地產業：回首2017

高榮偉

2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，深化調控政策。樓市走過了看似“平靜”的2017年，但其實正發生著許多變化。調控內容從傳統的需求端抑制需求向供給側增加有效供應轉變，除限購限貸政策外，創新的限售政策疊加土拍收緊、供應結構優化、市場監管嚴格，調控效果逐步顯現。

回首2017年樓市，在堅持“房子是用來住的，不是炒的”這一前提之下，多地出臺樓市新政，針對炒房進行一系列政策調整，樓市進入購租并舉新階段。長效機制作為穩定房地產市場發展的一個重要手段，可以預料，在2018年及其今后相當長一個時期，將促進房地產市場平穩健康發展。

房地產投機性需求被遏制

進入2017年，樓市變化受到廣泛關注。元旦小長假，全國樓市成交量總體平穩，一些地方的樓市呈現冷熱不均的特征。比如廣州樓市元旦期間成交的300多套新建商品住宅中，中心城區僅有寥寥20套，呈現內冷外熱的特點。

官方數據顯示，2017年1-2月，新房、二手房均呈現“熱點城市降溫，三、四線活躍”特征：54個城市中有34個累計同比增速為正，占比63%，其中大部分為三、四線城市；2015年、2016年量價齊升幅度較大“熱點”城市銷量同比下降顯著。市場反應表明，樓市調控取得了初步成效。

自2017年3月17日，北京發布“認房又認貸、將二套房首付比提升至60%”的樓市新政以來，房地產市場迎來了自2016年9月后第二輪調控高峰，限購、限貸、限價、限售等政策手段不斷升級，范圍也從一二線城市擴展到了幾乎全部的強三四線城市和一二線城市的衛星城市。2017年，中國房地產市場迎來嚴厲調控。

樓市新政陸續出臺，使國內樓市發生急劇變化。受房地產市場限購、限售、限價等調控政策影響，中國商品房銷售面積和銷售額的累計同比增速除了在6月份的時候有小幅回調以外，呈逐月回落的趨勢，銷售面積同比增速由年初的26.0%下降到了三季度的14.6%。數據顯示，2017年6月份北京和上海新房價格環比均出現負增長，7月一、二線城市樓市持續降溫。8月2日，中國指數研究院發布的數據表明，7月受監測的29個主要城市商品住宅成交面積環比下降8.69%，近六成城市成交環比下滑；29個城市樓市成交同比下降約26%。

總體來看，2017年前三季度一線城市新房銷售量較2016年同期大幅下滑約38.6%，且仍呈下探趨勢。二線城市的新房銷售量也從2017年春節后開始快速下滑，二季度以來累計同比降幅在34%至36%之間波動。

從價格表現來看，一線城市，新建住宅價格基本保持穩定，8月后環比開始由正轉負，8月單月出現0.30%的年內最大跌幅。二線城市新建住宅價格環比也由二季度的0.53%下降到了三季度的0.16%。從國家統計局8月份的監測數據來看，15個一線城市和二線熱點城市新建商品住宅價格環比均在下降或持平，且同比漲幅也已經多個月在回落，北上廣深四個一線城市同比漲幅連續11個月回落；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續9個月回落。9月份的環比全部下降或者持平。至10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前，重點城市房地產市場呈集體降溫之勢，去投資化趨勢明顯。這體現了去年以來房地產調控取得的成效。

雖然自調控政策實施以來，監管部門對預售證備案價實行嚴格管理，新房房價上行趨勢被抑制。三四線城市商品房價格漲幅大于一二線城市，但也出現了環比回落態勢，三線代表城市新建住宅價格9月環比增幅僅為0.20%，逐步趨穩。

由此觀之，2017年房地產市場投機需求受到了較大程度的抑制，其對商品房銷售、開發和投資的影響正在逐步顯現。目前，熱點城市房地產市場總體呈降溫之勢；三四線去庫存效果明顯。這與國家統計局發言人的看法一致。關于房地產調控對國民經濟的影響，2017年10月19日，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏指出，由于采取了因城施策、因地制宜的調控政策，加上國家針對一線城市等住房供求矛盾突出的地方，鼓勵通過加大住宅土地的供應來解決房地產問題。一線城市房價經過調控后，現在市場預期比較穩定，投資投機性需求得到有力遏制。這將帶來供需的繼續改善，房地產市場下一步能夠保持持續健康發展。

創新將是推動市場發展的主要手段

國內房地產業的現狀，一方面反映了政策調控效應正在顯現，另一方面則反映了房地產業的重新洗牌與整合。

目前來看，房地產行業正在經歷從傳統產銷模式向金融深化模式的轉型。大地產商向綜合性金融集團轉型，綠地、萬達、恒大、碧桂園等金融地產巨頭就是典型的地產金融深化模式的代表。一方面，地產巨頭們收購金融牌照，參股控股銀、證、保、信、基，成立產業基金、并購基金，實現負債多元化。另一方面，地產大佬推動房地產的資產證券化不斷發展，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融平臺，實現輕資產、高周轉，提高資產流動性。

地產金融集團的出現，標志著房地產行業的盈利模式正在從“拿地-蓋房子-賣房子”轉變為“把低活的不動產變成高活的金融品”的金融深化模式。北京市首批“限房價、競地價”試點地塊中的海淀永豐18號地和海淀永豐19號地的拍賣就是一個很好的案例：房地產商從開發商向不動產商轉型。“這是真正的金融資本和產業資本的融合。”“對于房地產行業來說，這是歷史性的一刻：拍地成了房東。”有媒體表示。

引人關注的是，通過一系列讓人眼花繚亂的資本運作，萬達集團董事長王健林于2017年8月11日正式宣布：萬達徹底告別房地產！走上輕資產時代。而不甘寂寞的馬云早前宣布殺入房屋租賃市場，與杭州市政府共同打造全國首個政府背景的智慧租房平臺。

有專家表示，今后我國房地產業的發展將進入到增速下降、結構調整和品質提升的常態時期。為了吸引買家和租客，開發商正不斷推出優于以往且具有創新意義的高質量項目。隨著綠色建筑理念日益深入人心，國家政策的大力支持，社會關注度的不斷提高，綠色建筑已上升為基本國策。

所謂“綠色建筑”是指在建筑的全壽命周期內，最大限度地節能、節地、節水、節材，保護環境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間。“綠色建筑”的“綠色”，并不是指一般意義的立體綠化、屋頂花園，而是代表一種概念或象征。“綠色建筑”意指建筑對環境無害，能充分利用環境自然資源，并且在不破壞環境基本生態平衡條件下建造的一種建筑，又可稱為可持續發展建筑、生態建筑。

以深圳為例。近年來，深圳以建筑節能和綠色建筑為突破口，在城市建設領域掀起了一場綠色革命，實現“深圳速度”向“深圳質量”轉型，走出了一條資源節約和環境保護的可持續發展之路。

“充滿勞績，人詩意地棲居在大地上。”據媒體報道，深圳的綠色建筑面積已超6500萬平方米，全市累計新建節能建筑面積超過1.4億平方米，占全國綠色建筑面積10%，有724個項目獲得綠色建筑評價標識。如今的深圳人，正在將“詩意地棲居”從構想變為現實。一個宜居的人文生態城市，不僅是一種高品質的生活方式和低碳環保的生活模式，更是在綠色低碳背景下締造的、以人為本的新經濟模式和新城區建設的最高境界。

綠色建筑是目前國家最新政策的優先考慮事項。《2013-2018年中國綠色建筑產業全景調研及投資戰略研究報告》中表示，隨著我國綠色建筑政策的不斷出臺、標準體系的不斷完善、綠色建筑實施的不斷深入，國家對綠色建筑財政支持力度將不斷增大。該項新政策要求2020年之前完工的新建建筑中，一半應獲綠色建筑認證，并將其列為“十三五”計劃的一部分。該項政策還承諾將建設更多惠及百萬人口的經濟適用房。

可以預料，我國綠色建筑在未來幾年將繼續保持迅猛發展態勢，這為房地產業迎來了前所未有的商機。

長效機制成為房地產發展的重點

2017年是實施“十三五”規劃承上啟下的關鍵一年，是中國政治經濟周期的關鍵一年。中國房地產企業面臨新考驗。作為國內房地產的“調控年”，2017年各地房產市場調控政策接連出臺，租購同權、購租并舉、共有產權、北京部分銀行上調首套房貸利率等密集出臺。總的來看，此次政策調控有別于以往，周期更長，手段更靈活，目標更精準。一系列新政的實施，預示著中國房地產將進入前所未有的租賃大時代。

2017年7月，中共中央政治局會議中提出加快建立長效機制，明確提出了要增加各類保障類住房供應。長效機制作為穩定房地產市場發展的重要手段，將是中長期房地產發展的重點。

當前周期下，集中度持續攀升已成確定趨勢，行業加速洗牌。“5000億”時代即將開啟，行業集中度進一步提升。2017年8月，中國房地產業綜合實力100強排行榜發布。根據《2017中國房地產業綜合實力100強》研究報告，大連萬達首次蟬聯榜首，綠地控股和萬科企業位居三強。恒大集團、保利地產、碧桂園、華潤置地、新華聯、世茂地產和金地集團位于“2017中國房地產業綜合實力100強”榜單第四至十位。

在行業加速優勝劣汰，行業洗牌進程加速的時代背景下，百強企業以靈活高效的管理策略，強化資源良性互動與協同共享，推動企業發展質量邁向更高水平，實現持續、穩定發展。《2017年中國房地產業綜合實力100強發展報告》指出，近年來，伴隨著城市分化愈加強烈，因城施策的調控路徑逐漸展開，在調控常態化的政策背景下，信貸供給逐步收縮。貨幣流動性以及利率的邊際寬松預期不再，房地產行業在去杠桿趨勢下面臨中期結構性調整。

加強長效機制建設，是百強企業形成的共識。面對新的考驗，百強房企以主動姿態，積極探索包括多元化、專業化、轉型或退出等方式，加強長效機制建設，以適應不斷變化的市場。面臨更加復雜多變的生態環境，百強企業蓄勢待發，全力整合發展資源，圍繞“地產+”內外兼修，集聚發展后勁。在特色小鎮、長租公寓等新興藍海市場的發展機遇不斷顯現的背景下，百強企業直面挑戰、把握機遇，在行業的格局重構中占據主導地位。

2017年12月8日，中共中央政治局召開會議，分析研究2018年經濟工作。在房地產方面，會議明確指出要“加快住房制度改革和長效機制建設”。2018年是改革開放40周年，是貫徹黨的十九大精神的開局之年。業內專家指出，2018年將成為房地產市場的機制建設年，包括十九大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，以及財稅制度、戶籍制度、平臺建設等房地產長效機制都將在2018年取得重大突破。

毫無疑問，對于房地產企業來說，誰能在不斷深化調整的房地產市場中，通過前瞻性的思變未來與積極高效的自我調節，找到適合自己發展的正確路徑，誰將會在“百舸爭流”中贏得成功突圍的機會；無法跟上時代的節拍，不能適應時代變化的企業將在不進則退的壓力下躊躇不前，或慘遭淘汰。

滄海橫流，方顯英雄本色。走向千億甚至萬億的前路漫漫，房地產企業不僅需要瞄準規模化的目標，更需內外兼修，注重規模與效益的協同增長，擴張速度與運營能力的相互匹配，方能在龍爭虎斗的“地產江湖”中行穩致遠。