房地產：流動性邊際改善布局中期業績行情

興業證券 宋健

近日召開國務院常務會議，釋放出更積極的財政政策信號，將支持擴內需調結構促進實體經濟發展；貨幣政策要松緊適度，保持適度的社會融資規模和流動性合理充裕。同時2018年上半年業績公布期來臨，已有公司中期業績大幅增長超預期。另一方面公司回購和大股東增持也提振了市場信心，板塊估值有望得到修復。

流動性邊際改善，地產公司金融環境好轉

在7月23日召開的國務院常務會議中，釋放出更積極的財政政策，將支持擴內需調結構促進實體經濟發展；貨幣政策要松緊適度，保持適度的社會融資規模和流動性合理充裕。此前由于國內“寬貨幣緊信用”的金融環境，地產公司面臨融資渠道受限、融資成本上行的困境。在流動性邊際改善的情況下，地產公司面臨的金融環境將好轉。近期，龍湖集團、旭輝控股、遠洋集團都獲取了新的發債額度，部分公司也開始嘗試境外美元債，內房的存量美元債的收益率也開始回落。地產板塊前期由于受到人民幣貶值和國內金融去杠桿的大環境影響而大幅下跌，在目前流動性邊際改善的情況下，地產板塊將有望估值得到修復。

中期業績可期待

2018年中期業績期即將來臨，目前個別公司已經發布中期業績盈喜，雖然地產公司上下半年業績結算不均勻，但中期業績大幅增長可緩解市場悲觀的情緒。其中融創中國預計2018年中期歸屬上市公司股東凈利潤同比增長超過200%，主要由于交付面積大幅提升以及毛利率提升；正榮地產預計2018年中期歸屬上市公司股東凈利潤同比增長約100%。地產公司從2015年下半年開始大幅增長的合約銷售逐漸進入結算期，2017-2019年的業績鎖定度很高。

公司回購及大股東增持凸顯信心

上市公司大股東或管理層也加大增持力度，其中中國恒大累計回購1.4864億股，耗資31億港元，世茂房地產回購5383萬股，累計耗資11.3億港元，中國金茂和新城發展控股也保持回購或大股東增持的頻次。在股價大幅調整之際，公司回購及大股東/管理層增持凸顯了對公司經營狀況的信心。

投資策略：雖然地產行業仍然面臨諸多的宏觀經濟和行業政策的不確定性，但行業的確定性在于銷售和業績，以及行業的集中度不斷提升。地產公司的股價從年內高點下跌到現在有30%左右的跌幅，已經普遍反應了各類悲觀因素，股價大幅下跌也使風險集中釋放。中期業績臨近，地產公司面臨的金融環境好轉，估值有望得到修復，可以布局優質的龍頭公司，1）首選全國范圍內布局完善、貨值充足、銷售增速高的公司，首選標的為旭輝控股、中國金茂、龍湖地產和新城發展控股，另外推薦關注華潤置地和碧桂園；2）銷售增速遠高于行業，估值偏低，股息收益率高的中型規模房企，推薦關注合景泰富和龍光地產；3）物業管理公司經營穩健，現金流健康，不受行業周期性波動影響，首選定位中高端物業服務的龍頭公司綠城服務，推薦關注碧桂園服務、中海物業、雅生活服務。