小產權轉正，深圳在探路

陳 斌

2018年7月27日，深圳市政府公布了《關于農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理辦法（征求意見稿）》，向社會公眾征求意見，為期一個月。該辦法將公共配套類以及產業類（生產經營性+商業辦公類）歷史違建作為“優先處理類別”。小產權性質的廠房、倉庫與商鋪、寫字樓有望通過補繳地價的方式轉正，是最為核心的內容，廣受關注。

一些人遺憾該辦法沒有納入住宅類歷史遺留違法建筑（小產權住宅），個中原因，下文將解釋。當然，如果該辦法實施效果良好，有望為小產權住宅問題的處理提供成功經驗。如果深圳能順利解決小產權房問題，有望為全國其他城市提供成功經驗。大家對該辦法傾注如此多的關注，原因也在于此。

全國為何看深圳，一組數據足以說明一切。根據2015年深圳市規劃國土委公布的“關于查違和歷史遺留違建處理工作的匯報”，截至2014年底，深圳市違建筑37.30萬棟，4.28億平方米，其中，住宅類違建1.72億平方米，占40.08%，租住在違建筑內的人口約737.87萬，占深圳總人口的56%；工業類違建1.80億平方米，占比41.93%；商業和辦公類違建0.26億平方米，占6.02%；多種用途類、公共配套類等其它違建筑0.51億平方米，占11.98%。大致而言，是兩個“一半”：深圳大約一半的建筑面積是小產權房；超過一半的人口居住在小產權房內。深圳處理小產權房問題的難度可想而知。

事實也是如此。2009年6月2日，深圳市人大常委會公布《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，該決定“自公布之日起施行”，規定“違法建筑普查工作應當在本決定實施之日起一年內完成”，正式提出對小產權房轉正補繳地價的規則。根據深圳市的部署，2009年9月1日，全市各街道辦事處開始受理違法建筑當事人的申報登記；12月2日為普查登記申報的截止日。但是，小產權持有人的申報意愿似乎不高，“違法建筑普查50天，登記不足十分之一”，小產權持有人抱著法不責眾的心態，觀望情緒嚴重。

四五年后，深圳市政府退了一步，制定了上述決定的“試點實施辦法”，于2014年4月1日施行，選區12個社區和1個街道作為“首期試點”，開展為期一年的歷史遺留違法建筑分類處理試點工作。戰線從全市推進收縮為試點。根據“試點實施辦法”，原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建筑在480平方米以內的部分，可在有限確權后，補繳地價申請轉為商品性質，進入市場流通。看起來挺優厚的。

正在征求意見的辦法，沒有把小產權住宅納入，反推可知，試點過程中對小產權住宅的處理或許遇到了障礙，所以本著“先易后難”的原則，對小產權住宅先放一放再說。從補繳地價的規則來看，同樣的違建類型，“原農村集體經濟組織繼受單位”持有的小產權房轉正比“原村民、其他企業或非原村民”補繳比例要低一些，轉成非商品性質比轉成商品性質補繳比例要低一些。生產經營性轉正要比商業辦公類補繳比例要低，這一點是對“試點實施辦法”的優化。在“試點實施辦法”中，生產經營性與商業辦公類歸為一類，補繳比例是一樣的，并且都只能轉正為“非商品性質”。

正在征求意見的辦法，規定“原村民、其他企業或非原村民”持有的小產權房，生產經營性補繳“公告基準地價的50%”，商業辦公類補繳“公告基準地價”，即可轉成“非商業性質”，前者有助于激勵小產權持有人申報與轉正。而在“試點實施辦法”中是要一律按照“公告基準地價”補繳的。同樣的主體持有的小產權房，生產經營性補繳“申請辦理時的市場評估地價的50%”，即可轉成“商業性質”，亦有助于激勵小產權持有人申報與轉正。合理的激勵與利益分配很重要。辦法落地后效果如何，大家會持續關切。