住宅項目外窗滲漏原因分析及對策

況開泰 中國鐵路上海局集團有限公司上海鐵路房地產開發經營有限公司

1 背景

1.1 項目概況

“石川春曉”項目是中國鐵路總公司上海局集團公司（以下簡稱上海局）在上海地區繼“石泉春曉”項目后，建設開發的第二個單位租賃房項目，該項目位于普陀區銅川路578號，地處靜寧路以西、銅川路以北、真華路以東，占地面積69 790 m2。項目總面積234 773.36 m2。項目由12棟18～35層住宅樓，4個商業配套和2個地下車庫，共有2 180戶。各類窗戶總計14 126扇。

1.2 選題原因

一是項目品質進一步提升的需要。“石泉春曉”項目交付后，其窗邊滲漏情況反映比較集中。房地產公司對“石泉春曉”一期、二期工程窗邊滲水、漏水等情況進行了調查、了解，共調查了200個點，其中40個點不合格，合格率僅為80%（見表1）。而“石川春曉”項目是上海地區第二個單位租賃房項目，在汲取積累“石泉春曉”項目建設經驗的基礎上，更要貫徹落實質量管理體系，加強施工過程質量管控，全面提升項目品質。二是窗邊滲水屬于質量通病，具有一定普遍性。對于住宅項目來說，窗邊滲漏現象這一質量通病，極易造成套內墻面潮濕甚至發霉，破壞已完成的裝飾裝修，甚至會引來住戶的投訴和索賠，給施工、物業和房地產公司帶來經濟和聲譽上的損失。而且窗邊滲漏完全根治難度大、周期長、費用高，后期解決困難重重，這就決定了要解決此問題必須在施工過程中就嚴加把控。

表1“石泉春曉”項目窗邊統計表

2 住宅項目外窗滲漏原因分析

2.1 現狀調查

經多方調查和問詢了解，上海地區住宅項目的外窗在窗檐、窗戶兩側及窗臺板角部都存在或多或少的滲漏現象。甚至在同一房地產公司開發的住宅項目中，不同施工單位負責的門窗分部分項工程亦存在不同程度的外窗滲漏情況。結合以前施工經驗，在研究后續施工的“石川春曉”項目門窗分部分項工程施工方案時，分析出了造成“石泉春曉”一期、二期工程門窗滲漏的原因（見表2）。

表2 窗邊滲水可能原因分析表

表3 窗邊滲水數據采集表

根據表2，在施工過程中，對可能導致外窗滲漏的因素進行數據收集。其統計結果見表3。

通過以上分析，我們找到了產生窗邊滲水的關鍵點：防水密封膠不密實和窗邊或窗框處理不合格。計算得知其占不合格比例為（48+14）/70=88.75%。只要著力解決這兩個問題，那么我們的合格率就能大幅提高。

2.2 原因分析

結合原因分析圖標，根據現場施工現狀，廣泛收集施工總承包單位、門窗專業單位施工技術人員及咨詢其他工程技術專家的意見，進行誘發原因分析。從原因分析中篩選出10個末端因素，并對末端因素進行確認，確認結果見表4。

表4 末端原因分析表

對上述末端因素，分析出四條要因，具體如下：①工人質量意識差。對門窗施工人員進行了崗前教育培訓，并在培訓完以后進行了考核，考核及格率僅為40%；②未進行二次塞縫。本工程施工方案采用豎向縫隙拋塞混凝土工藝，一次成型，易開裂，存在一定的滲漏隱患；③固定件安裝不規范。由于固定裝置的安裝不正常，部分固定件暴露在窗框外面。④縫隙內有垃圾。窗間隙內的垃圾會引起混凝土澆筑不密實，易形成裂縫，造成滲漏。

3 住宅項目外窗滲漏對策制定

3.1 對策擬定

針對外窗滲水的四個要因，進行分析研究，擬定相應對策，具體如表5所示。

3.2 實施情況

實施一：工人質量意識差

對具體施工人員進行專項技術交底，加強工人實際操作培訓，針對部分工人未按交底施工，要求施工單位工程技術部利用會議室開展專項的技術交底和實際操作培訓，請施工單位項目技術負責人講施工流程，講細部節點做法等，耐心解答工人的提問。并在學習結束后，由施工單位施工員組織對工人進行考核，考核全部通過，及格率為100%。

實施二：未進行二次塞縫

進行二次塞縫能有效的避免細石砼成型過程中的因溫度等因素導致的收縮塌落而導致的窗框變形和塞縫成型后產生的通縫。分二次堵塞密實，第一次完成60%，第二次完成剩余部分，要在第一次堵塞的砂漿強度達到70%并取出固定窗框用的墊塊后方可進行。最后一次堵塞完后要用鐵抹子將砂漿與窗框側面抹平。砂漿加10%的UEA微膨脹劑（水泥用量的10%），砂漿以用手握成團為標準，必須手工塞縫，著重注意固定件轉角處和下部的塞縫密實。

實施三：固定件安裝不規范

塞縫填實后固定件不露出窗框，避免完成后固定件露出部分形成雨水通道，順其向內墻滲漏。在安裝前，為保證固定件完好，把固定件適當彎曲成U形，安裝完成后，塞縫前再檢查一遍，看看固定件是否伸出窗框外。

實施四：縫隙內有殘留垃圾

將陰角清理干凈，尤其是注意混凝土碎塊等不要摻雜其中，使門窗型材等能與預留洞口充分切合，防止塞縫成型后再發生滲漏。

表5 對策擬定及措施表

3.3 效果核查

效果一：

2016年3 月，對現場已安裝完畢的窗框進行檢查，現場檢查了100個點，不合格點僅有5個，合格率為95%，檢查結果見表6。

表6 檢查結果表

效果二：項目進行了外窗防滲漏的施工工藝改進后，在組織的專項驗收中，基本通過了驗收，部分減少了后期整修。在工程交付后，更是節省了較大的后續維修費用。綜合數據對比、定額人工費等，計算得出：

經濟效益：14126×（95%-80%）×1×130=275457（元）

通過對“石泉春曉”項目外窗窗邊滲漏現象反映的處理，組織工程技術和施工作業人員群策群力分析、查找造成滲漏的原因，進而在制定后續建設的“石川春曉”項目門窗施工方案時，研究、尋找相應的預防措施和解決對策，從小處入手，細部做起，不僅節省了275 457元維修費用，更重要的是避免了不良影響的產生，取得了一定的經濟、社會效益，提高了房屋業主和潛在購房者對上鐵房地產公司的認同感和美譽度，是一個事半功倍的好舉措。