融資租賃在軍隊空余房地產租賃中的應用探討

趙莉

【摘 要】自我國軍隊改革禁止軍隊單位進行生產經營項目后，軍隊空腹房地產租賃也成為了其主要的經濟來源，并且在彌補軍費開支不足方面發揮著非常積極的作用。但是隨著現代社會的不斷發展，傳統保守的租賃模式也不再適合當前實際發展的具體需要。融資租賃作為一種新型的租賃形式，近年來也越來越受到人們的歡迎。基于此，本文對融資租賃在軍隊空余房地產租賃中的應用進行了探討。

【關鍵詞】融資租賃；軍隊空余房地產租賃；應用；探討

空余房地產租賃作為軍隊房地產管理工作中較為重要的一項工作，在彌補軍費開支不足以及降低房地產管理成本方面發揮著非常積極的作用。但是就現階段我國軍隊空余房地產租賃發展現狀看來，由于受傳統租賃模式的影響，其整體水平并不是特別理想。如何實現軍隊空余房地產租賃效益與保障效能最大化，一直以來都是困擾軍隊空余房地產管理工作的一項重要難題。而融資租賃模式的出現，為我國軍隊空余房地產租賃模式指明了一個重要的發展方向。

一、融資租賃概述

1、融資租賃含義

所謂的融資租賃，指的就是出租人依據承租人對于供貨人和租賃物具體要求，從供貨人處購買相應的租賃物，然后再將其出租給承租人使用的一種新型租賃模式[1]。現階段融資租賃也被稱作金融租賃或者是財務租賃。

2、融資租賃具體內容及特點

與傳統租賃模式不同，融資租賃主要內容為：出租人在進行租賃的過程中，按照承租人對于租賃物件以及供貨人的具體要求，從供貨人處購置相應的租賃物件，并將其租給承租人使用。在形式上：承租人分期向出租人支付租金，并且在租賃期限內，所有的租賃物件的所有權均為出租人所有，承租人只擁有租賃物品的使用權。在特點上：相比于傳統租賃，融資租賃將融資與融物相結合，在租賃期間一旦出現問題，可以明顯降低出租物的回收、處理的風險。

二、軍隊空余房地產租賃現狀分析

對于與軍隊而言，由于實際任務的需要，大部分的部隊的營房駐地在進行選址時大多選擇在偏遠山村或者人煙稀少的地區，也正是因為如此，使得場地往往具有面積較大的。但是，也正是由于諸多因素的存在，使得軍隊空余房地產也同樣具有著房屋破舊，配套設施不完善等諸多弊端。加之戰斗保障的不確定性以及強制性，軍隊房地產租賃場地在租賃期內可能會由于一些特殊情況收回，這樣一來，就給承租方的投資保障帶來非常嚴重的威脅，甚至有些承租方不愿投資或者是投資相對較小。也正是因為如此，導致現階段軍隊空余房地產租賃在其發展過程中越來越呈現出租金提升難、空余房地產現有狀況很難得到顯著改善等特點[2]，嚴重制約的軍隊空余房地產租賃的發展。

三、融資租賃在軍隊空余房地產租賃現狀應用可行性設想

房地產租賃作為融資租賃的一種重要形式，但是在現階段房地產租賃過程中，很多出租方的關注點僅僅局限于房屋或者場地租賃，并未將相應的配套設備或者設施納入到具體的租賃范圍內。因此，要想將融資租賃應用到軍隊空余房地產租賃應用其中，其中最為重要的一種形式就是擴大租賃范圍。在實際的租賃過程中，軍隊應堅持一個原則，即：在不影響軍事保障效能的前提下，根據承租方的具體要求對空余場地或者營房進行改造，以此來滿足承租方生產、經營中對于設施以及設備的具體要求，最終降低承租方固定資產的投資。只有堅持這一原則，才能真正意義上解決承租方投資無保障這一問題，并在可以在此基礎上提高租賃價格，最終形成一種良性循環，對于改變軍隊空余房地產租賃現狀有著非常積極的意義。

要想將融資租賃應用到軍事空余房地產租賃過程中，首先應對其應用可行性進行設想。對于融資租賃而言，在對其應用可行性設想過程中，其主要包括以下幾項工作即：項目論證、資信審查、成本估算、租賃合同簽訂、購物及改造合同簽訂以及合同執行。這也是融資租賃中較為常見的一種流程，第一就是項目論證，主要工作是對當前項目所處的外部環境、綜合收益、抗風險能力以及項目風險進行評估與分析，看其是否符合我方實際；第二就是資信審查，主要就是軍隊出租房應對承租方和擔保人的信用、銀行資產等情況進行調查和評估，以此來對其抵抗風險能力進行確定[3]；第三是成本估算，所謂的成本估算，主要是對房屋改造成本以及租賃物購置成本進行估算；第四是租賃合同簽訂，主要是對租金數量、上繳方式和時限、合同中雙方的責任和義務以及設施設備產權及處理方式進行可行性進行分析，并及時發現以及改正合同的出現的問題；第五是購貨與改造合同簽訂，主要是對改造要求與設備設施品牌和廠商進行分析；第六是合同執行，合同執行主要工作就是及時催繳租金和監督房屋及設施設備使用情況。

四、融資租賃在軍隊空余房地產租賃應用過程中應注意的問題分析

盡管融資租賃可以在較大程度實現軍隊空余房地產租賃的使用價值，并且可以再此基礎上形成以房養房的良性循環，但是在實際的應用過程中，也應注意并做好以下幾項問題。

第一，租金支付形式，承租方應以分期支付租金的形式償付本息，也就是說，在整個租賃過程中，承租方應嚴格按照合同中的約定來分期支付房屋租金，以此來保證出租房的基本利益；第二，做好租賃期滿后設施設備的處理方式，一般來說，主要有三種方式，即：續租、留購以及退租，無論是哪一種方式，都應在合同中進行標注；第三，租賃物和供貨商選擇，一般來說，承租方對于租賃物以及供貨商具有選擇的權利和責任，在整個租賃過程中，承租方應將自己的具體要求對出租方進行告知，然后由出租方出資購置租賃物，但是在租賃期間，所有設備以及設施維護均由承租方負責；第四，應急預案制定，由于軍隊空余房地產租賃存在著一定的特殊性，加之在投資過程中也同樣存在著一定的風險，因此，制定相應應急預案可以在較大程度上降低雙方的風險，除此之外，保證金約定也是其中非常重要的一項工作；第五，建立相應的監督機制，所謂的監督，指的就是出租方應對承租方房地產、設施以及設備的使用情況進行監督，以此來及時發現并制止相關違法或者損害我方利益的行為[4]。

五、融資租賃在軍隊空余房地產租賃應用過程中存在的問題分析

在現階段軍隊空余房地產租賃應用融資租賃過程中，依然存在著諸多問題。首先是承租方的經營產品以及產品市場前景問題，這一問題直接決定了租賃收益以及成本回收水平的提高，因此，在實際的應用過程中，必須對項目進行充分的調查和論證；其次就是承租人支付租金能力，該問題主要關系到成本回收以及租賃效益的提升，只有在租賃過程中對承租方的支付能力進行考查，才能更好實好的發揮出融資租賃的積極作用；再次就是房屋改造以及購置設備質量，這一問題也是現階段軍隊空閑房地產租賃過程面臨的最為突出的問題；最后就是專業人員問題，隨著新時期的到來，只有將更多的專業知識較強且綜合素質較高的人員吸收到實際的租賃管理工作中，才能更好的實現軍隊空余房地產租賃融資租賃水平的整體提升。

綜上所述，由于融資租賃模式可以為我國中小企業的發展提供諸多便利，且租房也能從中獲取豐厚的利潤。要想將其應用到軍隊空余房地產租賃過程中，盡管存在著較大的阻礙，但是在其發展思路以及經營模式卻值得軍隊空余房地產租賃借鑒和參考。

【參考文獻】

[1]朱偉隆.融資租賃對實體經濟作用效果的探討[J].現代商貿工業，2018，39（14）：132-133.

[2]宋揚.談融資租賃（售后回租）在鐵路運輸企業經營管理中的應用[J].中國總會計師，2018（02）：148-150.

[3]張林穎.融資租賃在公用事業中的應用[J].住宅與房地產，2017（06）：49+59.

[4]李風琦.談融資租賃在農村中的應用[J].山西農經，2017（01）：40-42.