營改增背景下加強商業地產企業財務內部控制的研究

劉瑜

摘 要：隨著我國經濟發展步入新常態、產業結構轉型和全面營改增政策的不斷深入，房地產企業面臨著巨大的風險和挑戰。商業地產企業是資金密集型企業，資金運轉周期較長，運營過程中存在較大的風險，因此財務內部控制已經成為了房地產企業管理的重要內容。財務內部控制能夠良好制約商業地產企業的財務管理，能夠避免進行財務管理的時候，存在不合法的情況，能夠更好地控制企業的資金，能夠更加合理的使用資金，在幫助企業提高其經濟效益的同時，切實提高其核心競爭力。本文分析了經濟新常態下以及營改增對房地產企業財務管理帶來的影響，分析現階段商業地產企業財務內部控制管理存在的問題，針對存在的問題，結合內部控制的理論提出了有針對性的解決措施，有助于提高商業地產企業財務內部控制的有效性，防范和化解財務風險，促進房地產企業健康發展。

關鍵詞：營改增 商業地產 財務控制

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）07（c）-059-02

隨著商業地產行業競爭的日益激烈和市場環境的復雜多變，商業地產企業的財務內部控制變得越來越重要，同時自2016年5月1日起，我國開始全面推行“營改增”政策，商業地產行業納入“營改增”范圍。“營改增”后，商業地產企業會計核算科目的增多，發票開具、納稅申報和繳納等方面發生較大的變化，對企業財務內部控制提出了更高的要求。經濟新常態和“營改增”為商業地產企業帶來各種各樣的財務風險，運營中面臨較大的稅務風險、資金周轉安全和資產結構風險以及成本控制風險。如果財務內部控制管理不善，將對企業造成損失。加強商業地產企業財務內部控制可以在一定程度上防范企業財務風險，提高經營效率，實現企業財務管理目標和戰略目標。但是現階段實際中許多商業地產企業未及時針對政策及經濟發展形勢作出調整，財務內部控制存在不少問題，影響財務內部控制在商業地產企業經營中的作用。營改增背景下，房地產企業應對財務內部控制有全面充足的認識，針對實際情況和相關法律法規的要求，采取有效的措施，調整財務內部控制管理策略，將企業的財務風險降到最低，實現企業利潤最大化。

1 營改增背景下，商業地產企業財務管理的特點及風險

（1）營改增背景下會計核算更加復雜。營改增后，商業地產企業的會計核算方式及結果會有所改變，會計科目需要增加應交稅費—應交增值稅、未交增值稅二級科目，以及進項稅額、已交稅金、減免稅款、轉出未交增值稅、銷項稅額、進項稅額轉出等三級科目。同時由于增值稅屬于價外稅，因此在確認收入、成本時也會發生相應的改變，收入的金額將不包含增值稅，需要將預收賬款轉換成不含稅金額，取得的發票也需要將不含稅金額計入成本，把增值稅額單列出來，增加了計算的復雜度。

（2）營改增背景下稅務風險加大。營改增后商業地產企業的稅務核算明顯比營業稅要復雜很多，增值稅具有非常嚴格的管理制度，增值稅發票的取得、領用、抵扣、繳納稅款都有嚴格而且復雜的規定，一旦違反法規，將面臨嚴重的行政、刑事處罰，給房地產企業和財務人員造成損失。現階段商業地產企業營改增實施過程中尚有許多不明確地方，有關工作人員如果對增值稅的相關政策理解或認識有誤，很可能會導致少計、漏記或計算錯誤，或者進項稅額抵扣不充分，或者沒有及時抵扣。甚至可能為了多抵扣進項稅而虛開、代開發票等，或者為了少繳稅而少計收入、少開增值稅發票等，有可能讓企業面臨稅務風險。

（3）營改增對商業地產企業財務報表形成一定影響。對于資產負債表而言，商業地產企業的資產主要由存貨、投資性商業地產以及固定資產構成。營改增政策下，商業地產企業購進存貨、固定資產入賬價值不包含增值稅，入賬價值會有所下降，使企業的總資產降低。在負債總額保持不變的情況下，資產負債率將會上升，增加財務風險。對利潤表而言，商業地產企業的銷售收入在“營改增”政策實施后，收入將不再包含增值稅，因此營業收入將會下降。現金流量表而言，商業地產開發企業一般以項目公司式的運作方式，在預售前需要支付大量進項稅款，會造成企業前期支付大量的資金，發生資金短缺的問題。

2 營改增背景下商業地產企業財務內部控制存在的問題

（1）商業地產企業對財務內部控制重視不夠。經濟新常態的深入，營改增實施后，商業地產企業面臨前所未有的風險，但是部分商業地產企業管理者缺乏對財務內部控制的全面了解和認知。企業在運營過程中只關心房產開發和銷售，以及企業自身的發展和運作，沒有認識到進行企業財務內部控制對企業長期發展的重要性，忽視了對房地產企業進行規范的財務內部控制。

（2）商業地產企業財務內部控制管理不健全。現在，有些商業地產企業內部的會計控制制度作用沒有得到發揮，雖然已經進行了制度的制定，但是落實和監督不到位，也沒有做好審核方面的工作。這些情況的存在直接導致了企業進行內部控制的時候，管理比較的混亂，并且存在各自為政，甚至監守自盜的情況。并且，現在有些房地產企業進行會計內部控制的時候，相關的制度不夠完善和系統，這也直接導致了其環節銜接有效性較差，工作的時候存在斷裂的情況，這也會給企業更好的發展造成較大的影響。

（3）商業地產企業財務內部控制系統不完善。新形勢下，大多數商業地產企業缺乏財務內控制度管理建設的相關經驗，多數商業地產企業在進行財務內控系統的構建時過于盲目，未按照自身的財務發展狀況制定財務內控體系，部分商業地產企業甚至直接照搬其他企業的財務內控體系，導致企業的財務內控體系不科學，不系統，且在實際財務管理過程中難以進行實際操作，并且會造成商業地產企業內部的財務部門難以與其他部門進行工作上的配合，難以適應不斷變化的房地產市場環境，嚴重阻礙房地產企業的可持續發展。

（4）商業地產企業財務會計人員素質參差不齊。部分商業地產企業在招聘財務會計人員時，沒有經過嚴格的審核，導致入職的會計人員在實際的工作過程中缺乏對財務內控系統的掌握，個別會計只會簡單記賬、制表。并且在平時經營的時候，沒有做好會計人員道德素質以及技能方面的培訓，這也直接導致了其工作的時候，很難做到從工作中心出發，管理理念落后和相關知識的欠缺，直接導致了企業財務內部控制很難落實，給財務內控水平的提高造成了較大的影響。

3 營改增背景下商業地產企業內部控制完善的建議

（1）強化企業財務內部控制意識。新常態下我國商業地產行業面臨的風險較高，要求商業地產企業不斷提高每一個工作人員有關財務內控的管理意識與風險意識。企業應加強企業文化建設，培育積極向上的價值觀和社會責任感，在企業的內部進行風險管理意識以及內控意識的樹立，做好內部溝通和評價工作，確保每個員工都真正的認識到做好財務內部控制的重要性。相關的企業領導和管理人員都必須與時俱進，進行良好環境的創設，切實提高員工的風險防范意識，將其融入到薪酬體系中去，將員工的個人發展和企業的長遠發展結合在一起。

（2）建立健全財務內部控制管理制度。“營改增”背景，商業地產企業要在國家法律法規和規章制度要求下，建立適合自己企業、切實可行的財務內控制度，操作性要強。財務內控制度制定的時候，需要提高其針對性，必須根據企業當前發展的情況進行，有效地控制各個環節和細節，努力的降低財務風險出現的概率。并且制度還應該具有適應性的原則，現在社會時代發展的速度很快，財務內控制度也應該跟上社會發展的步伐，及時地進行相關的補充，確保其和市場以及社會發展變化相適應。

（3）加強對企業稅務風險的內部控制。經濟新常態、產業結構升級轉型和“營改增”背景下商業地產企業應認真學習國家相關“營改增”稅收法規和政策，結合商業地產企業業務的特點，從經營管理、資金管理、財務核算、發票管理及信息管理系統等方面制定相關管理制度和流程，規范稅務管理。加強稅務的管理與監督，設立專門的崗位，負責監督與審核增值稅相關工作，以確保增值稅發票使用正確，進項稅額充分正確抵用，增值稅額計算正確，及時繳納。加強與稅務部門的及時有效溝通，通過與稅務部門保持及時聯系，及時掌握最新政策動態，切實降低商業地產企業稅務風險和稅負。

（4）提高財務管理人員的素質。商業地產企業財務內控工作涉及多個領域的知識和技能，其工作開展對于工作人員能力以及素質的要求都比較高，這便要求企業必須認識到對企業財務管理人員進行專業知識培訓以及綜合素質培訓的重要性，將其和市場發展趨勢以及政策結合在一起，讓其參加一些學術交流方面的會議，切實提高財務人員的綜合素質。在選擇財務管理人才的時候，必須全面的考慮到其專業素質和綜合素質。企業還可以根據實際的情況和需要來進行考核制度以及獎懲制度的制定，通過考核和獎懲將其工作積極性切實提高出來，讓其愿意主動和積極的提高自身的能力和素質，從而提高自身工作水平。

4 結語

面對日益加劇的市場競爭，加強商業地產企業財務內部控制管理對企業的穩定發展具有非常重要的意義。通過企業財務內控制度的建立以及體系的完善來提高商業地產企業財務內控的水平，經營中應不斷加強會計人員的道德素質及技能水平的培訓，提高對財務內部控制的意識，完善商業地產企業會計內部控制工作的制度，根據實際情況對制度進行修訂和完善，加強對企業稅務風險的防范，不斷提高財務內部控制管理工作，能夠幫助企業獲得更大的利潤空間，保證企業平穩向前，健康持續的發展。

參考文獻

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