日漸趨嚴的房地產調控政策對于房產開發公司的財務狀況的影響
——以保利地產為例

1 引言

房地產行業作為中國的支柱型產業之一，從2008開始，行業整體盈利能力比較強，營業收入較高，為地方政府貢獻了較大比例的稅收，然而，隨著國家的土地政策調控不斷增強以及一線城市的不斷限購，使得部分房地產公司的盈利能力不斷下降及公司發展模式發生改變，本文以房地產行業龍頭保利地產為例，通過財務分析及行業分析等方法對其進行分析，來觀察日漸趨嚴的房地產政策對于保利地產及房地產公司的財務狀況的影響。

2 房地產業行業價值鏈分析

傳統的房地產開發存在兩個重點,一是運用一切辦法以低價購得地皮,二是依靠銀行貸款確保資金共用，可以理解為空手套白狼；但是在這幾年，傳統的資金鏈與運營模式發生改變，國家增加了對土地審批與房屋價格的管控，使得房地產企業的資金周轉速度減慢，增加了資金鏈中斷的可能性，進而對其他項目的實施造成了威脅。行業狀況的變化促進了房產企業價值鏈的變革，企業必須明確自身定位，識別長處與劣勢，改善自身價值鏈穩步發展，現如今，新型房地產價值鏈特點為以下幾點：

2.1 價值鏈的上游和金融的融合。

此價值鏈否定了獲取土地和貸款的原有模式,中國當前房地產金融工具難以有效地使用,眾多中小型房企除了依靠銀行貸款以及民間借貸，沒有其他更加合理的融資方式。對于房產業務較多的公司而言,籌資則更加困難。

2.2 終端束縛收緊,銷售難度增加

近幾年,房產市場屬于賣方市場,銷售火爆,房屋價格節節攀升。然而2004年以后,豪華戶型市場供求已經達到平衡,適合普通老百姓購買的房屋很少,供求不平衡,部分購買者開始觀望,政府對房貸申請者的要求更加嚴格,使得實現價值鏈難度增加,房產終端束縛收緊。尤其是對業務較多的公司來說,銷售難度增加不利于公司資金的正常周轉,甚至會導致其他項目停工。

2.3 中游和專業咨詢公司拓展，房產行業日益呈現出個性化服務,有效細分市場,多元化業務趨勢

客戶居住要求的提高對房產公司價值鏈的要求增加,房產公司價值鏈需要在設計理念、房屋質量等方面不斷提升,主要依靠專業化咨詢服務來完成此提升。房產公司注重將房屋質量和專業咨詢公司的長處相結合,讓客戶獲得積累起來的價值鏈。

3 保利地產財務分析

3.1 公司概況

目前，公司已基本形成以房地產開發經營為主，以房地產金融和社區消費為翼的“一主兩翼”業務板塊布局，將逐步構建多元的利潤增長模式。房地產開發經營仍是公司最主要的業務構成。

3.2 會計科目分析

3.2.1 利潤表的分析

保利地產2016、2015、2014、2013、2012年的利潤表主要項目變動比率如下表所示

2013-1 2-31同比變動營業收入 25.38% 13.18% 18.08% 34.03%營業成本 33.26% 11.24% 18.30% 42.49%凈利潤 1.46% 18.24% 19.95% 18.90%扣除非經常性損益的凈利潤 0.18% 19.68% 17.77% 18.30%項目2016-12 2015-12-31-31 2014-12-31

通過對保利地產5年的利潤表的分析可以發現，營業收入和營業成本均在逐年增加，主要是因為報告期內公司結算收入的增加，以及房地產市場整體較為火爆，但是營業收入的增長比率不及營業成本的增長比率，通過分析2016年報可以得出，保利地產沒有很好的控制好其在華南片區營業成本的增加，本文認為這是導致保利地產2016年扣除非經常性損益的凈利潤增速放緩的主要原因；

對于凈利潤而言，扣除非經常性損益的凈利潤占比凈利潤均在93%以上，說明保利地產的主營業務能力較強，持續經營能力較強。

3.2.2 現金流量表的分析

保利地產2016、2015、2014、2013、2012年的現金流量表主要項目變動比率如表所示

項目2016-12-2015-12-31 31 2014-12-31 2013-12-31同比變動經營活動產生的現金流量凈額 91.50% 270.10% -7.20% -415.40%投資活動產生的現金流量凈額 -428.70% 22.10% -42.40% -36061.70%籌資活動產生的現金流量凈額 36.20% -189.20% 59.10% 10.40%

對于經營活動產生的現金流量凈額而言，通過分析保利地產的年報發現，2013年和2014年現金流量凈額為負數的原因在于支付聯營、合營企業的往來款項增多，而收到的子公司合作方股東往來款減少；2015年和2016年現金流量為正數的原因在于銷售收入增長較快，銷售回籠款增長較多，合作方往來款投入增多。

對于投資活動產生的現金流量凈額而言，2013-2016年現金流量凈額為負數的原因在于對外投資與收購支出、收購子公司少數股東的支出大幅增加，

對于籌資活動產生的現金流量凈額而言，2012-2014年現金流量凈額為為正數的原因在于凈增銀行借款的增加以及于2014年發行債券所得到的現金，而2015年現金流量凈額大幅下降的原因在于凈增銀行借款的減少，2016年現金流量凈額較2015年上升的原因在于保利地產在2016年進行了非公開的定向增發以及發行了公司債券。

3.3 財務分析

本文中的財務分析方法是基于杜邦分析法來進行的企業財務分析

3.3.1 盈利能力分析

銷售凈利率為企業的盈利能力指標之一，對于房地產企業而言，銷售凈利率對權益凈利率的影響程度最大，故在本文中主要分析銷售凈利率，本文中對其計算方法進行了修正，歸屬于母公司股東的凈利潤/營業總收入，下表為保利地產2012-2016年銷售凈利率。

項目 2016 2015 2014 2013 2012銷售凈利率 8.03% 10% 11.19% 11.64% 12.25%

通過上表可以發現，保利地產的銷售凈利率在逐年下降，影響銷售凈利率的直接因素為凈利潤和營業收入，間接因素為營業成本和期間費用。下面，我們從營業收入、營業成本、期間費用、凈利潤等幾個方面來分析保利地產銷售凈利率逐年下降的原因。下表為保利地產2012-2016年營業收入、營業成本、期間費用的變動情況。

3.3.2 償債能力分析

在傳統的杜邦分析法中，權益乘數反應了企業的償債能力，與之相對應的財務比率指標是資產負債率，因此，本文重點分析保利地產的資產負債率和權益乘數。下表為保利地產5年來的資產負債率和權益乘數情況。

項目 2016 2015 2014 2013 2012資產負債率 74.76% 75.95% 77.89% 77.97% 78.19%權益乘數 5.42 5.79 6.01 6.00 5.74

從上表我們可以發展保利地產的負債比率從2012年-2016年在逐年下降，這說明保利地產的長期償債能力在加強，財務狀況較為穩健，但是總額仍然較高，高于房地產行業的平均水平63%，故保利地產公司應繼續優化資產負債表結構，適當控制融資額度。

而對于權益乘數而言，在2012年-2014年逐年上升，而在2014-2016年卻在逐年下降，通過分析保利地產的年報可以發現，其原因在于2012-2014年保利地產的長期借款持續增加；而在2014-201 6年其長期借款持續減少，償還借款較多，以及在2016年完成了90億元的股票定向增發。

3.3.3 營運能力分析

總資產周轉率是企業的營運能力指標，通過分析保利地產的資產負債表可以發現，存貨占總資產的比重較大，每年均達到了65%以上，因此，本文重點關系存貨周轉率，本文中存貨周轉率的計算方法=營業成本/平均存貨余額，單位：次。下表為保利地產5年來的存貨周轉率變動情況。

項目 2016 2015 2014 2013 2012保利地產存貨周轉率 0.37 0.30 0.29 0.29 0.26行業平均存貨周轉率 4.21 1.45 1.47

通過上表可以發現，保利地產的存貨周轉率在逐年上升，說明存貨的流動性在增強；房地產行業的存貨周轉率平均值在2016、2015、2014年分別是4.24、1.45、1.47（由于數據原因，暫時只取得房地產行業三年的平均存貨周轉率），保利地產這三年的存貨周轉率和行業相比，遠低于行業平均水平，說明其運營能力仍需加強。

4 總結

通過對保利地產的財務報表分析我們可以發現，在2012年-20 16年，保利地產的盈利能力不斷下降，具體表現在銷售凈利率不斷下降；償債能力得到了提升，但是高于行業平均水平，說明其負債結構仍有一定的改善空間；營運能力不斷增加，存貨的流動性在增強，具體表現在存貨周轉率逐年上升，但是仍低于行業平均值，說明其營運能力仍需要加強；總體而言，國家日減趨緊的土地調控政策及限購政策對保利地產乃至大多數房地產公司影響較為廣泛，具體而言，第一：盈利能力在不斷下降，原因在于多數城市一手房的限價、限購政策導致收入下降，及土地出讓金的增加導致成本上升。第二：資產負債率下降，公司償債能力及資產負債結構得到了提升，原因在于部分城市首付比例的提升以及整治違規貸款（如消費貸等）進入房地產行業。

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