開發區公租房項目管理淺析

0.引言

公租房屬政府主導建設的保障性住房，是一項民生工程。開發區公租房建設對保障區內職住平衡起到重要作用，開發區響應北京市政府號召，近年來在保障房建設方面加大投入力度，特別是公租房建設進展卓有成效，取得了令人滿意的成果。

圖1 E8項目效果圖

圖2 E18項目效果圖

本人作為E8、E18公租房項目建設的主要管理者，全程親歷了兩個項目的施工管理，在此對兩個項目的施工管理作法進行簡要梳理，總結經驗找出不足，旨在拋磚引玉。

1.工程概況

E8、E18項目均位于北京經濟技術開發區路東區，是開發區為解決產業人才的居住需求而建設的配套人才公租房項目。E8項目總建筑面積8.27萬平方米，由6棟住宅樓及2棟配套公建組成；E18項目總建筑面積22.2萬平方米，包含7棟住宅樓，4棟配套商業及一所幼兒園。兩個項目均為精裝修，承租人配置家具電器后即可入住。

2.項目管理的主要作法

項目管理就是通過項目組織的努力，運用系統理論和方法對項目及其資源進行計劃、組織、協調、控制的活動，旨在實現項目的特定目標的管理方法體系。項目的成功需要好的管理，我公司在總結已經開發建設完成的X17、X31項目建設過程的經驗教訓后，通過與兄弟單位取長補短，以及與外部同行業單位的學習交流，總結整理了一套適合E8、E18公租房項目管理的方法。

2.1 制度建設

制度是管理的基礎。為使項目管理規范化、標準化、具有可操作性和指導性，從制度上進行規范，梳理補充完善有關項目管理制度、辦法并對監理、總包單位進行宣貫。管理制度及辦法的建立及完善有效地規范了現場管理流程，使管理有章可循有據可查，進一步提升了管理的標準化和合理化。

2.3 質量技術管理

（1）加強預控

為保證E8、E18兩項目的施工技術質量管控精細到位，從合同起草階段即進行認真研討，從施工管理角度提出有針對性的管理措施，使合同盡可能全面、細致、準確，真正成為指導管理的綱領性文件。

（2）做好交底

總、分包單位、監理單位進場前，主要分部工程施工前，專項工程開工前均要進行交底。這種作法是對傳統交底的擴充和延伸，是一種繼承和創新。

（3）圖紙會審

圖紙會審分階段、分單位會審進行，在開工前進行綜合性的會審，結構施工階段、裝修階段分階段進行會審，專業性較強的專項工程如：燃氣、熱力、太陽能等做專項圖紙會審。

（4）樣板先行

E8、E18項目嚴格推行“技術先行，樣板引路”的制度，工程的分部分項質量均以經過監理、建設方驗收認可的樣板為準；在開展大面施工前，必須先做有代表性的樣板，大面積施工質量及效果不得低于樣板工程。

（5）實測實量

E8、E18項目工程執行實測實量制度。在結構施工階段、裝修階段及時實測實量，按分戶對所有實測區進行100%實測實量并建立分戶/分層實測檔案，有效地把控住了結構實體質量。

3.實習崗位安排不當。在頂崗實習過程中，實習崗位安排的不妥當以及實習崗位的不足都會影響到學生對于本行業的認識，從而影響頂崗實習的效果，甚至影響到酒店的工作效率。

（6）關鍵工序旁站

E8、E18項目，在施工過程中除按規定監理單位對關鍵部位、關鍵工序旁站外，還要求對關鍵節點進行拍照、攝像記錄，同時甲方工程師也要對關鍵部位及工序進行旁站及重點抽檢。

（7）定期現場聯檢及月度檢查

依據工程進展情況定期組織所有或部分參建單位進行項目現場聯檢，督促各施工單位規范施工管理，重視施工質量。同時，建設單位每月組織一次工程質量綜合考評，獎優罰劣，確保施工過程受控。

（8）質量通病預控措施

圖3 進度跟蹤分析表

分階段制定切實可行的質量通病預控措施，并成立專門的質量管理小組負責實施，杜絕出現影響使用功能的質量隱患及質量缺陷。真正做到預控在前，防患于未然。

2.4 進度管理

項目進度管理是為保證項目能夠在規定工期內順利完成的一系列管理手段和方法。項目設專職計劃管理員，專崗于編制、修訂、跟蹤計劃及計劃執行情況的反饋，出現偏差及滯后現象及時預警。

2.5 成本管理

提前確定項目總控制目標。并隨投資估算、設計概算、施工圖預算逐步細化，并逐步分解落實，嚴格管控。

進行設計降成本優化措施等手段，采用新材料新工藝降低總成本。

加強圖紙會審質量，減少變更洽商數量，在項目成本管控考核目標中明確變更洽商量不超過成本價的0.5%。

2.6 安全文明管理

E8、E18項目除按常規進行安全管理以外，還進行了安全文明管理創新。提出創建“美麗工地”的管理理念，實現了“四美工地”—“美麗建設、美麗生活、美麗現場、美麗工程”的總目標，兩項目均獲得了北京市文明安全工地稱號。

2.7 信息化管理

推廣應用BIM可視化手段，對圖紙校核。采用典型單體和地下車庫進行BIM建模。項目現場還應用了遠程監控、PM2.5環境監測、塔吊防碰撞等智慧建造技術，充分利用微信等現代通訊手段對項目管理進行管理，效果良好。

3.項目管理存在的問題

3.1 項目集成化管理不足

在項目的管理過程中項目的成本與進度銜接不順暢，常出現由于專業分包合同簽定不及時影響施工正常進展的現象，為追求成本而制約了現場工程進度。此外進度與質量管理常出現沖突，由于加快施工進度而對有些部位質量檢查、驗收不到位。

3.2 工期管控措施單一

在E8、E18項目的施工進度管理中，主要采用經濟措施進行約束及管控，措施單一，對現場實際進度管控效果不理想。

3.3 質量管理過度依賴監理

目前我國建筑工程施工現場質量監管主要依靠監理進行把控。但受監理行業現狀決定，全部依靠監理對現場質量監管就能達到預期目標是不現實的。在E8、E18項目現場施工質量管理過程中由于甲方專業工程師人數有限，對現場的質量監管作用發揮不夠，過分依賴監理，質量監管效果不明顯。

3.4 對住宅產業化應用認識不夠

按北京市住保辦要求，保障性住宅產業化應用率不少于30%，但由于我國住宅產業化仍處于起步階段，相關技術、標準還不完善，建設單位在產業化的推進及應用上認識不夠，沒有大膽推進，缺乏勇于實踐的決心和信心，只是象征性地采用了一些構件，以滿足政府在政策上的要求。

4.對項目管理的幾點建議

4.1 總體策劃是項目管理的前提

凡事預則立，不預則廢。一個成功的項目必須有一好的整體策劃，不僅要目標明確、重點突出，更重要的是要難點分析到位、措施可靠、保障有力，使項目總體策劃真正成為項目管理的綱領性指導文件。

4.2 建設單位是項目的“總管”

在施工階段，由于涉及專業較多，特別是一些專業性較強的分包，需要甲方及時協調好總包與專業分包間的關系。此外對一些甲方單獨發包的工程，如園林工程、外電源工程等，這些工程的施工與總包的施工存在一定的交叉，需要與總包配合。在項目管理中，建設單位必須統攬全局，發揮管理的核心作用，作好項目的“總管”，才能使項目管理按預定目標推進。

4.3 項目管理重在創新

工程項目管理創新，必須通過觀念創新、制度創新、技術創新和經營創新來實現。觀念創新是前提條件，制度創新是決定因素，技術創新是時代要求，經營創新是最終目標。通過這些創新不僅取得較好的經濟效益同時也會取得良好的社會效益。

4.4 守住安全與質量底線

項目管理實施過程中安全、質量是不容有絲毫的疏忽。如果對安全、質量管理不善，出現嚴重的安全或質量事故，不僅會對個人、企業造成直接經濟損失，或會對主要管理人員追究刑事責任，更會造成嚴重的社會影響。因此在項目管理實施過程中必須守住底線，抓好安全與質量兩條主線不放松。

4.5 項目管理貴在參建方共贏

項目管理過程是各參建方共同合作的過程。要做好項目管理，應加強利用項目管理理論系統性的理論知識，提高各類人員的思考問題，解決問題的思路。建設單位應從全局出發，兼顧各參建方的利益，在合同約定的條件下積極做好服務工作，使各方均能達到預期目標實現共贏。這樣才能在項目實施過程中各方為著共同的目標主動工作，共同努力，進而實現最終目標。

5 結語

項目管理是一門科學更是一門藝術，只有在實踐中結合項目的具體情況，采取行之有效的方法進行有針對性的管控，才能做好項目管理工作。