“房住不炒”未來如何發力

鄭鈞天 王優玲

深圳市龍華區保障性住房項目龍悅居

堅決落實“房住不炒”政策定位、抑制投機仍將是未來房地產調控政策的重要方向，各地將調控力度不減，繼續“因城施策”

今年上半年，全國各地房地產調控政策發布近200次，創歷史新高。各地嚴格執行各項調控措施。樓市總體比較平穩。國家統計局最新發布數據顯示，6月份，一線城市商品住宅銷售價格總體穩定，二線城市有所上漲，三線城市上漲勢頭得到抑制。未來落實“房住不炒”，還將如何發力？

因城施第和分類調控特征明顯

機構統計數據顯示，今年1～6月，各地房地產調控政策發布次數高達192次，比2017年同期的116次多出65%。共有73個城市出臺調控政策。包含限購政策135條、限貸政策176條，51個城市以及海南全域實行限售政策。

上半年的調控內容不僅僅局限于簡單限購、限售、限價、限貸，因城施策和分類調控特征明顯，手段也更加多元。

——限制房價漲幅。規范市場秩序。

上半年。多地加強了商品房銷售價格管理和市場監管力度。如威海和聊城等地規定新房3個月內不得漲價；昆明也要求新房預售價格6個月后方可申請調整，且在12個月內合同網簽備案均價上浮不得超過6%。武漢、江門、佛山、贛州、海南等地則先后出臺市場監管措施，直指炒賣房源、茶水費、陰陽合同等亂象，新房銷售嚴格執行政府審批價。

——收緊房貸，利率普遍上浮。

上半年。熱點城市房貸利率逐月上浮。年初，一線城市首套房貸款利率率先提高，廣州、北京和深圳的首套房利率上浮10%目前已成主流；春節后。武漢、南京、成都、合肥和福州等熱點二線城市陸續收緊房貸額度、上調房貸利率。如長沙、天津和南京的首套房貸款利率上浮15%、二套房上浮20%；武漢和寧波的多家銀行首套房利率上浮20%、二套房上浮30%。

機構統計數據顯示，今年以來，全國房貸市場開始呈現收緊態勢。6月份，全國首套和二套房貸平均利率已漲至5.64%和6.01%，同比分別上漲15%和10.77。

“這些舉措有效抑制了房地產市場的投資需求。”鏈家研究院院長楊現領說。

——搖號擴圍，頻打政策“補丁”。

2017年南京、上海、長沙、成都等城市率先出臺新房銷售搖號政策，自今年3月開始，實施搖號政策的城市不斷擴容，武漢、西安、杭州、福州和青島高新區等地也相繼加入搖號隊列。

針對在搖號過程中部分城市頻現的購房“殼公司”、關系戶內定房源等亂象，一些城市為搖號政策打了“補丁”，如西安、長沙、杭州和上海均已限制公司購房行為。

部分樓市為何熱度不減

從調控效果來看，上半年全國房價波動趨緩，以北上深為代表的熱點城市樓市調控效果顯著。但另一方面，部分二三四線城市出現“輪動漲價”現象。

國家統計局發布的“2018年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”顯示，新建商品住宅價格同比上漲的城市有61個，遼寧丹東以高達15%的幅度領漲全國；深圳、北京和上海則分別延續了10個月、9個月和6個月的連跌。

數據同時顯示，6月份，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3%和4.6%。漲幅持續擴大。

易屆智庫研究總監嚴躍進認為，今年以來，西安、鄭州、長沙等二三線城市人才落戶門檻降低。導致短期涌入大量人口。剛需群體擴大，房價出現階段性上漲。

多個三四線城市成交量放大、價格上漲。克而瑞研究中心數據顯示，上半年二三四線城市商品房銷售面積占比超過六成。四川南充、貴州遵義等三四線城市連續多月房價同比漲幅超過10%。

中國社科院城市所不動產室主任王業強認為，在熱點城市嚴控之下，部分三四線城市由于購房政策仍相對寬松，承接了房地產投資投機性需求的溢出。

堅決落實“房住不炒”，多措并舉保障供給

受訪人士普遍認為，堅決落實“房住不炒”政策定位、抑制投機仍將是未來房地產調控政策的重耍方向，各地將調控力度不減，繼續“因城施策”。

“房地產市場還存在一些結構性矛盾。”國家統計局新聞發言人毛盛勇說，今年以來三四線城市房價漲幅較高，一些熱點城市上漲的壓力較大，但一些邊遠地區、人口外流壓力較大的地區還有一些庫存，因此要因城施策，精準調控。

“當前。房地產調控已明顯由一二線城市向三四線城市全面鋪開。”中原地產首席分析師張大偉說，7月份不少城市上半年出臺的調控政策正式落地。各地房價預期有望趨穩。

華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康說，分類增加住房有效供給才能促進供需趨向平衡，一方而，政府要通過公租房、廉租房、共有產權房等多元供給，保障困難人群住有所居；另一方面，各個城市也需要根據自身特點.提供中高端住宅產品滿足市場化需求。

多位專家表示，要從土地、金融、財稅、多層次住房供給體系、房地產法律法規等方面繼續綜合施策，建立完善房地產調控長效機制，穩定房地產市場預期。