房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估問(wèn)題研究

閆文志 楊興露 趙明遙

【摘 要】本文通過(guò)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)梳理及對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地的走訪調(diào)查，分析了目前我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的問(wèn)題，并分析這些問(wèn)題出現(xiàn)的原因，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的順利進(jìn)行、充分發(fā)揮房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的穩(wěn)定性、保護(hù)房地產(chǎn)抵押雙方的合理權(quán)益等有較強(qiáng)的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房地產(chǎn)抵押；評(píng)估；抵押價(jià)值

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)以其保值增值、耐用、固定和不可移動(dòng)的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)抵押成為一種安全系數(shù)較高的擔(dān)保方式之一。房地產(chǎn)抵押貸款也成為一種非常重要的融資方式。考慮到該行業(yè)未來(lái)的發(fā)展，特選此題，并且希望此文能有利于評(píng)估業(yè)未來(lái)的發(fā)展，將切實(shí)地運(yùn)用到實(shí)踐中去，為我國(guó)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估行業(yè)的全面、規(guī)范地發(fā)展貢獻(xiàn)自己的一小份力。

一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的現(xiàn)狀

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益完善，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)所起的作用日益突出。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大前提下，房地產(chǎn)抵押之所以能成為一種安全系數(shù)較高的擔(dān)保方式，主要是由于房地產(chǎn)的保值增值、耐用和收益性等特點(diǎn)，并且能夠有效提高信貸資金的安全性。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)抵押貸款中，通常先由房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)評(píng)估確定被估對(duì)象的抵押價(jià)值，金融機(jī)構(gòu)再按照此抵押價(jià)值來(lái)確定貸款額度。如果評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值過(guò)低，抵押房地產(chǎn)的擔(dān)保作用就難以充分發(fā)揮作用，而評(píng)估的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值過(guò)高時(shí)，就容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn)，降低信貸資金的安全性，甚至使信貸機(jī)構(gòu)遭受不能按時(shí)或不能收回放貸資金。因此，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)企業(yè)或個(gè)人與金融業(yè)之間一座連接的橋梁，又是有效防范或規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)，在信貸市場(chǎng)中為維護(hù)市場(chǎng)秩序發(fā)揮著不容小覷的積極作用。

二、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估存在的問(wèn)題

1.對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定比較模糊

理論上認(rèn)為債務(wù)到期日是房地產(chǎn)抵押評(píng)估的基準(zhǔn)日是正確的，但是在實(shí)際操作中，這樣確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)評(píng)估報(bào)告并沒(méi)有什么實(shí)際意義。因?yàn)槲覀兊脑u(píng)估報(bào)告有效期一般是從報(bào)告提交日開(kāi)始一年內(nèi)，對(duì)于貸款期限長(zhǎng)的情況來(lái)說(shuō)，一年以后銀行就會(huì)選擇重新進(jìn)行評(píng)估得出新的評(píng)估報(bào)告。若是在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的情況下，其抵押價(jià)值也變化不大，倘若把估價(jià)時(shí)點(diǎn)放在未來(lái)的某一時(shí)點(diǎn)就不易把握；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不太穩(wěn)定或是變化較大時(shí)，就會(huì)影響到其抵押價(jià)值的波動(dòng)，此時(shí)可以采取適當(dāng)縮短評(píng)估報(bào)告有效期的辦法來(lái)降低報(bào)告使用者的風(fēng)險(xiǎn)，而且在出具評(píng)估報(bào)告時(shí)要充分考慮對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化有影響的因素，這基本上就解決了估價(jià)時(shí)點(diǎn)問(wèn)題。

2.對(duì)抵押價(jià)值認(rèn)識(shí)不到位

目前，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)界對(duì)抵押價(jià)值認(rèn)識(shí)分為三種觀點(diǎn)，即市場(chǎng)價(jià)值、清算價(jià)值和抵押貸款價(jià)值。（1）市場(chǎng)價(jià)值說(shuō)，是把抵押房地產(chǎn)在正常條件下的市場(chǎng)價(jià)值直接作為抵押價(jià)值，這顯然是不合理的，完全沒(méi)有考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，容易高估價(jià)值。（2）清算價(jià)值說(shuō)，支持者認(rèn)為只有違約發(fā)生時(shí)，抵押房地產(chǎn)的清算價(jià)格或變現(xiàn)價(jià)值高于貸款金額時(shí)，才能保證金融機(jī)構(gòu)資金的安全性，因此清算價(jià)值就是抵押價(jià)值，但是這種觀點(diǎn)很明顯損害到抵押人的利益。（3）抵押貸款價(jià)值說(shuō)，是將現(xiàn)在和未來(lái)的因素都考慮到后進(jìn)行評(píng)估估算的結(jié)果由于市場(chǎng)中很多因素是變化的，市場(chǎng)也就是不穩(wěn)定的，所以這種價(jià)值是很難確定的，而且現(xiàn)實(shí)生活中的貸款金額一旦確定下來(lái)就簽訂貸款合同，貸款金額不會(huì)隨抵押房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)而隨意更改，也就是說(shuō)以貸款價(jià)值作為抵押價(jià)值的可行性不強(qiáng)。

3.抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告效率低

評(píng)估報(bào)告的效力低主要是說(shuō)評(píng)估人員進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估的質(zhì)量不高，導(dǎo)致評(píng)估的結(jié)果并沒(méi)有較強(qiáng)的權(quán)威性，有可能使評(píng)估機(jī)構(gòu)失去公信力。這可能會(huì)由多方面的因素引起的，在評(píng)估過(guò)程中總會(huì)有主觀或者客觀的原因?qū)е略u(píng)估報(bào)告的效力大打折扣，缺乏真實(shí)合理性。同時(shí)，有些評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告中對(duì)評(píng)估理論的應(yīng)用并無(wú)結(jié)合案例的分析，多是相關(guān)原理的照搬。在評(píng)估過(guò)程中卻假設(shè)評(píng)估對(duì)象滿足合法性假設(shè)和最高最佳使用假設(shè)進(jìn)行評(píng)估，這樣評(píng)估出來(lái)的結(jié)果說(shuō)服力不強(qiáng)或者不真實(shí)合理。

三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估存在問(wèn)題的原因分析

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中存在問(wèn)題的原因是多方面的因素引起的，在此處主要分析一下引發(fā)上述問(wèn)題的主要原因，主要包括：

1.評(píng)估人員的整體素質(zhì)不高

在以上陳述的對(duì)抵押價(jià)值評(píng)估要素認(rèn)識(shí)不明確和抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告效率低的問(wèn)題，除與缺乏統(tǒng)一的評(píng)估規(guī)范體系相關(guān)外，也與從事房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的評(píng)估人員的整體素質(zhì)低有直接的聯(lián)系；并且講到的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)的存在也是評(píng)估人員整體素質(zhì)不高所導(dǎo)致的。目前關(guān)于房地產(chǎn)抵押評(píng)估理論教育尚不完善，只有少數(shù)高校開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)課程，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估也只是占據(jù)其中的一小部分理論；房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估業(yè)的準(zhǔn)入機(jī)制不完善導(dǎo)致工作資歷低但考試能力強(qiáng)的人占了優(yōu)勢(shì)，從而導(dǎo)致取得房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)的從業(yè)人員的缺乏了實(shí)踐中所要求的專業(yè)勝任能力。但對(duì)各類抵押評(píng)估要素的確定以及對(duì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避或考量，正需要借助于評(píng)估人員有較高的專業(yè)技術(shù)水平和道德素質(zhì)，才能保證合理客觀地確定評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，比如，價(jià)值類型、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和評(píng)估方法等任何一項(xiàng)要素確定的不合理，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估結(jié)果的千差萬(wàn)別。

2.抵押價(jià)值評(píng)估的相關(guān)監(jiān)管機(jī)制不健全

如今，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告質(zhì)量低是一種比較嚴(yán)重的不良現(xiàn)象，低質(zhì)量的報(bào)告滿足不了投資人做出經(jīng)濟(jì)決策的要求，不能夠?yàn)槠涮峁┖侠淼膮⒖家罁?jù)，那估價(jià)報(bào)告就失去了它原有的意義。

導(dǎo)致這問(wèn)題發(fā)生的原因主要兩方面：（1）缺乏有效法律制約低價(jià)不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)是如今房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)中最為常見(jiàn)的問(wèn)題。我國(guó)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估相關(guān)的專門的法律規(guī)范仍然不夠完善，相對(duì)處于缺失的狀態(tài)，尚不能起到有效地約束業(yè)務(wù)中的違反法律法規(guī)的行為。（2）評(píng)估報(bào)告真實(shí)性和效力得不到維護(hù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員按照評(píng)估的理論知識(shí)和自己多年的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)評(píng)定估算得出的評(píng)估結(jié)果、評(píng)估結(jié)論以及在這基礎(chǔ)上撰寫的評(píng)估報(bào)告并不一定能夠滿足金融機(jī)構(gòu)的要求，以供金融機(jī)構(gòu)在今后的貸款業(yè)務(wù)中所用，或是在銀行專門負(fù)責(zé)貸款的人員有可能因?yàn)閷I(yè)知識(shí)的的缺乏或局限而辨別不了評(píng)估報(bào)告的真假，或者不能合理利用真實(shí)的評(píng)估報(bào)告，從而使評(píng)估報(bào)告發(fā)揮不了它所具備的功能。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估能夠?yàn)榈盅喝松暾?qǐng)抵押貸款或金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款提供參考依據(jù)，有助于借貸雙方客觀地衡量被抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，還可以降金融機(jī)構(gòu)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，為其資金的安全性提供了保障，并且促進(jìn)資金的優(yōu)化配置，開(kāi)創(chuàng)新的業(yè)務(wù)空間。因此，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估問(wèn)題及對(duì)策研究具有較強(qiáng)的理論意義和實(shí)踐意義。為了使其作用發(fā)揮的更充分，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估過(guò)程應(yīng)全面地考慮在抵押期間各種影響抵押價(jià)值的因素，充分考慮房地產(chǎn)的抵押風(fēng)險(xiǎn)，真實(shí)地反映抵押房地產(chǎn)的客觀價(jià)值。

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