我國既有房屋信息化管理現狀及對策研究

文｜上海市房地產科學研究院 陸玨

0 概述

改革開放四十年來，我國既有房屋愈加成為國民財富中的一個重要組成部分。這些房屋總量巨大，截至2016年，我國國有土地上既有房屋建筑面積總量已達560億平米。房屋增速快、建造年代跨度大、結構類型多樣、抗震等標準不一、相鄰工程影響、不規范裝修改造等造成的安全隱患不容忽視由此引發的房屋安全事故時有發生，如2014年4月浙江奉化的居民樓坍塌、2015年6月貴州遵義的樓房坍塌等均給人們的生活和生命財產造成了嚴重的影響。同時，隨著城市更新的推進，有價值老建筑的保護保留問題也越來越得到重視。既有房屋的管理問題同普通百姓的基本生存聯系密切，也牽連到各方的利害以及城市安全等重大問題，因此是城市管理的重中之重。

隨著城市更新的推進，既有房屋的管理工作也面臨著新的挑戰。房屋信息具有數據量大、變化頻繁、涉及管理部門較多等特點，為提高管理水平，信息化建設在全國各地得到大力推行，也取得了一定成效。然而從國家層面看，無統一的信息管理平臺導致房屋相關數據較為分散，且存在缺失現象，基礎數據是制定政策的基礎，在既有房屋的日常維護管理或應急搶險、解危等活動中，房屋的基本資料如產權人、設計、施工圖紙、后期裝修改造、完損狀況、檢測報告、修繕圖紙等歷史資料缺失，不僅會降低管理效率，也成為了突發事件應急處理時的短板。

本文對我國既有房屋信息化建設的現狀、問題進行了總結和分析，結合國內外房屋信息化管理中值得參考和借鑒的先進經驗，提出政策建議。

1 我國既有房屋信息化管理現狀分析

1.1 法律法規現狀

既有房屋的信息化管理目前尚無國家層面的法律法規。國內部分城市的房屋使用安全管理法律法規已對信息化管理提出了要求，例如：北京規定建立房屋安全鑒定機構信用信息管理系統、房屋安全信息檔案；廣州、武漢、深圳明確要求建立全市的房屋安全管理信息系統。相應地，這些城市也開始積極籌建房屋健康檔案數據庫或是信息管理平臺。部分城市相關條例對信息化建設的要求如表1所示。

表1 主要城市房屋使用安全管理地方立法對信息化建設的要求

1.2 信息化建設現狀

房屋信息化管理的建設已受到重視，但尚處于建設探索階段。根據實地調研，在房屋信息化管理方面，上海、武漢、杭州、沈陽等地的相關部門做了大量工作，也取得了一定的成效：

（1）目前上海市“房地產權籍管理信息系統”主要記錄房屋土地的權屬信息，“上海市公房集中式管理信息系統”主要對上海市的公房信息進行集中統籌管理，“上海市既有住宅安全性能監控數據庫”主要對個別區既有住宅的結構安全性能進行了抽查和記錄。此外，還有住房保障管理系統、商品住宅維修資金管理系統、962121熱線系統、物業企業資質管理系統等。

（2）合肥市已建立房屋管理信息系統（共包含7個子系統），主要功能為收集、儲存、整合全市城市房屋登記信息，截止2014年底，完成了全市1998年前建造的城市房屋已有檔案的掃描補錄工作。目前，該信息系統已基本覆蓋全市城市房屋信息，并計劃近兩年構建云服務平臺，推進房屋信息系統的開發與應用。

（3）沈陽市在物業管理方面開展了信息化建設。2010年沈陽建立了“物業企業信息管理平臺”，除管理物業企業基本信息、信用信息外，還同時對物業服務企業進行監管，實行扣分制度，并制定相應處罰措施。物業綜合管理平臺還包含業主方APP，包含咨詢、報修、投訴等功能，通過信息化平臺，提高辦事效率，將矛盾在初始階段予以解除。

（4）2007年底，杭州市提出了“建立既有房屋安全健康檔案”的管理設想，即通過GIS技術建立了一套可以不斷補充完善的房屋綜合信息數據庫。在具體的信息化建設方面，杭州市2016年建立了“城鎮既有住宅安全管理信息系統”，實行“一樓一房一預案”，對問題房屋的檢測、鑒定進行動態化管理。在物業方面也建立了“物業企業誠信檔案系統”，目前正在完善中，計劃接入市政府的大數據局，在大平臺上統一管理。

2 我國既有房屋信息化管理問題分析

2.1 信息化管理缺乏立法保障

雖然既有房屋的信息化建設在我國已日益受到重視，多地在相關法律法規中已明確建立房屋管理相關信息系統的要求。然而，我國既有房屋信息化管理仍然缺乏立法保障：目前僅有少數幾個城市在房屋使用安全管理的法律法規中對信息化建設提出要求，且對系統的功能要求不明確或較為簡單，只是作為存儲房屋檔案的數據庫。

2.2 信息化建設有待推進

在房屋管理的每一個環節中，信息化的管理都能夠提高工作效率，為房屋全生命周期管理提供基礎資料。然而，目前信息化系統僅涉及房屋管理流程中的其中一個或幾個環節，系統分散于各個管理部門，尚未形成統一的房屋綜合管理信息系統，管理功能有限，不利于信息互通、動態監管，降低了管理效率。主要問題包括：

（1）數據分散，格式不統一，互聯互通尚需加強房屋綜合管理涉及到房屋多方面的數據信息，而目前相關數據較為分散，格式不統一，難以做到互聯互通。此外，部分既有房屋的相關資料信息分散于各相關部門或單位。

（2）系統功能較為單一，尚未覆蓋各項管理功能一個綜合性的房屋管理信息系統要求功能全面、多樣，才能夠實現各項管理的全覆蓋，提高房屋管理的效率。然而，現有系統功能較為單一，如基層房辦機構和人員信息管理、物業企業資質動態管理、業主違法違規上報管理（如違章建筑、群租等）、物業費收繳監管、物業服務合同備案、業主自我管理、房屋安全檢測、安全修繕等。尚未全面覆蓋房屋全生命過程中的各項管理。此外，移動互聯網、大數據等新技術還需要加快引進和使用。

（3）信息獲取和處理渠道不夠多元

從目前的房屋綜合管理信息來看，有的信息渠道相對整合，有的卻相對獨立，形成信息孤島，不同渠道的流程標準和規范也不甚相同，進一步加劇了數據存儲分散和流程標準不統一的問題，數據共享整合機制難以建立，從而無法實現未來對房屋的大數據分析功能，對政府部門的輔助決策無法提供有力的數據支撐。

（4）跨管理部門的協作尚屬空白

在房屋綜合管理領域，還未形成跨部門協同辦理的工作機制，相關協同應用尚屬空白。一方面，各地區行政管理部門信息化應用水平參差不齊；現有系統提供的服務功能不足；對物業信息化推廣還缺乏政策支持和考核機制。另一方面，現有房屋管理相關系統較為獨立，房屋管理部門也缺乏有效地溝通和協調的機制，嚴重的制約了房屋管理相關問題的及時有效解決。

3 我國既有房屋信息化管理對策研究

為有效存儲和管理房屋基礎數據，提高房屋管理的智慧化、精細化水平，需建立全國聯網的統一的房屋綜合管理信息平臺，覆蓋全國房屋數據，有效更新和管理房屋數據。各地根據要求建立對應的房屋管理信息系統，涵蓋房屋全生命周期管理數據。各地系統的關鍵信息關聯至全國平臺，從而實現信息互聯互通，共享共用，使得房屋管理部門能夠全面、及時地了解和掌控房屋數據，便于信息查詢和統計。

通過制度保障數據的規范采集與更新。在各地建立多部門參與的組織協調管理工作機制和數據標準，明確各部門的職責分工，落實數據的采集更新長效機制。根據房屋管理的流程，通過信息化手段，實現各級相關政府管理部門和物業企業的信息共享和協同管理，通過數據采集、數據同步、數據關聯等方式，整合形成完整的房屋基礎數據庫。進一步完善房屋管理的信息化功能，將與房屋管理相關的物業企業、業主，以及包括房管、工商、街道鎮政府、公安、食藥監、城管、環衛綠化、居村委、環保、質監、水務等在內的行政主管部門等管理主體在實施管理過程中形成的信息進行采集、整合和共享，為房屋綜合管理提供保障。

同時設置智慧化管理功能。在全國房屋綜合管理信息平臺上，通過信息管理、空間展示、房屋使用安全綜合評價、安全預警、輔助決策等智慧化功能的設置，實現對房屋實時監控、及時預警，對超設計使用年限、檢測周期、修繕周期的房屋進行自動預警，管理和控制外界急劇或累積的變化，如相鄰施工對房屋造成的影響。全面實現房屋全生命周期管理的目標，以降低房屋安全事故發生率，提高房屋管理效率。

4 結語

我國既有房屋量大面廣、類型眾多，且隨著城市更新的推進，房屋數據將愈加復雜多樣，管理工作挑戰加大。然而，目前我國在既有房屋的管理上尚未構建一個統一的信息平臺，這首先導致的即是既有房屋存在著家底不清的問題。面對總量巨大的既有房屋，我國目前尚無權威統計數據。其次，房屋信息變化頻繁、涉及管理部門，統一平臺的缺失會導致房屋相關數據較為分散，且存在缺失現象，這也降低了管理效率，成為了突發事件應急處理時的短板。

為有效管理和及時更新房屋基礎數據，建議建立全國聯網的統一的房屋綜合管理信息平臺，通過將各地房屋管理系統中的關鍵信息關聯至全國平臺，實現信息互聯互通，共享共用。通過信息平臺的建立不僅能為房屋基礎數據的存儲、更新、查詢和統計提供可能和便利，同時通過系統安全評估、安全預警等智慧化功能的設置，更是能夠對房屋開展安全評價、對存在安全隱患的房屋實時跟蹤、及時預警，提高房屋管理的水平和效率。