長租公寓發展的影響力研究

廖金興 賴桂林 鄧桂宏

摘要：習近平總書記在黨十九大報告中提出租購并舉的住房制度。隨著我國經濟社會的穩健發展，住房需求量增大，租客的需求發生變化。傳統房屋租賃模式已無法滿足人們的住房居住體驗需求，因此，居住體驗良好的長租公寓獲得市場的青睞。在租房市場需求日益變化的條件下，本文分析了長租公寓近年快速發展的背景條件，嘗試探究影響長租公寓發展的因素，并對長租公寓未來的發展方向提出了可行性對策。

關鍵詞：長租公寓、影響力、租房需求

1長租公寓的發展背景

1.1傳統房屋租賃業問題眾多

目前房屋租賃業呈現的問題有房源少、住房需求量大、租客居住體驗不佳、居住環境不理想、裝修風格不合適等問題。公租房供給量稀少，小區出租屋價格較高，難以滿足租房群體需求，因此城中村出租屋仍是租房的主流。目前仍有大量的出租房屋聚集于未經改造的“城中村”，通過實地走訪發現，城中村出租屋普遍存在都環境簡陋、空間狹小、道路擁擠、配套設施不足、安全無保障等問題。同時，以個體、家庭經營為主，租房者難以享受應有租后服務，容易出現租賃雙方關系不平等現象。

1.2政策利好，前景廣闊

從最初國務院出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》、全國人大會議審議并表決通過的《“十三五”規劃綱要》，均提出構建“購租并舉”的住房制度，都能看到黨和政府為解決住房問題所做的努力。習近平總書記在黨十九大報告中提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?一系列措施和和政策體現了我國對發展房屋租賃市場的緊迫性、重要性。

1.3市場需求空間巨大

社科院《社會藍皮書》指出，中國房價居高不下，龐大的人口流動基數，給國內的租房市場帶來了巨大的機遇，且80、90后是國內租房的主力軍。高校畢業生新增就業人口帶來新的租房需求，我國高校畢業生總數繼續增加，達740萬人，且畢業后到自有住房的過渡期在3-5年，未來應屆生租賃市場需求巨大，國內流動人口為長租公寓的發展提供了龐大的市場需求。

2租房市場需求的變化

2.1青年人居住消費需求發生變化

目前，80、90后成為租房主力軍。他們對生活質量有一定追求，他們更傾向于享受生活，且具有強烈社交需求的。在消費升級的背景下，傳統的租賃房屋難以滿足租房需求，長租公寓行業迅速發展。90 后的青年人普遍熱愛社交，喜歡嘗試新鮮事物，對于生活品質有較高的要求，對于互聯網和各種生活服務表現出強烈的依賴性，而且勇于追求個性。他們會選擇更良好的環境居住，包括配套和服務租房。

2.2長租公寓受到租房市場的青睞

在傳統租房模式與長租公寓的選擇之間，長租公寓住戶普遍覺得入住長租公寓雖然房費較高，但收獲的居住體驗效果也會更好。長租公寓提供方便快捷、居住的舒適感、和睦的交流氛圍。住戶們選擇長租的原因是它的設計與社區氛圍。相較于普通出租屋更注重居住體驗方面的提升，房間配套設施比較完善，還結合不同風格的房間設計，力求滿足不同住戶的居住需求。此外還特別注重社區文化的建設，在管家與住戶的互動下，住戶關系如家人般，社區氛圍環境較好。除了滿足住房的剛性需求之外，還提供增值配套，包括公共健身區、公共會客區等。

3長租公寓的影響力分析

3.1良好的居住體驗提高住戶滿意度

筆者調查發現，長租公寓的社區文化氛圍深受住戶青睞，令其產生歸屬感，住戶普遍期待有更多元化的社區活動以滿足社交需求。影響住戶滿意度的因素主要分為四方面：交流環境、經營管理、配套設施和創新氛圍。其中，交流環境和配套設施是主要的滿意因素?；趩柧碚{查結果，85%的住戶認為社區所提供的環境氛圍、孵化器等方面的資源能提供有效幫助。

3.2開放的社區氛圍增加住戶的粘性

長租公寓住戶在社區環境下交友活動較積極，大多數愿意結交更多的朋友且愿意保持較頻繁的聯系。獨特的包容、活力、時尚社區氛圍拉近了人與人之間的關系，相互了解，促進學習，同時有助于剛剛畢業的大學生了解新興行業，促進就業方式的轉變。問卷調查顯示，83%的住戶找到志趣相投的朋友，超過50%交友數量不少于3個。在交友頻率上，81%的住戶交友均有保持交流，41%的住戶交友頻率較高。誠然，長租公寓注重社區文化建設，營造像家一樣的氛圍。

3.3龐大的市場需求推動行業發展

市場需求催生市場供給。歷經從高端公寓到面向大眾消費群體的公寓發展歷程，長租公寓市場不斷發展，企業的定位與產品逐漸走向細化與升級。隨著市場需求的逐漸擴大與青年群體租住需求的變化，各個長租公寓品牌紛紛適應市場發展升級自身，打造適應以青年人為主市場的公寓產品，行業以此為動力升級發展。

3.4企業的社會責任牽引社會進步

對企業而言，不斷創新升級產品在使企業獲得市場份額的的同時，更加肩負引領市場消費取向、推動社會進步的企業社會責任。區別于傳統租房鄰里交流有限、住戶思想價值觀不同的限制，長租公寓將有想法有創意的年輕人聚集在一起，發揮“1+1>2”的效果，讓年輕群體在社區化公寓中享有交流與共同進步的機會。

3.5積極的創新意愿驅動社會創新

住戶參與社會創新的意愿較高，提供了較為濃郁的創新創業氛圍，利于激發住戶的創新能力，讓更多住戶真正參與到創新創業中去，以此增加全社會的創新成果，使得社會創新的氛圍蔓延到社區外的環境中，最后在大眾創業萬眾創新的社會氛圍下推動社區的不斷創新升級，形成創新驅動的良性循環，充分說明長租公寓作為創新平臺對提高住戶社會創新意識作用較突出。

4結論與建議

4.1打造長租公寓的核心競爭力

提高競爭力應該以需求為導向，力求為住戶與潛在住戶提供更貼合他們實際需要的社區裝修風格、內部設計、個性化硬件設施。例如建設公共健身、娛樂、書房等，為社區內租客提供開放學習交流的場所，從而吸引潛在的創新租客。在信息網絡發達的時代，配備專業化的管理團隊，打造以租客需求為中心的人性化管理，利用信息系統管理租客，使信息反饋更加快捷，以提高住戶的居住體驗。

4.2培養租客社區文化認同感

長租公寓中租客選擇長租公寓而非傳統房屋出租房的一個重要原因是長租公寓具有良好的社區文化氛圍，社區中租客作為構成整體社區的多個個體，彼此間交流密切，有共同的社區文化認同，因此對公寓形成一種像家一樣的歸屬感，很好的滿足了他們的強烈的社交需求。這是長租公寓帶給其他房屋租賃產品一個很好的啟示，注重培養租客的社區文化認同感有助于使公寓成為一個整體，使單個的租戶成為一個密不可分的群體，共同致力于建設社區文化。

4.3構建完善的社區公共交流平臺

通過在公共空間舉行多種多樣的社區活動，租戶在社區中進行日常交流，進行信息共享，公寓產品在居住功能之外衍生出社區交流功能，形成“社區設施共享+住戶信息交流+住戶技能共享交流”的一體化平臺。共享交流平臺的建立為租客間進行信息共享、資源共享提供場所，為租客自我才能展示與技能相互學習的作用，租客的思維在交流中得以迸發。

參考文獻：

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