基于不確定性視角的中國城市青年群體住房消費選擇的影響研究

文/重慶大學建設管理與房地產學院 周 滔 趙珊珊

1 背景

住房是一種價值極高的特殊商品，兼具投資和消費雙重屬性，相對于其他普通商品，消費者在住房消費時會考慮諸多因素。國內學者對青年群體購房決策的影響因素研究較多，大部分學者分別從宏觀和微觀層面進行研究：宏觀層面包括社會因素、房地產宏觀發展形勢、政策因素等；微觀層面包括購房者個人基本特征、家庭特征、購房者自身主觀因素、住房自身特征、住房所在小區特征及住房環境特征等。

青年階段作為人類生命周期一個重要過渡階段，面臨許多不確定性。不確定性必然對住房消費產生影響：如果生活中某些具有影響力的變量發生變化，但住房消費者又無法辨別其發生變化的方向，則該住房消費者傾向于租房而不是購房。最典型現象是收入不確定性在一段時間內降低消費者進行購房消費的可能性。面臨較高收入不確定性的消費者偏向于租房，而收入不確定性較低的消費者則傾向于買房。

已有研究發現，國外青年群體在過渡期早期的住房消費與其婚育及離家行為有關。此外，許多青年群體在購房時受父母支持或其他代際轉移支付的支持。但有學者發現，離家與婚姻、住房產權、經濟獨立性之間的傳統聯系已經變弱，出現許多以個人特征為主的住房選擇行為。青年群體過渡期越來越長，在離家、伴侶和父母身份方面的表現越來越難以被標準化衡量。國外青年群體在過渡期面臨的不確定性對其住房消費有重要影響。

本文通過盧因行為模型建立理論框架，運用Logistic計量模型研究不確定性視角下的城市青年群體住房消費選擇影響因素。盧因行為模型是美國社會心理學家庫爾特·盧因在大量分析試驗的基礎上提出的，他認為：個人行為是個人因素與他本人所處的環境因素綜合作用的結果。因此，盧因提出：個人行為是個人及其環境的函數，具體公式：B=f（P，E）。式中,B（behavior）指個人行為，P（personal）指個人內在條件和內在特征，E（environment）指個人所處的外部環境，f為函數。

2 基于盧因行為模型的研究假設

基于盧因行為模型，本文中“不確定性”包括個體和環境兩方面，個體層面的不確定性主要受經濟能力水平和所處家庭狀態影響，可以間接度量行為人未來社會狀態的變動因素；環境層面主要指復雜多變的經濟社會環境和自然環境等變動因素。

2.1 個體不確定性假設

2.1.1 經濟不確定性

青年群體可憑借自身收入，即個人支付能力購買住房。現實生活中青年群體可能受到父母的直接住房代際傳遞，一定程度上具有購房優勢。青年群體在住房購買方面也可通過獲得父母額外幫助而體現出經濟優勢。經濟不確定性指青年群體是否具備購買住房經濟條件的不確定性，包含個體自身經濟收入和父母經濟支持兩方面。因此，提出假設H1：個體收入越高，代際經濟支持越多，該青年群體越傾向于購房。

2.1.2 職業發展不確定性

職業發展對青年群體意義重大，是衡量青年個體是否具備購買住房經濟可持續性能力的變量。青年群體的職業發展一般面臨兩大選擇：繼續深造學習及工作變動。因此，提出假設H2：青年群體職業發展不確定性可通過繼續深造學習和工作變動意向來反映，繼續深造學習的青年群體購房意向較弱；而存在工作變動意向的群體購房意向較強。

2.1.3 家庭狀態不確定性

根據家庭生命周期理論，青年群體在進行住房選擇時往往考慮家庭狀態，而結婚和生育直接影響家庭規模結構，對住房消費選擇行為產生最直接影響。因此，提出假設H3：存在結婚和生育意向的青年群體更傾向于購房。

2.2 環境不確定性假設

2.2.1 經濟環境的不確定性

經濟環境對青年群體的個體影響主要通過就業發揮作用。經濟環境不好或經濟環境不穩定，青年群體注重風險把控，從而謹慎安排個體或家庭的經濟分配，影響其住房消費選擇。因此，提出假設H4：城市經濟環境越好，決策者越傾向于購房。

2.2.2 自然環境的不確定性

隨著生活水平提高，人們越來越注重城市生活質量，對近幾年出現的霧霾天氣、空氣污染指數等越發關注。假設城市居民對城市自然環境的關注反映在其住房消費選擇上，城市自然環境間接體現城市生活環境質量。因此，提出假設H5：城市自然環境越好，越具有吸引力，該城市的青年人越傾向于購房。

3 數據來源、概念、變量與方法

3.1 數據來源與概念界定

文中研究數據部分來自問卷調查，該問卷調查于2016年6月開始至9月結束。共回收問卷694份，其中有效問卷623份，有效率達89.7%。另一部分數據來自《中國城市統計年鑒2015》。

青年群體在本文中指20～40歲的城市居住人口，包括本地城市戶籍人口和其他非本地戶籍的外來人口。

3.2 變量選擇與分類

文中“因變量”為“住房消費選擇”，取值分別為“10年內無購房意向”“短期（3年內）有購房意向”和“中長期（大于3年）有購房意向”。

自變量分為個體特征、經濟不確定性、職業發展不確定性、家庭狀態不確定性、經濟環境不確定性和自然環境不確定性等6方面。其中，“個體特征”包括性別、年齡、教育程度、婚姻狀況等4個自變量；“經濟不確定性”包括個人月收入、獨生子女屬性、居住地是否與父母相同、父母是否購買養老保險和父親行業；“職業發展不確定性”包括工作變動意向和繼續深造意向；“家庭狀態不確定性”包括結婚和生育意向；“經濟環境不確定性”包括“對就業機會的滿意度”和“對職業發展前景或上升潛力的期待程度”等；“自然環境不確定性”包括空氣質量指數AQI和PM2.5細顆粒物。

3.3 計量模型

運用Logistic模型研究分析住房消費選擇行為模式的影響因素，構建3個模型：模型1代表“10年內無購房意向”與“短期（3年內）有購房意向”的對比；模型2代表“10年內無購房意向”與“中長期（大于3年）有購房意向”的對比；模型3代表“短期（3年內）有購房意向”和“中長期（大于3年）有購房意向”的對比。

運用SPSS22.0軟件進行Logistic模型回歸分析，采用“向后LR”方式逐步回歸，篩選和剔除影響不顯著的因素。

4 不確定性對青年群體住房消費選擇的影響分析

如表1所示，納入各模型的變量數量不同，分析結果不同。

4.1 個體不確定性分析

4.1.1 個體特征因素

女性相比男性而言，更可能在中長期（大于3年）內購房，其可能性是男性群體的2.24倍（本次調查樣本中男女比例為49.3%∶50.7%，接近1∶1）。現實生活中男性青年群體的短期購房壓力普遍大于女性，而女性由于傳統觀念的保護，沒有受到強制性要求，在中長期內視自身情況做出購房決策（模型3）。

隨著年齡增長，群體選擇在“短期（3年內）有購房意向”是“中長期（大于3年）有購房意向”的2.27（1/0.44=2.27）倍。年齡階段越小的青年群體越傾向短期內購房。

隨著教育程度增加，青年群體在“中長期（大于3年）有購房意向”是“短期（3年內）有購房意向”的1.67倍。這說明，受教育程度越高的青年群體，進入社會后購房的能力在短期內無法體現，但其潛在購房能力卻不受影響。

從婚姻狀況看，在3個模型中，與未婚群體相比，離婚群體均未表現出顯著性，這說明離婚群體與未婚群體在購房意向上表現出相似性。未婚、已婚無子女、已婚有1孩、已婚有2孩等群體短期內購房可能性呈梯度增加趨勢，這說明，迫于組建家庭需要，短期內購房意向更為迫切。

4.1.2 經濟不確定性

“獨生子女屬性”這一變量并未進入模型，說明受訪者本人是否是獨生子女與其購房意向之間沒有顯著影響，這與之前學者研究略有出入。宋健研究認為，獨生子女更易獲得父母的資源和支持，從而更具購房可能性。另外，變量“父母是否購買養老保險”也未進入模型，說明現代社會父母購買養老保險已是常事，不能反映父母的經濟水平及其對子女購房的支持程度。

“個人月收入”在模型1和模型2中都有較為顯著的影響，其中在模型1中最為顯著，模型2中次之，這說明，個人月收入是影響青年群體購房決策的顯著因素，這種影響在時間維度上沒有顯著差別。

變量“居住地是否與父母相同”在模型2中沒有進入模型。在模型1中，“居住地與父母不同”的群體相比“居住地與父母相同”群體更傾向于選擇“短期（3年內）有購房意向”。在模型3中，相比于“中長期（大于3年），“居住地與父母不同”群體更傾向于選擇在“短期（3年內）有購房意向”。這說明，居住地與父母相同的青年群體因地緣優勢更易獲得父母支持。居住地與父母相同的青年群體，可享受父母給予的除住房外的更多照顧，有利于其財富積累，而居住地與父母不同的群體則要獨自承擔更多生活費用和精神壓力。

從“父親行業”看，在模型2中 ，“軍人”“進城務工人員”和“農民”比“公務員及事業單位人員”有更大的可能性選擇“中長期（大于3年）有購房意向”，其中“軍人”群體表現更為顯著。這說明，受訪者父親為“軍人”群體更具有中長期購房意識，可能與其所處的特殊行業有關；受訪者父親行業為“進城務工人員”與“農民”群體也表現出中長期的購房意向，這主要受制于家庭預算約束。

4.1.3 職業發展不確定性

工作變動意向雖進入模型2，但并不顯著，而繼續深造意向未進入模型，說明“繼續深造”和“工作變動”變量并沒有想象中重要。一方面職業變動屬于偶發行為因素；另一方面，這種職業變動是短期行為，一旦發生，職業狀態轉換完成后在較長時期內保持穩定。所以，在一定范圍內職業發展是較為確定的因素，無法預測青年群體是否購房。

4.1.4 家庭狀態不確定性

“生育意向”變量未進入模型，而“結婚意向”對購房消費需求有較為顯著的促進作用：結婚計劃中，無結婚計劃群體比有結婚計劃群體有更大的可能性不會選擇“短期（3年內）有購房意向”（模型1）；無結婚計劃群體比有結婚計劃群體有更大的可能性傾向于選擇“中長期（大于3年）有購房意向”（模型3）。這說明，具有結婚計劃的青年群體表現出更強的短期購房意向；在時間累計上，無結婚計劃群體比有結婚計劃群體體現出更強的中長期內購房意向。

表1 Logistic回歸模型結果

4.2 環境不確定性分析

4.2.1 經濟環境的不確定性

變量“對就業機會滿意度”和“對職業發展前景或上升潛力的期待程度”都未進入模型，而“對房地產價格升值的信心程度”變量則在3個模型中均出現顯著作用，即：對于是否購房決策而言（模型1、2），青年群體對房地產價格升值的信心程度增長助長其購房行為，而對于有購房意向的群體來說，則表現為“買早不買遲”的購房心態。這一結論佐證了部分學者的研究：況偉大考察了理性預期與適應性預期下的投機行為對房價影響，發現基于預期的投機行為對中國城市房價波動有較強解釋能力，且適應性預期的作用大于理性預期；蔣海曦對心理預期與房價的關系做了實證分析，發現綜合心理預期是影響房價的重要因素，后危機時代這種影響更為顯著。

4.2.2 自然環境的不確定性

變量“空氣質量指數AQI”不支持“自然環境不確定性假設”，即AQI越高的城市，也就是城市空氣污染越嚴重的城市，其越能吸引青年群體傾向于短期購房。變量PM2.5未進入模型，不支持“自然環境不確定性假設”。備受大眾關注的大氣污染對城市青年群體的住房選擇幾乎沒有影響。以上變量均不支持“自然環境不確定性”這一假設，相反，城市空氣質量越差的城市越吸引青年群體做出購房決策，說明青年群體寧愿犧牲城市生活環境質量也要尋求在經濟較發達的一線和熱點二線城市購買住房。

5 結語

1）個體特征、既有現狀和不確定性特征對城市青年群體的住房消費選擇行為影響 體現在城市青年群體的經濟條件支持方面。這種經濟支持一方面來自自身的經濟支付能力，這種能力可能通過城市青年群體的個體特征優勢間接影響，存在潛在的時間累積效應；一方面可能來自家庭或父母支持，受婚姻關系和代際轉移支付影響。購房需求的迫切性對城市青年群體與具備購房經濟實力青年群體的表現相似，都表現出積極的引導作用。

2）城市居住體驗和城市宏觀因素對城市青年群體住房消費選擇行為的影響 體現出一定的城市價值牽引作用，同時又體現出矛盾的一面。城市人文、公共交通越好，城市居民對城市房地產價格升值的信心越高；就業形勢越好，其吸引城市青年群體購房的作用越大。另外，城市自然環境似乎對城市青年群體的住房選擇行為不存在吸引作用，即吸引城市青年群體做出購房選擇的核心因素是城市價值，人們更傾向于選擇城市價值較高的大城市，而不真正擔心大城市空氣污染等自然環境問題。事實上，城市生活質量的差異對城市居民住房消費選擇不存在實質性影響。