美國將不同收入階層的混合居住模式作為住房與城市發展部（HUD）的根本發展策略。在具體操作中主要采取2種方法：①分散的方法，把將要開發的公共住宅單元劃分成小組團，分散在現有中高收入階層鄰里中；②將公共住宅和商品住宅結合開發，在同一個鄰里中，公共住宅和商品住宅的比例需視當地住房市場的狀況確定[1]。美國混合居住實踐利用市場的能動性，將由政府直接參與公共住房建設轉變為向住房者提供補助，這對我國推動混合居住的發展有借鑒意義。

隨著混合居住實踐的發展，混合住房政策又引發了不同的聲音。居住空間的簡單混合并不能彌補人們在社會混合意識方面的缺失。物質空間的接近并不能直接促進不同社會階層的鄰里交往。研究表明，人們更愿意選擇與自己社會背景和生活經歷相似的鄰居。因此，創造強有力的價值導向和引導有效的互動行為比開發項目本身更具挑戰性。

1.2 我國大城市政策和混合居住的現實

我國住房經歷了“計劃經濟時代”，居住分異化未演變成類似許多西方國家的大面積社會隔離。但隨著住宅市場化的深入，以家庭經濟為基礎，自由選擇住房的現實徹底打破了均好無差的居住模式。中高收入群體通過封閉的住區和管理將奢華、尊貴的環境擁入懷中。

近年來各地出臺政策引導地產開發向一種服務更廣大人群的混合模式發展。但由于保障性住房售價低廉使地產商迫切轉向商品房追求溢價空間，同時懸殊的售價促使同一地塊的業主對住房和環境產生不同的預期。把住宅小區分隔開來，物業分別管理，配套設施、綠地資源偏頗，“圈地運動”“圍墻之爭”的戲碼常常上演。

2 混合住區設計實踐

城市規劃指導住房和社區的混合建設旨在讓不同收入、不同類型的家庭享有同等的社會資源，促使社會各階層在城市空間中處于相對平衡的狀態。本文以北京住宅項目實踐為例，探討混合住區的開發策略。

2.1 混合住區的空間整合

2.1.1 城中棚戶區改造

舊城中心棚戶區聚集地和城中村是居住分化的重災區。貧困集中導致的居住條件惡劣、公共設施不足、犯罪率和失業率高居不下、教育隔離成為頑疾。辛莊位于北京市豐臺區，這里的農民受城市擴張的影響面臨房屋拆遷的問題。辛莊農民回遷安置房項目把北宮山脈延續至此的自然肌理作為項目起點，原址回遷了農民的住所，同一片區內按照一定的脈絡混合規劃商品房和安置房地塊，回遷安置房和商品房在建筑形式和建造質量上統一無差（見圖1，2）。基于分配的公平性，住宅套型設計還重點考慮了均好性：根據村民家庭結構和人口數量設計住房。一居室套型面積55m2，二居室套型面積82.5m2，三居室套型110m2，平均每2口人分得1套房。比如五口之家可選擇2個三居室和1個一居室，或1個三居室和2個兩居室。農民通過重新分配住房，可將原先的多人口大家庭變成分散的獨立小家庭。居住格局的改善使家庭結構和生活模式更接近商品房業主。農民雖然失去土地但仍保留原生記憶，不需要把家搬到偏遠的地方。由于他們仍然居住在主城里，社區和配套成熟，加上周邊商品房社區的帶動，可較容易地在附近找尋其他就業機會，和商品房業主一樣融入城市生活。

圖1 北京辛莊回遷安置房項目鳥瞰

圖2 北京辛莊回遷安置房延續了自然脈絡，與商品房統一無差

2.1.2 城郊公建住宅混合建設

城郊的新拓展區是居住分化的又一案例。住區開發從土地成本出發，將保障性住房選址在城市邊緣，從地理上導致貧困家庭的孤立、隔離[2]。大城市“野蠻”的空間尺度將上述問題推向難以回頭的深淵。但發達的城市結構往往要求不同片區肩負各自的城市功能，將特定的城市功能和住區人群特性聯系起來，有利于發揮混合住區的社會效益。未來科技城遠離北京主城，根據國家產業發展政策和科技發展規劃，將成為引領我國應用科技發展方向的人才創新創業基地，需大量配套的住宅資源支撐創新人才的生活。城市規劃將公共建筑和住宅建筑放在同一地塊中混合開發，公共建筑面積占30%，住宅建筑面積占70%，住宅建設包含保障性住房和商品房。住宅為來此就業的上班族服務，分3個層次：剛參加工作的年輕人沒有積蓄，可申請入住公租房；收入水平中等的白領可申請購買自住型商品房；收入水平高的精英階層可自由購買商品房。在國家政策指導下，政府和開發商共同踐行混合住區實踐。城市設計提出“連通都市，共享聚落”的理念，將住宅有機組織在地塊內，設置許多空中廊道和平臺，將外圍公建和住宅聯系起來，同時大量的住區內部向公眾開放，形成自由、平等的社區氛圍（見圖3，4）。公建住宅混合建設實現了職住平衡，3個層次的人群在此不斷發展，健康迭代。

建立平等配套設施的主要任務是提高低收入人群住房的配套品質。掌握不同社會資源的家庭在鄰里層面互相交流可激勵他們前進。公租房作為人才公寓要適應青年創新人才的生活，在底層設置洗衣、便利店等配套用房，地下設計大比例的配套車位，方便遠距離交通，地上每層設計相應的空中花園或共享大廳為青年人的朋友聚會、運動、娛樂等鄰里交往留出空間（見圖5）。社區中高收入人群的信息網絡和新的社會觀念可影響低收入人群的行為模式，供職于科技領域的精英和商品房的業主可為事業起步的青年人樹立榜樣。

圖3 北京未來科技城混合建設的公建和住宅

圖4 北京未來科技城開放的社區內部

圖5 北京未來科技城人才公寓設計平面

2.1.3 保障房、商品房混合開發

保障房與商品房混合開發模式是國內大城市較為常見的。將不同性質的住房分期開發，用圍墻簡單分割空間顯然違背了社會公平性要求。但對管理不進行分級細化，所有空間混在一起又難以實現商業樓盤的運作，因此混合中有分化是設計實踐探索的一條出路。由于目前大城市的停車配建比例大幅上升，設計上可結合地下車庫，通過分區域營造有高差的地勢實現不同社區的區別與聯系。門頭溝東辛秤項目探索一種新的模式，讓不同人群在不同平臺上生活，又可方便地在統一的社區平臺上交往。首先設計利用原有地形條件設計不同埋深的地下車庫，包括單層的盡端式地下車庫和大開挖的集中地下車庫，從而在總平面上得到一些有高差的區域，這些區域相對獨立又互相聯系，能形成不同主題的社交空間。在不同區域間設計下沉式車行路，車行路上方跨越橋梁作為聯系。這樣人群在較高的平臺上活動，不同平臺間的聯系避免了車行穿流的干擾，汽車通過漫坡從市政路入口的高度下行平入地下車庫。與深邃狹窄的汽車坡道不同，下行道路和地下車庫的銜接口開敞，內部獲得良好的采光和自然通風。整體點、線、面結合，層次豐富，營造了一個有分有合的空間，又通過人車分流的高差設計將混合與分化進行一定程度的控制（見圖6）[3]。

圖6 北京市門頭溝東辛秤項目混合開發模式

2.2 混合住區的價值策略

“混合”是復雜的，不存在某種單獨的意志將這個問題統攝。社區具有相當的模糊性，在多數人眼中尋找某種特定的交流空間是次要的，建立內心秩序更為重要。

2.2.1 計劃在市場機制下可行的成本和規模

奧斯卡·紐曼（Oscar Newman）在《可防衛空間》中介紹的公共住宅開發項目將200個低收入住宅單元分散布置在7個地塊上，整合到中產階級鄰里中。他提出了“迷你鄰里”（mini-neighborhood）的模式，每個組團的公共住宅單元盡可能小，公共住宅和中產階級住宅在建筑形式上盡可能接近。目前我國政府鼓勵開發商參與解決低收入人群的住房問題還是通過市場手段，過大的社區建設會讓開發商傾向于建設各個單一的社區。北京回龍觀和天通苑是亞洲最大的經濟適用房社區之一，遠離城市中心，中低收入人口過于集中，周邊就業崗位無法滿足需求，每天潮汐式通勤成為人們的噩夢。實踐表明：將住區控制在一定規模內，有利于模糊不同收入群體的生活空間界限，便于合并管理和鄰里交往。

2.2.2 規劃不同收入人群在社區中的配比

基于社會公平的價值觀，低收入人群應與高收入人群享有平等的生活條件。但實際住宅開發項目還是依靠商品房吸引中高收入人群來平衡財政壓力。開發利潤的驅動導致配套資源、環境資源、交通資源的偏頗。即使物理空間較為接近，但2種收入群體仍處在相對隔離的狀態。不同價值標準作用于同一鄰里得不到契合時，需一個強有力的主導價值規范和約束集體的行為。高收入群體一般擁有更嚴格的社會準則和更有經濟效益的信息網絡。商業樓盤的市場運作是混合社區生存的前提條件。一個商業住宅開發項目必須擁有足夠多的商品房數量才能維持運轉，所以我國目前大部分混合社區由大量的中高收入人群和少量的低收入人群組成。HUD規定混合住區中公共住宅單元最低占比20%，商品住宅單元最高占比80%。而我國的比例在各地的情況有所不同，近年北京地區在拍賣土地使用權時將保障性住房的配建比例引入競拍機制，開發商建設保障性住房的能力也成為市場考量。一個混合的住區由高收入群體主導，中間有一個平緩的過渡層，還有少量的低收入人群，建立豐富的層次，鄰里交往才能更深程度地互相促進。因為只有多層次客戶群的策劃才能將主導價值觀有效地向下傳遞，建立緊密的社交關系。2013年后，北京市的開發項目配建保障性住房呈現多樣性，同一宗土地配建2種或以上保障性住房成為常態[4]。

3 結語

混合住區建設從空間整合和價值策略2方面出發，探討不同收入人群如何在實踐中實現鄰里結合，從而產生正向的社會效益。大城市的住區問題更為廣泛和復雜，但統一商品房和保障房的做法，混合規劃商品房、保障房、公建，將城市片區本身的特性和住區聯系起來，從交通流線等角度切入能較好地解決問題。除此之外，計劃在市場機制下可行的成本和規模，規劃不同收入人群在社區中的配比，也是在實踐階段能較好促進混合的價值策略。