2018年地產行業十大猜想

平安證券 楊 侃

2018年地產行業十大猜想

平安證券 楊 侃

猜想一：因城施策，調控延續現狀

2018年，我們認為調控政策大概率維持現狀，大幅加碼或放松可能性均不大。1）十九大報告進一步強調堅持“房子是用來住的，不是用來炒的定位”，中央經濟工作會議及住建部會議均強調調控政策的連續性和穩定性；2）2017年九部委出臺住房租賃市場新政，表示在長效機制建設完成之前，仍需要調控換取時間；3）盡管經濟下行壓力仍在，但短期工業增加值增長仍相對平穩；4）2017年各線城市房價漲幅明顯回落，熱點城市樓市亦呈現不同程度降溫，調控已逐見成效，同時住建部明確“滿足首套剛需，支持改善需求”，未來進一步大幅加碼概率亦不大。

猜想二：租賃用地供應有望逐步放量

中央經濟工作會議明確提出加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。2017年7月，12個人口凈流入城市試點加快發展住房租賃市場；9月13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。但根據我們的統計，2017年各地出讓或擬出讓租賃用地僅187萬平米。目前主要城市已出臺未來三到五年的供地計劃，租賃用地占比普遍在30%左右，預計2018年各地租賃用地供應有望逐步放量。

猜想三：資金面中性偏緊，壓力點或在下半年

2018年中國經濟工作會議強調穩健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，預計貨幣政策難有大幅松動。根據測算2018年下半年將步入公司債到期高峰期，目前債市情況無論發行利率還是難度均超過以往，部分房企或難以實現以新債償還舊債。而房地產企業傳統資金來源主要為銀行貸款和銷售回款，若2018年上半年銷售超預期回落，且銀行信貸依舊偏緊，不排除個別小房企面臨資金鏈風險。

猜想四：銷售中樞下行，一二線好于三四線

2017年行業三四線成交處于歷史高位，盡管住建部工作會議公布的2018年580萬套棚改計劃，超出此前市場預期，但是在PSL增速下滑、大部分三四線城市房價大幅上漲已基本完成去庫存任務的背景下，市場對貨幣化比例能否維持60%水平，拆遷戶能否轉化為有效的購房需求仍存疑慮。我們判斷三四線在需求透支、基數效應等影響下，2018年銷量同比仍將下滑。

在限價依舊嚴格、樓市逐步降溫、捂盤成本高企的背景下，預計越來越多開發商將選擇接受政府指導價推盤。加上一二手房價格倒掛，推盤上升或將帶動2018年一二線城市銷售企穩甚至略有回升。中性假設下，預計2018年一線、二線、三四線城市銷售面積同比持平、微增2%、下降13%，全國商品房銷售面積整體同比下降5%。

猜想五：絕對庫存低位，住宅新開工或超預期

按當前銷售水平，全國住宅庫存僅0.64年，處于近年最低水平。分城市來看，35個大中城市和非35城市的住宅庫存分別僅0.87年和0.47年，我們認為即使2018年銷售增速回落，但銷售絕對值仍處于高位，加上當前住宅絕對庫存處于底部，住宅新開工表現將優于銷售，或存在超預期可能。

猜想六：投資維持樂觀，預計同比增長3-5%

步入下半年，土地溢價率大幅回落，11月百城土地溢價率為19.4%，連續四個月回落。土地市場降溫背景下，下半年主流房企明顯加大拿地力度，22家標桿房企前11月拿地與銷售面積比值為184%，較2016年上升6.4個百分點。主流房企加大拿地背景下，2017年前11月土地成交價款同比增長47%。2017年4月1日，住房部和國土部發布新政，對消化周期在12-6個月的要增加供地。6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。從2017年11月末主流城市的去化月數來看，大多數城市仍低于12個月，預計短期供地仍將維持高位。對投資維持樂觀，預計2018年地產投資同比增長4.3%。

猜想七：長租公寓方興未艾

中央經濟工作會議明確提出加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。隨著本輪調控逐見成效，2018年政策重心將進一步轉移到住房制度改革和長效機制建設。近期深業集團宣布進軍長租公寓，隨著持續的政策發力和租賃用地供應放量，預計更多開發商將試水長租市場。

猜想八：強者恒強，集中度加速提升

2017年前11月行業百強銷售面積同比增長29.8%，超過全國21.9個百分點。前11月行業十強銷售額市占率達24.8%，較2016年末提升6.1個百分點。主流房企萬科、保利、新城前11月銷售額同比分別增長37%、45%和75%。隨著樓市步入調整期，龍頭房企在品牌、融資、管控、拿地方面優勢將更加明顯，2018年市場集中度有望加速提升。

猜想九：毛利率維持高位

2017年前三季度上市房企整體毛利率28.7%，較2016年全年上升1個百分點；銷售凈利率11.2%，較2016年上升1個百分點。盡管仍中長期來看，由于地價上漲幅度大于房價上漲幅度，疊加建安成本上升，開發商結算毛利率將承壓，但考慮2018年主要結算2016年房價全面上漲銷售的項目，且大部分項目對應拿地時間在地價尚未上漲的2015年，預計2018年行業毛利率有望維持高位。

猜想十：兼并收購浪潮有望延續

2017年以來，行業收購兼并事件層出不窮。據統計，2017年至今房地產各類兼并收購數量314宗，同比增長35.3%，涉及金額3384億，同比下降16.6%。在調控影響深化，房企融資渠道受限、融資成本攀升的背景下，疊加公司債到期高峰，2018年更多中小房企將面臨資金壓力，收購兼并市場仍存在大量機會，行業并購整合浪潮仍將延續。

總結

2018年，毛利率提升疊加預收款充足，板塊業績增長確定，估值及機構倉位均處于歷史低位，龍頭房企銷售依舊有望高增長，在市場越加注重業績及確定性背景下，板塊依舊孕育著機會。在整體資金面偏緊、景氣度下行背景下，唯有融資渠道暢通、兼具資金及管控優勢的優質房企方能穿越周期，脫穎而出。建議關注以下投資主線：1）融資渠道暢通、資金及管控優勢明顯、受益集中度提升的低估值龍頭萬科、保利、金地、招商等；2）模式獨特或銷售靚麗的高成長個股新城、華夏、榮盛等；3）存在邊際改善或拐點的二線龍頭陽光城、藍光發展等；4）兼具業績支撐的租賃主題概念股世聯行、天健集團等。