淺談中小房地產企業財務管理存在的問題與對策

王偉鋒

摘要：隨著我國經濟建設和基礎建設的發展，房地產行業已經成為我國的經濟支柱產業。近年來，隨著鎮城化的進程加快，中小房地產企業也得到了快速發展，在城市建設中起到了重要的作用。然而由于中小房地產企業存在自身資金有限、對外融資方式單一、投資風險大、財務管理理念落后等特點，使得中小房地產企業發展存在局限性，這就要求中小房地產企業通過加強企業管理，特別是加強財務管理在中小房地產企業經營管理中的運用，以彌補自身不足。但現實中，中小房地產企業財務管理比較薄弱，存在企業高層領導對財務管理工作不夠重視、投資項目缺乏財務可行性分析、資金短缺和融資困難、財務風險較大以及財務人員業務水平不高等問題。本文對中小房地產企業財務管理方面存在的問題進行了分析，并提出來幾點管理對策：一、建立一套適合企業自身特點的財務管理體系；二、加強投資項目財務可行性分析；三、提升自有資金比例，加強合作開發力度；四、構建財務信息風險管理體系，加強對企業的財務風險管理；五、提高財務人員的專業水平，建立一支高素質的財務隊伍。希望上述建議能夠解決中小房地產企業財務管理存在的問題，促使中小房地產企業健康發展。

關鍵詞：中小房地產企業；財務管理；問題；對策

隨著我國經濟建設和基礎建設的發展，房地產行業已經成為我國的經濟支柱產業，近年來隨著城市化的進程加快，房地產行業得到了迅猛發展，在大型房地產企業處于壟斷地位的同時，一批中小房地產企業也快速發展起來。中小房地產企業主要承接中小型開發項目，在當今激烈的市場競爭中，相對于大型房地產開發集團來說，中小房地產企業具有較好的靈活性，能滿足一定市場需求，尤其適合一些二三線城市的項目開發。由于中小房地產開發企業存在自身資金實力薄弱，融資方式單一、投資風險大，財務管理理念落后等問題，使得財務管理在企業經營管理中非常重要，但中小房地產企業在財務管理方面問題比較突出，因此發現中小房地產企業財務管理存在的問題，針對存在的問題實施相應的對策，對中小房地產企業實現持續經營的戰略計劃、提升自身發展，具有重要意義。

一、財務管理在房地產企業中的作用

房地產行業與其他行業有很大的不同，具有開發經營的計劃性和經營業務的復雜性兩個顯著特點，財務管理是企業進行經營管理時非常重要的一部分，因為它對企業的財務計劃和財務決策及控制起著重要作用。財務管理在房地產企業的經營管理中發揮著如下作用：

（一）財務管理在房地產企業籌集資金方面的作用

籌集資金對房地產企業投資項目來說非常重要，財務管理能夠根據企業房地產項目需要的投資總額，結合自有資金情況，來確定企業需要的融資金額，根據項目進度的實際情況來確定融資時間、融資方式和融資方案，確定符合企業的財務融資戰略。

（二）財務管理在房地產企業投資管理方面的作用

房地產企業在投資管理過程中，財務管理可以對投資項目進行投資可行性分析與盈利預測，根據財務分析數據來確定投資是否可行，確定投資項目和投資規模，避免出現投資失誤，給企業造成資金損失。

（三）財務管理在房地產企業運營管理中的作用

財務管理可以在投資項目的整個建設期間根據資金計劃，統籌安排資金，提高資金的使用效率，同時對銷售期間的資金回籠進行監控，使企業資金保持在一個合理的水平。

二、中小房地產企業財務管理中存在的問題

（一）企業高層領導對財務管理工作不夠重視

中小房地產企業的高層領導通常重視前期工程建設和銷售回款環節，把前期工程和營銷部門作為重要部門，財務部門作為后勤部門，不重視財務管理，沒能讓企業的財務人員全面地參與到企業的開發和管理中去。比如在經營決策、招投標、合同簽訂中缺少財務人員參與，高層領導對財務管理工作還僅僅停留在記賬、報稅等基礎工作層面，財務預測、決策、控制、分析等管理職能基本為零，財務工作的層次沒有上升到財務管理的層面，在財務前期調研、開發項目可行性分析、融資管理、資金運用管理中沒有發揮財務管理的作用，使得企業在項目開發和銷售過程中會讓人感覺到“手忙腳亂…‘焦頭爛額”，造成財務管理混亂，更沒有發揮財務管理的預測、決策、控制、分析等職能。

（二）投資項目缺乏財務可行性分析

由于房地產項目大多都被大型房地產開發公司壟斷，中小房地產企業取得房地產項目比較困難，在進行項目投資決策時，為了獲得房地產項目，在對投資項目缺乏財務可行性分析的基礎上，做出投資決策，其背后主要是高層領導根據以前投資項目的經驗判斷，這樣的決策缺少財務投資可行性報告的支持，尤其是對項目的投資與融資缺乏精細的測算，缺乏科學系統的可行性論證和政策市場分析，在國家經濟形勢和政策法規發生改變的情況下，容易造成投資決策偏差。項目取得后，在開發過程中會遇到融資困難、資金短缺、開發時間延長、銷售不暢等問題。

（三）自有資金有限，融資能力較弱

企業自有資金不足是中小房地產企業面臨的最大問題，房地產企業是資金高密集的行業，從前期開發到營銷過程都離不開資金的支持。然而中小房地產企業本身自有資金有限，信用等級普遍較低，融資能力較弱，融資渠道較少，無法與大型房地產企業相比，只能承擔較小的投資項目。房地產開發項目涉及土地使用權的資金支付、居民拆遷補償、建安成本投入以及各種稅金支出，項目開發程序復雜、開發時間長、資金需求量大，但是中小房地產企業自有資金不足與房地產開發資金需求之間存在矛盾，自身資金有限，融資渠道少，一旦開發過程中出現融資困難，就會出現企業資金短缺，造成工程進度緩慢，開發時間延長。一些中小房地產企業為了解決資金短缺問題，不惜從民間高息借款，加大了企業的資金成本。對一些農村拆遷項目，前期拆遷過程較長，也會遇上一些不可預測的事項和補償問題，在拆遷項目與銷售項目之間的資金管理也存在很大問題，資金管理存在著較大風險。房地產項目建設周期長，資金投入大，一旦資金鏈斷裂，會產生建設工期延長，銷售不暢等問題，財務風險較大，企業容易發生財務危機。

（四）企業財務風險管控方面存在問題

中小房地產企業熱衷于擴大經營，追求高額利潤，在開發過程中存在資金、成本、質量、市場、稅務、信用風險等，而財務人員不能系統地對企業風險進行事前預測、事中解決、事后評價。中小房地產企業在成本控制、資金管理、稅務管理等方面不能做到未雨綢繆，一旦出現財務問題，不能做到及時發現，化解風險；另一方面，財務風險出現時，財務管理人員未能有效測算、估計風險的大小及影響程度，不利于有效的化解風險。

（五）企業財務人員業務水平不高

很多中小房地產企業財務人員學歷較低，知識水平有限，業務技能不高，缺乏合同管理、成本管理與財務監控管理方面的知識，不能有效地進行投資預測、資金計劃、稅務籌劃管理等工作，導致中小房地產企業的財務管理處于混亂狀態，沒有發揮財務管理的作用。究其原因，主要有兩方面：一是由于中小房地產企業普遍采用家族型管理模式，財務人員大多由自己的親屬擔任，財務專業水平不高，或者是財務人員沒有從事過房地產行業的會計經驗；二是中小房地產企業高層領導忽視財務工作，不對外招聘具有地產行業經驗的高級財務人員。

三、解決中小房地產企業財務管理問題的對策

（一）建立一套適合企業自身特點的財務管理體系

財務管理體系的建立，是進行財務管理工作的前提。中小房地產企業的高層領導應該重視財務管理工作，認清財務管理在房地產經營管理工作中的作用。財務管理工作的本質是對資本的有效管理，實現企業價值最大化的最高目標，需要企業的各個經營環節的密切配合，必須建立一套適合企業自身特點的財務管理體系。建立企業的財務管理體系，從核算型財務管理體系向管理型財務體系轉變，為高層決策者提供充足的管理決策信息，保障房地產企業發展戰略的實行。一是完善投融資管理體系。對每一個擬開發的項目，認真地進行投資可行性分析，看是否有能力投資，然后再分析怎樣把項目做好、做成；其次，對于項目運作所需要的資金能否融資，能否低成本的融資，用什么方法融資進行分析。二是建立預算管理制度。房地產企業的預算管理體系主要包括項目預算與資金預算兩項內容。項目預算是企業以開發項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期費用、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、借款及利息費用、經營收入等內容進行的整體預算。資金預算是指公司在對各部門的資金需求和使用匯總編制年度和月度資金收支計劃，根據整體資金狀況，對企業資金進行統籌規劃。企業財務部門應圍繞目標利潤編制預計損益表、資產負債表和現金流量表，構建企業財務預算指標體系。三是建立業績評價體系。根據評價體系分析企業財務盈利能力、資產運營能力、償債能力、發展能力、資本結構、企業價值、現金實力等評價指標，分析企業自身的情況，預測企業的發展前景。四是健全企業的財務管理制度。房地產企業在制定財務會計制度時，應當遵循針對性、實用性和強制性原則，制定一套符合企業實際的財務管理制度。主要包括設立專門的財務管理機構，統一負責企業的對外融資、資金管理、財務管理、工資核算、固定資產等的預算編制、決算實施工作；制定相應的財務管理制度，如現金、采購、報銷、稽核等制度，實行財務管理的規范化和制度化；制定相應的考核制度，強化監督機制。五是建立內部審計制度，加強審計監督，提高財務信息的真實性。

（二）加強投資項目財務可行性分析

房地產投資是一項高風險高回報的行業，中小房地產企業必須對所要投資項目的財務可行性進行分析，以提高企業財務管理工作的有效性，降低投資風險，提高企業的經濟效益。財務可行性分析要求企業以財務預測為前提，以投資效益為目的，對擬投資項目，從政策、銷售、收益等角度進行全面的分析研究，并對其開發后的盈利情況進行預測，以便最合理地利用資源，達到房地產投資的預定目標。財務人員應對項目的成本利潤進行預測，做出項目的投資預算，分析項目運行中可能存在的財務風險，特別是資金管理中的融資風險，對項目融資的可行性進行系統分析，以免因為政策等原因而面臨融資困難，出現的資金短缺，影響房地產開發進度，以避免出現項目投資失誤，造成資金損失。

（三）加強合作開發力度，提升自有資金比例

當前中小房地產企業自有資金有限的情況下，可通過加強合作，特別是加強和國有大型房地產企業或者房地產上市公司合作，借助大型房地產開發企業的雄厚資金實力，提升自有資金比例。合作雙方根據合作合同約定，及時足額地提供自有資金、技術等方面的合作，增強企業的經營能力，使企業開發過程中擁有足夠的資金支持，提升財務管理的水平。中小房地產企業在融資手段上，主要依靠銀行貸款，但銀行貸款會遇到很多問題，中小房地產公司可根據需要，采取多種融資模式，以保證企業可持續經營。由于受多方面因素影響，房地產企業的開發項目往往不能按期完成，這就會形成大量的資金占用，導致資金周轉困難，嚴重的會把企業拖垮。這就要求中小房地產企業要加強資金運用管理，保證項目的工程進度，加快資金周轉。

（四）構建財務風險管理體系，加強對企業的財務風險管理

風險管控是中小房地產企業生存和發展壯大的必要措施，包括從開發的前期階段對數據的及時有效采集，并將基礎數據及時轉化為財務數據，使財務數據跟蹤整個開發過程，實時準確的反映房地產企業開發和經營情況，提示房地產企業內部及外部風險，以及準確運用財務管理方法和技術，科學測算財務風險大小及其可控程度，使房地產企業財務有效規避或降低財務風險，形成企業風險管理體系，保證企業的平穩運行，使企業健康發展。資金是房地產企業最重要的發展資源之一，房地產企業應運用財務資金監控方法，對項目開發資金流出、流入進行前瞻性的預測，事先對資金需求有計劃的融資，降低財務成本。對資金做年度和月度資金收支計劃，合理使用資金。房地產企業開發成本是其在經營管理的關鍵因素，中小房地產企業應運用財務成本管理工具，控制好開發成本，在項目開發過程中對前期策劃、工程建設等進行控制，確保開發成本科學合理，使房地產企業在市場競爭中占據有利地位。房地產企業的稅務籌劃管理也很重要，對房地產企業開發項目進行稅務測算、規劃，使房地產企業稅負合理，使項目投資獲得最大價值。

（五）提高財務人員的專業水平

中小房地產企業的財務管理水平，主要取決于財務人員的專業能力。要提高和發揮出企業財務管理的更大作用，就需要提升財務人員的專業水平，主要有兩個方面，一是對企業財務人員進行財務技能培訓，可以通過財務人員進行專業技術內部培訓等學習方式，幫助財務人員掌握最新的財務制度和相關的財務管理方法；二是對外招聘一些從事過地產行業，具有專業職稱的高級財務人員，帶頭建立一支高素質的財務隊伍，不斷提高財務人員的專業技術水平。

綜上所述，隨著國家對房地產行業政策調控，房地產行業面臨巨大挑戰，中小房地產企業要在當前激烈的市場競爭中生存，就必須加大財務管理在企業經營管理中的應用。中小房地產企業必須根據當前經濟形勢，分析自身財務管理存在的問題，并不斷地針對存在的問題提出相應的對策，才能使企業有更好的生存空間；其次，在完善中小房地產企業財務管理體系中，還要考慮房地產開發中各個部門的協調問題，重視細節問題的處理非常重要。

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