淺析中國“房產稅”改革

司瑞祺

摘要：隨著全面深化稅制改革腳步的不斷向前，1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》再次被推到風口浪尖之上，兩會之際，呼吁修改甚至頒布新的稅制條例的聲音不斷加大。眾說紛紜中1986年頒布的房產稅暫行條例包含了什么，又與當下甚囂塵上的“房地產稅”有何區別，筆者將在接下來的部分詳細進行闡述。而與此同時中國“房產稅”的稅制改革又會將以誰為藍本，今后又將何去何從？筆者將借由中美兩國的稅制區別加以分析，力求將正在施行的房產稅和即將改革的房地產稅立體的展示給各位讀者。

關鍵詞：房產稅房地產稅中美稅制

隨著中共十九大的召開，中國的稅制改革走到了重要的十字路口。改革進入到了深水區，改革的難度不斷加大。尤其是對“房產稅”的立法呼聲的不斷加大，其過程和結果都將勢必對中國的社會造成深遠的影響。我們不妨從1986年的《中華人民共和國房產稅暫行條例》說起，逐步分析中國的房產稅改革。

1房產稅

1986年《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）彌補了我國在財產稅上的不足，暫行條例中明確規定了房產稅的征收辦法和征收的范圍。“第三條房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納”“第四條房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%：依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%”。由此可見按照條例的規定，房產稅的計稅依據是房屋自身且依照房產原值進行計算。在我們比較房產稅和房地產稅時應該首先了解，房產稅的內涵。房產稅在執行的過程中可以看成是一種間接式，它的稅負可以進行轉嫁，間接稅的征收相對與直接稅對于負稅人而言，壓力更小，更容易接受，因此在執行《暫行條例》以來，受到的阻力并不算大。雖然房產稅的征收已然執行多年，但是并不能代表房產稅的征收就具有合理性。顯然，在中國的政治制度體制下，土地分成公有制和農村集體所有制。在公有制土地上建成的居住用房最多只能有70年使用期限，這種購買使用權的方式使得房產稅這種征收方式在征稅的環節上出現了極大的重復。如果一個家庭購買了一座房屋花費了100萬元，那么這100萬元的所包含的價值內涵應該有房屋建造的物料人力成本，房地產開發企業的利潤和各項費用，同時還有占比成分最高的土地取得成本和相應的稅。這種稅應該是包含兩個環節一是土地取得時繳納的耕地占用稅，契稅，印花稅，增值稅等和相當數額的土地出讓金，還有就是房屋建成以后在出售時繳納的各項稅費。這些稅目大多是間接稅，間接稅的后果就是大部分的稅收負擔都將是消費者來承擔。所以這100萬中一定是包含了房屋所在土地的70年使用的稅費，也就是70年的“租金”。房產稅的重復不僅僅是房屋在持有階段發生的，同時在交易的過程中對房屋進行征稅，顯然這樣的征稅制度在一定程度上就與增值稅相重復。這樣就導致不僅要在房屋的使用過程中重復繳納“租金”，在交易的過程中還要重復繳納“手續費”。

雖然現行的房產稅在繳納過程中存在一定的優惠或者限制，但是對房產稅的征收公平性仍然存在質疑，按照房產的原值扣除一定比例后進行計算繳納，在這個通貨膨脹加快，房價飛漲的時期是不是能真正體現出稅收在調節收入分配，滿足公共需求的作用上，尚且存疑。例如在上海這樣包容萬象的城市中一個原著上海人擁有一處房產20年，當年的原值就是只有10萬元，同樣區位的房產剛剛入手5年，購買時花費了100萬元，那么在房屋持有階段這樣的兩個完全相同的房產應該繳納多少數額的房產稅才是公平合理呢，才能起到稅收調節的作用。亦或是在經濟飛快發展的時期，房產稅對租金征稅的金額上，能否追得上社會前進的腳步，仍不確定。自1986就存在的房產稅已經走到了稅制改革的十字路口。

同時從征收的范圍來看“第一條，房產稅在城市縣城，建制鎮和工礦區征收”，這里建制鎮應該指的是經省，自治區，直轄市人民政府批準設立的鎮。那么如若這樣，由自然氣候和商貿自發形成的城鎮是不是也應該納入到房產稅的征收范圍之內呢？這樣的疑問伴隨了稅收三十多個春秋仍然沒有被消除。

從以上可以看出在征收房產稅30多年的時間里，這項稅目的在征收中仍然存在諸多問題，可是當它作為一定階段的產物，不再是適用于當前的經濟財產形式時，改革似乎已箭在弦上。

2房地產稅

在近些年大眾媒體口中極力宣揚的“房地產稅”又是什么呢，一字之差，兩種稅目將存在云泥之別。顧名思義“房地產稅”，將對房屋和土地都進行征稅。僅僅從這方面來看房地產稅和房產稅似乎并沒有太大的差別。眾所周知房產之所以存在巨量的價值離不開其所在的區位，區位即代表了土地的價值。就房屋自身而言相對于整個房產的價值微不足道，房地合一才是其真正價值的所在，由此可見，這并不是房地產稅和房產稅的最大差別，并不能完全以此來詬病房地產稅的征收。而造成兩者云泥之別的原因在以下兩點。

首先最大的沖擊在于，兩個名詞一字之差就將其由之前的間接稅轉化為直接稅。直接稅的含義在于負稅人與納稅人由同一個人承擔。形象的比喻直接稅就是國家借由稅收的理由直接將手伸進納稅人的口袋從納稅人的口袋里直接拿錢。這樣的沖擊顯然是巨大的。與同為直接稅的個人所得稅相比，每一次直接稅稅率和免稅額的調整都是謹慎和小心的，如果貿然將房產稅改為房地產稅，可能對負稅人的沖擊較大，不僅可能使稅收不能完全起到調節的作用，還可能影響社會的穩定性。對于這樣的現象有學者形象地說成，一只羊要在這樣的過程中被薅兩次羊毛。

其二在于稅制改革的目標是通過房產的評估值進行征稅。這就涉及評估值的準確性，合理性和實用性的問題。資產評估界對此現行的討論偏向于對房產進行批量評估。批量評估是借助于GIS地理信息技術，CAMA計算機輔助系統和AVM自動評估系統實現的整體區域性評估，這樣的評估速度快，一次評估的體量大，但是存在一個顯著的問題就是不能區分個體之間的區別，不能對應每一個房產持有者的自身特點。即使是批量評估能撐此大任，評估的標準也有待于商榷。區位不同，市場的發展程度不同，心里的承受能力就有所差異。房產值的溢價就不能一概而論，這也使得評估受到了限制。

那么房地產稅真的能降低房價么，自筆者看來顯然是不現實，而且不僅不能降低房價，且一定程度上促進房價的上漲。抑制房價原有的本意顯然是對于那些將房產作為投資品甚至是投機品的投資者而言的，可是對于只擁有一套房子的人來說這樣的壓力卻是巨大的。但恰恰是這種巨大的影響對于投資者來說又是微不足道的，因為不論是賣房還是租賃他們都可以將稅收人為地轉嫁給買房的人或者承租人。房地產稅影響的關鍵在于它會不斷的推動的租房價格的上升，而這種價格不僅僅體現在買賣市場上，還可能體現在租賃市場上。這樣的政策很可能將會是又一個“租售同權”的縮影。房屋產權持有者顯然不會將房地產稅的壓力自己承擔。這樣房地產稅就會既提高房屋的銷售價格又會提高該房屋的租賃價格，無疑會打擊市場的活力。雖然從數據上房屋的租售比可能在一個合理的區間波動，但實際上這樣波動的代價可能是房價的高位運行。

那么從納稅的具體環節上我們將通過中美兩國對于房地產稅的征收，來分析即將到來的房地產稅，能否通過把這些國家作為為藍本緩解我國現行條件下房產稅的尷尬局面。

3中美兩國房地產稅的比較

中美雙方最大的不同在于對土地的態度上，中國和美國有著截然不同的思路。美國一旦購買土地就是個人擁有土地的所有權，而中國僅僅是擁有了最多70年的使用權，這樣最大的不同也就產生了房地產稅存在合理性的討論。

（1）美國的房地產稅是如何征收的。美國的房地產稅并不是一個聯邦政府直接征收的稅目，在《美國稅法典中》并沒有明確說明房地產稅的征收規則，所以這樣的稅由各個州政府甚至是州以下的各個郡自行決定的，具體來說，房地產稅并不是由有中國的中央政府決定稅率，而是由市政府甚至是市級以下的區政府決定。例如石家莊市的新華區和橋西區就有可能使用不同的稅率，因為兩個區可能存在不同的情況，并且每年的稅率確定也不是一成不變的。它是根據本地區的公共服務支出的總額與本地區所有房屋估值的總額相比來計算的，這樣的確定方法更像是中國確認整體財政收入的方法，“以收定支”即稅率=公共服務支出/本地區房屋價值評估總額。由此看來這樣的變動稅率與固定稅率比起來顯得實用性更高，也更加公平。經濟發展較快時，房屋價值大，公共支出增加所繳納的房地產稅是增加；當經濟滯后，經濟發展較慢，公共支出減少時，房地產稅繳納的就少，這樣既不會造成繳納稅款的浪費，負稅人也不會因為不合實際的稅款產生抱怨，這樣才能起到稅收的調控作用。作為鮮明對比的是中國現行的“房產稅”在征稅標準上是不是更應該緊跟社會的步伐呢。我國稅制的“收支兩條線”顯然有著與此截然不同的觀點。如果即將推出的房地產稅仍然按照現行的制度進行征收，在中國經濟如果每年仍然可以按照8%左右的真是數據增長的話，交稅的壓力或許會會因收入增加對沖而降低，可是現行經濟條件甚至不可能以7%的真實增長率發展經濟，如果經濟發展停滯，甚至是下降，那么負稅人和納稅人只能飽嘗現行經濟條件下高房價的惡果。房地產稅不僅沒有起到調節的作用，反而加重了納稅人的負擔。

（2）與此同時美國土地私有帶來的問題在于政府不能對土地重復循環地利用來增加財政收入，房地產稅就成為各個州政府的財政收入的來源。雖然我國推行房地產稅的本意也在于此。因為營改增以來我國稅收存在巨大的缺口，而這樣的缺口大多由地方政府來承擔，所以增加地方政府的收入迫在眉睫。但是這樣增加地方稅收的方式有失妥當。根據以往房地產政策的落實情況來看，中央和地方政府存在較大的分歧，以房地產價格來說，地方實際執行情況往往與政策的初衷背道而馳，這就可能造成房地產稅成為地方政府出售土地的附屬品，以高價格的土地出讓，帶動高價值房地產稅，進行惡性循環。并且中國土地一次性最高使用年限就是70年。對于價值量更大的商業娛樂用地只有40年的期限。由此看來中國政府可以持續循環地使用土地來增加財政收入。在現行房產稅征收條件下，中國統計局顯示2016年地方財政收入共計87239.35億元，而與土地主要相關的房產稅，土地增值稅，土地使用稅，耕地占用稅，契稅為15017.73，占比17.21%.其中這樣的比例還不包含在營業稅中與房屋土地相關的部分。由此看來，土地一定是地方財政的支柱，那么在這種情況下如果將其轉化為房地產稅，稅務負擔是顯而易見的，而且這樣的負擔作用將是持續性的。

（3）從美國各郡的稅收情況看，我們可以看到全美的房地產稅率雖然高于滬渝兩試點的稅率，可是當我們將稅務負擔轉換為實際的收入的承受能力時，就會發現，中國的房地產稅的沖擊。

從最新的全美房地產稅的是稅率表中可以看出，美國的大多數州其稅率低于1%，本文選取新澤西州加以分析，意在說明美國房地產稅的征收情況。新澤西州位于美國的東海岸，毗鄰美國首都華盛頓特區，面臨大西洋，是美國房地產稅稅率最高的州。其地理位置更像是中國的上海市，其借鑒對比的意義更大。

美國房地產稅按前文所述，是一個浮動變化的過程。經濟發達的地區，稅負大，經濟滯后的地區稅收壓力小，這樣才能起到稅收調節的作用由以下示例圖可見，美國東海岸的各州經濟發展較快，其稅負自然是較大的新澤西洲房地產稅中位數6579美元，房地產稅占全州房地產平均公允市場價值額的1.89%。全州收入中位數為88343美元。稅務占比7.45%。以中國房地產稅上海試點為例，稅率0.6%。2017年上海市房產均價47865元，人均年收入76536元，人均占有面積35.5平方米。所以稅務占比13.25%明顯高于美國房地產稅最高的西澤西州。

同時在比較的過程中不僅僅看到房產稅在價格數量上的差距，還應該看到貨幣在購買力上的差距。在這里我們可以采用世界銀行的購買力平價（Purchasing Power Parity）指數來進行分析。

定義購買力平價指數：

購買力平價換算系數（GDP）對市場匯率的比率，即購買力平價換算系數是指一國貨幣在國內市場上購買同等數量商品和服務所需的貨幣單位數量相較于美元在美國的購買所需貨幣數量。購買力平價換算因子與市場匯率的比值，是按市場匯率除以購買力平價換算系數得到的結果。這一比率也被稱為國家價格水平，這使得可以比較各國國內生產總值（GDP）的成本。它告訴我們，與美國相比，在美國購買價值一美元的商品需要多少美元。

根據世界銀行的數據顯示（the world bank data）一美元的東西在中國只需要0.7美元就能買到，也就是美元的購買力是人民幣的1.43倍。如果考慮到這樣的情形，那么美國的稅收負擔顯然就減輕了。

4.美國房地產稅稅收靈活。美國房地產稅的抵扣項目情況眾多，在美國稅收法典中對于房屋建筑的相關租賃和維修情況甚至可以抵扣個人所得稅。而中國的先行試點來看大多數對戶籍和工作時間或者工作性質有一定要求，普惠性較差。

4稅制改革方向

如果想要推動開征房地產稅，我們應該有哪些積極的動作呢。

首先應該減少重復征稅的可能性。在土地取得的環節對于耕地的占用稅，土地取得的增值稅，契稅，營業稅附加等稅目和土地出讓金進行縮減。避免重復征稅的可能。在流轉環節的增值稅給予相應的優惠政策。

而從美國征稅的方式來看，中國的房產稅也可以以一種“以支定收”的方式進行開展，在經濟發展快，收入高的城市，房地產稅可以較高一些，增加社會公共服務支出，在偏遠的經濟落后的地區，房地產稅也應該與居民的承受能力相適應，增加政府的財政支持。房地產稅在兩個國家有著兩種不同的命運歸根結地在于政治制度的不同。美國州郡自主決定征收多少的稅并且能很好地的服務于社區也在于其郡州政府是由選民自發選舉產生，更了解實際情況，代表實際的夙愿。而對于中國來說人口眾多，顯然是一種眾口難調的情況。但是這種情況仍不能掩蓋房地產稅這種直接稅對于廣大房產持有者帶來的沖擊。

在稅務的征繳方式上中美兩國也存在著巨大的差異，這樣的差異體現在美國經過多年的探索和培養，其公民已經基本養成自覺納稅的習慣，并且稅務機關也有相對完善的體制機制去應對偷稅漏稅的現象。反觀我國，在征稅的方式上，間接稅通過轉嫁在商品的價格上進行征稅，這樣消費者是通過的無意識的行為繳納稅款。直接稅，例如個人所得稅通過代扣代繳的方式進行繳納，這樣的直接稅也并不是負稅人通過一定的行為自行繳納。所以綜上所言，中國的公民還沒有切實實施過自行的直接繳納與個人相關的稅款的先例。而房地產稅作為直接稅，財產稅，一種需要每個年度都進行自主繳納稅種，怎樣使得每個中國公民都切實履行繳納的義務，恐怕也還是需要討論的問題。這樣的問題不僅僅出現在負稅人應該履行義務的行為上，同行還存在于稅務機關在為負稅人或者是納稅人繳納稅款的服務上和相應的基礎設施上。如果真的能將稅制的各個方面改善妥當，那么當房地產稅立法到來的那一天，所有人才不會措手不及。

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