合肥市淮河路步行街區(qū)業(yè)態(tài)有機(jī)更新探索

湯龍騰 （安徽省城建設(shè)計(jì)研究總院股份有限公司，安徽 合肥 230051）

0 前言

《周禮.考工記》的城制中有“前朝后市”的記載，“后市”即市處宮后。漢代長安記載有九市，唐代長安有東、西兩市，這些“市”的規(guī)模相對(duì)于現(xiàn)在屬于比較大的，數(shù)量雖少但集中。隨著時(shí)代的發(fā)展，“市”的概念也逐漸有了質(zhì)的變化：形式的變化、內(nèi)容的變化、性質(zhì)的變化、范圍的變化……

淮河路步行街區(qū)是合肥市乃至安徽省最為繁華的街區(qū)，周邊區(qū)域商業(yè)設(shè)施、歷史建筑和街巷是合肥老城區(qū)服務(wù)業(yè)升級(jí)、發(fā)展特色街區(qū)經(jīng)濟(jì)不可缺少的區(qū)域。然過時(shí)的業(yè)態(tài)、凌亂的布局、不完善的管理制度等等一系列問題使得不再有昔日的輝煌。本文以合肥市淮河路步行街區(qū)作為案例，重點(diǎn)通過對(duì)該街區(qū)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)策劃、業(yè)態(tài)空間布局規(guī)劃調(diào)整及策略的解析，探討國內(nèi)城市步行街區(qū)業(yè)態(tài)的有機(jī)更新。

1 淮河路步行街區(qū)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

1.1 范圍界定

合肥市淮河路步行街區(qū)北至壽春路，東至環(huán)城東路，南至長江中路，西至宿州路，共計(jì)39.72hm2。

1.2 業(yè)態(tài)分布

淮河路步行街發(fā)展至今，雖已是省內(nèi)知名的步行街區(qū)，但是受到自身發(fā)展與外界競爭日益激烈的雙重制約，在城市各類商業(yè)綜合體中拔得頭籌已經(jīng)是難上加難。淮河路步行街區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)較為豐富，共有批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、公共設(shè)施管理業(yè)、居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)、文化體育和娛樂業(yè)等8個(gè)門類。通過充足的現(xiàn)狀調(diào)研發(fā)現(xiàn)淮河路步行街區(qū)業(yè)態(tài)存在眾多不合理現(xiàn)象。

1.2.1 業(yè)態(tài)分布不平衡

①業(yè)態(tài)種類多而雜

a.淮河路步行主街存在同一品牌多個(gè)門店的特征，同一品牌最多有6家之多，大多以服飾為主，且多為中低端品牌，容易讓消費(fèi)者逛街時(shí)引發(fā)視覺疲勞和消極消費(fèi)（圖1）。

圖1 淮河路步行街區(qū)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)分布圖

b.勤勞巷、撮造山巷等沿街現(xiàn)狀有多處餐飲店；壽春路婚慶街主要集中在逍遙津路與宿州路之間，具有品牌效應(yīng)的婚慶商鋪卻很少，商鋪之間沒有形成良好的良性競爭關(guān)系。

c.現(xiàn)狀夜市主要沿淮河路步行主街展開，營業(yè)時(shí)間一般從晚上11點(diǎn)次日凌晨2點(diǎn)左右，受季節(jié)和天氣影響較大，擺攤?cè)藬?shù)和營業(yè)時(shí)間不固定，主要以時(shí)尚服裝和飾品、玩具、各色小吃等業(yè)態(tài)為主。

②空間資源尚未充分利用

淮河路步行街區(qū)地下空間為商鋪各自開發(fā)利用，以餐飲業(yè)、娛樂業(yè)為主。雖有李鴻章故居、明教寺、清真寺、基督教堂等文化旅游資源，多數(shù)參觀者為外來游客，這幾處旅游資源極大的被閑置，暫無任何與之相關(guān)的旅游配套業(yè)態(tài)。

1.2.2 業(yè)態(tài)構(gòu)成不均衡

①淮河路主街業(yè)態(tài)構(gòu)成

淮河路主街長約920m，平均寬約22m，現(xiàn)有商業(yè)企業(yè)129戶，經(jīng)營面積33萬m2，年銷售額達(dá)43億元。主要涵蓋近40個(gè)業(yè)態(tài)種類。通過前期調(diào)研，其中服飾占到主街大多數(shù)，餐飲業(yè)占到11%，娛樂業(yè)僅占到4%，綜合零售的比重有所上升到8%。所以，淮河路步行主街給人的整體感覺是服飾一條街，業(yè)態(tài)種類過于雷同。

②淮河路步行街區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)成

通過前期調(diào)研，淮河路步行街區(qū)服飾占了一半以上的比重，綜合零售只占到2%，婚慶業(yè)占到13%的比重，這與壽春路現(xiàn)狀婚慶一條街的發(fā)展局面有重要關(guān)系。餐飲業(yè)只占到8%的比重，娛樂業(yè)也只占到7%的比重。

2 淮河路步行街區(qū)業(yè)態(tài)有機(jī)更新

2.1 業(yè)態(tài)定位

城市步行街區(qū)應(yīng)有明確的業(yè)態(tài)定位：服務(wù)對(duì)象、服務(wù)體系、品牌效應(yīng)，形成“對(duì)象—體系—品牌”于一體。根據(jù)調(diào)研的1187名對(duì)象數(shù)據(jù)看，目前的淮河路步行街區(qū)主流消費(fèi)能力以300元以下為主。主要服務(wù)對(duì)象不僅是本地居民，還包括外來旅游者。因此，不能完全排斥具有合肥特色的傳統(tǒng)商業(yè)、傳統(tǒng)小吃等低檔商業(yè)進(jìn)入，而是應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加以引導(dǎo)、分流、整合，同時(shí)引進(jìn)時(shí)尚先鋒的世界知名品牌旗艦店，如GUCCI、LV等。故合肥市淮河路步行街區(qū)規(guī)劃定位為“合肥名片、都市之心”。

2.2 業(yè)態(tài)策劃

2.2.1 錯(cuò)位規(guī)劃

規(guī)劃錯(cuò)位是街與街之間規(guī)劃實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位的關(guān)鍵因素，從而有效避免同業(yè)的過度集中所帶來的惡性競爭。淮河路步行街區(qū)劃分為8個(gè)不同主題的街道錯(cuò)位經(jīng)營，分別是北油坊巷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街、逍遙津娛樂休閑街、立志巷特產(chǎn)美食街、撮造山巷小吃街、淮河路綜合步行街、中菜市餐飲酒吧街、九獅橋娛樂休閑街、九獅河街特色小吃街（圖2）。

圖2 淮河路步行街區(qū)特色街巷規(guī)劃圖

2.2.2 效益最大化

人氣的興旺是決定商家經(jīng)營好壞的決定因素，不能讓步行街區(qū)成為只是人們快步通過的通道，因此，設(shè)法延長人群平均滯留時(shí)間、充分利用地下空間，成為步行街區(qū)設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。

①有效延長經(jīng)營時(shí)間

在淮河路步行主街特定時(shí)間，如晚上10：00至次日凌晨2：00時(shí)間段劃定擺攤區(qū)域，并且采用相同的攤棚等方法，統(tǒng)一管理、集中銷售，使現(xiàn)狀夜市的“游擊戰(zhàn)”局面改變成為“陣地戰(zhàn)”。

②充分利用地下空間

地下商城未成氣候的主要原因就是大家具有選擇權(quán)，在大多數(shù)人看來，能不下去就不下去。結(jié)合地鐵2號(hào)線培育地鐵商城，充分利用地下空間、商業(yè)設(shè)施結(jié)合交通設(shè)施，使淮河路步行街區(qū)連成線、連成片。

2.3 業(yè)態(tài)空間布局

步行街網(wǎng)絡(luò)化布局是指利用城市道路將不同的步行街區(qū)有效聯(lián)系形成實(shí)體網(wǎng)絡(luò)化分布格局。它可以讓人們可以在不同的多樣化的城市步行街之間穿梭，既有利于賣方，也為步行街區(qū)帶來了更多潛在客戶流，二者達(dá)到互惠互利的作用。淮河路步行街區(qū)業(yè)態(tài)為“四橫兩縱”的網(wǎng)絡(luò)化布局（圖3）。4條橫向線性空間為北油坊巷——立志巷、撮造山巷、淮河路步行街、中菜市路——勤勞巷；2條縱向線性空間為逍遙津路——九獅橋街、北含山路——含山路。

圖3 淮河路步行街區(qū)業(yè)態(tài)“四橫兩縱”的網(wǎng)絡(luò)化布局圖

3 結(jié)語

通過對(duì)合肥市淮河路步行街區(qū)業(yè)態(tài)有機(jī)更新的經(jīng)驗(yàn)可以看出，城市步行街區(qū)業(yè)態(tài)有機(jī)更新是一項(xiàng)長期的、動(dòng)態(tài)的、綜合的工程，業(yè)態(tài)更新在步行街區(qū)發(fā)展中日趨重要，不僅改善街區(qū)環(huán)境，還能提升街區(qū)自身的形象。因此在業(yè)態(tài)有機(jī)更新時(shí)，需建立在現(xiàn)狀業(yè)態(tài)深入分析和研究基礎(chǔ)上，統(tǒng)一“對(duì)象—體系—品牌”的業(yè)態(tài)定位，實(shí)施“效益最大化、錯(cuò)位發(fā)展”的業(yè)態(tài)策劃，構(gòu)筑“網(wǎng)絡(luò)化”的業(yè)態(tài)空間布局，從而形成適合自身發(fā)展的城市步行街區(qū)業(yè)態(tài)有機(jī)更新模式。