試析如何做好產業園區自持物業項目投資可行性財務分析和成本管控

[摘 要]自持物業一般是指開發商將房產建成后不對外銷售，作為自用或出租等自行運營，其開發方和持有方為同一法律主體。目前，隨著我國園區經濟的發展，在新的時代背景下，產業園區面臨戰略轉型升級，有自己的運作規律和發展趨勢，一個有吸引力的園區，不再是賣地賣樓，自持部分物業將成為完善服務配套的形式之一。自持物業的收益來源是租金、資產升值與開發運營成本、資產折舊的差額，而直接出售收益顯而易見，并且能有效緩壓資金壓力，可見權衡自持和出售物業利弊非常關鍵，而開發項目一旦自持，其全生命周期的成本管控尤為重要，因此，試析如何做好產業園區自持物業的投資可行性財務分析和成本管控有著非常積極的意義。

[關鍵詞]自持物業；可行性分析；成本管控

1 產業園區開發商自持物業的意義

隨著產業園區的發展和演化，園區承載的功能呈現多元化，以“產城融合”的理念系統策劃、規劃、管理、開發、運作產業園區勢在必行，園區企業越來越關心資源和要素，包括人才是否充足、社會服務是否優質、金融支持是否便捷等等，從而對園區配套的要求越來越高。對于產業園區開發商而言，成熟的商業配套是提供人流的充分保障，有足夠的人流就會有足夠的消費潛力，有了消費力才會創造長遠的經濟和社會效益。然而，為了園區管理的一致性和發展的持續性，針對部分核心物業自持將會是一種合適的選擇。

2 自持物業的基礎條件

眾所周知，物業出售可以在工程進行到一定階段即可進行預售，從而，快速回籠資金，減少融資壓力，提高資金使用效率。而自持物業必須要有融資優勢，即有雄厚的資金并能爭取較低的融資成本。企業做大規模后，可以不斷加大杠桿，比如像萬科這樣融資成本低的企業就可以通過規模效應以及增量價值賺錢。在保持一定出租率的情況下，將租金收入資產證券化，對接融資產品，獲取現金流，從而用于其他項目的開發、經營等，形成良性循環。可見，對于產業園區開發商自持物業，最大的挑戰無疑來自資金方面。在具備自持物業基礎條件的情況下，做好項目投資分析和成本管控是推動項目成功開發的關鍵因素。

3 自持物業項目投資可行性分析

3.1 項目可行性分析的必要性

項目可行性分析目的是確保投資決策的科學性、合理性和可行性，需要分析項目的區域政策法規規定，在項目報批前進行相關政策摸底，為項目審批提供依據。而且通過項目可行性分析對項目建成以后可能產生的經濟效益及社會影響進行預測，從而給投資者提供決策參考。同時，在爭取獲得項目貸款資金的過程中，金融機構會要求提供可行性論證分析報告。

3.2 自持物業項目可行性分析的步驟和財務分析方法

項目投資是一項非常復雜的系統工程，涵蓋了企業的市場、技術、經濟、研發、財務和社會等各個方面，詳盡周密的可行性分析是項目成功開發的第一步，特別是對于自持物業而言，更需謹慎。一般情況下，首先要對項目開發背景進行分析，比如應用SWOT方法評價項目的優勢和劣勢，判斷項目的機會和威脅，以實現資源最優化。其次是估算項目的現金流量和各種價值指標，這是非常關鍵的一步，項目開發價值取決于未來現金凈流量的折現值，一旦項目現金流無法自我平衡，將會使企業遭受重大的經濟損失。同時嚴格投資過程管理，做好成本管控，也是項目成功運營的重要方面。以下主要試析自持物業項目可行性分析的步驟、方法及注意事項。其中：

3.2.1 分析的步驟

分析項目建設背景、調查市場需求、項目建設條件、投資數額、營業收入的預測、實現利稅總額的計算、投資回收期的估算和項目生命周期的確定、項目經濟效益的總評價。其中財務經濟指標分析是核心和關鍵，只有在能獲取預期的收益情況下，自持物業項目開發才具有現實可能性和必要性。

3.2.2 財務分析方法

主要分為計算項目投資回收期、投資項目盈利率、凈現值。投資收回期，一般以年或月計算，是指一個項目投資通過項目盈利收回全部投資所需的時間，分為靜態回收期和動態回收期，從財務視角看，關鍵要分析動態回收期，即考慮了貨幣時間價值的影響。在其他條件相同的情況下，投資回收期越短，特別是動態投資回收期越短，項目的流動性越好，方案相對可行；而投資項目盈利率為年平均新增利潤占投資總額的百分比，這也是評價項目是否可行的重要指標。至于對凈現值法的評價，一般觀點是當凈現值為正數時，表明除補償投資者的投入本金和必需的投資收益之后，項目有剩余收益，使企業價值增加，如果為負，則建議重新優化開發方案。

3.3 自持物業項目投資可行性財務分析關鍵的注意事項

作為自持物業項目而言，相比其他開發項目有著其特殊的方面，在進行可行性財務分析方面應著重考慮：

3.3.1 慎重選擇折現率

自持物業項目開發周期長、變現慢，凈現值計算的折現率應結合融資成本，考慮通貨膨脹因素，體現投資回報率及資產的收益風險。收益與風險一般是正相關，在市場經濟條件下，企業要想取得高收益就必須承擔高風險。折現率的正確選擇，將會直接影響項目是否可行的判斷。

3.3.2 全面預算總投資額

總投資額指在該項目上投入的全部資金的經濟行為，從籌建開始到項目全部建成達到可使用狀態為止，全過程所發生的費用的總和。主要包括土地成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程成本、其他融資成本等間接費用。作為自持物業項目，資金占用成本是總投資額重要的組成部分。

3.3.3 合理預估運營成本

運營成本主要包括物業運行、推廣、招商方面，具體為能源消耗、房屋設備的維護、薪資成本、行政以及各種市政管理費用等，因此，在預算時要結合年限變化、周邊經濟環境等進行合理預估。這些運營成本是一般的物業出售項目無需考慮的方面。

3.3.4 客觀分析經營性收入的現金流入

當采納一個新的項目時，該項目可能對企業其他項目產生有利的或不利的影響，經濟學家一般稱為“外部效應”，針對自持物業項目，不能僅將該項目的收入作為收入流量考慮，要結合可能會帶來公司的其他收入增長進行分析。一般情況下，自持物業有利于企業的統籌規劃和有效管理，與其他項目會有關聯影響，并取得很好的聚集效應，在預算經營性收入現金流時要對對類似互補效應進行客觀的分析。

4 自持物業項目的成本管控

選擇出售物業面臨的風險主要是能否完成銷售，一旦項目售完，風險已經轉移，而選擇自持物業，其風險主要在于開業后的經營能否成功，而成功的關鍵是全生命周期運營成本是否可控。因此，行之有效的運營成本管理方法至關重要。

4.1 建立運營成本管理平臺

為解決自持物業管理瑣碎的問題，搭建專業的管理平臺非常重要，引進或自行開發信息技術軟件是運營成本管理平臺能夠有效運行的基礎。通過對運營成本的動態管理，即對各項核心業務進行實時追蹤，加強各項合同管理和工作流程標準化管理，從而提高工作效率，降本增效。

4.2 健全運營管理機制

運營成本的管控也不能只顧壓縮，不顧其他目標的實現，鑒于此，必須摸索出適合自身發展特點的運營管理機制。應用專業的運作手段，整合優勢資源，從而加強團隊建設，規范管理流程，采取的措施和辦法不能對項目本身以及企業其他的目標產生不良影響。

4.3 應用科學分析方法

應用科學的分析方法可以給經營決策提供有力支撐，值得一提的是敏感性分析方法，該方法是在假定其他各項數據不變的情況下，測試各數據、指標變動對項目凈現值的影響程度，是項目風險分析中常用的方法之一，一般情況下，自持物業的出租價格和變動運營成本較為敏感，由此方法結合招商的市場定價推算應控制的運營成本范疇，非常有利于運營成本的管控。

4.4 樹立全員成本意識

成本意識和成本控制能力也是企業核心競爭力之一，在日常工作中加強全員節約的意識，杜絕浪費和不良行為，作為自持物業項目，能耗量大，是運行成本的主要方面，應作為運營成本管控重點。同時應做到盡可能的精打細算，充分挖掘企業內部的節約潛力，增收節支，向管理要效益。

4.5 提升業務創新能力

創新是企業發展的靈魂，自持物業的項目管理也不例外。應要求企業全員除了掌握好服務的規范化、標準化以外，還要因地制宜做好個性化服務、超值服務。創新是延伸服務和發展服務的生命，在不斷創新的過程中才能降低運營成本挖掘利潤空間，延長利潤鏈條。

5 結論

未來，產業園區開發將面臨更多更大的挑戰，開發商僅靠土地、樓房出售和其他資產快速周轉不一定能持續順應發展需求，盈利模式將越來越考慮長周期回報，注重收益可持續性，由之前依賴的物業產權性收益向產品服務化收益轉型提升。持有一定量的經營性物業，盡管會有資金沉淀的壓力，但可以通過業務創新及配套完善，實現長期的物業增值回報，可能更容易在存量時代生存下來、占得先機、實現轉型。當然，自持物業的租金漲幅和資產升值空間是很難預計的，后期的運營成本及經營風險也會直接影響到公司的利潤空間，因此，做好產業園區自持物業項目的可行性財務分析和其全生命周期的成本管控有著不可替代的意義。

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[作者簡介]蔡湘云（1978—），女，漢族，湖南人，中級職稱，本科，研究方向：財務。