基于稟賦效應的農房抵押貸款需求抑制研究

◎孫淑萍 王直民 方秀麗

一、引言

十九大報告提出實施鄉村振興戰略，加快推進農業農村現代化。農村經濟社會發展離不開金融的支持和服務。但是，由于缺少有效抵押物，農村金融發展受到限制。近年來，為貫徹中央有關“推進農村擔保方式創新，擴大有效抵押品范圍”等精神，各地紛紛開展了農民住房財產權抵押（簡稱農房抵押）貸款試點。在各地試點工作的基礎上，2015年8月，國務院出臺了《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》。2016年3月，中國人民銀行等六部委聯合印發了《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》。這些改革舉措對探索農房抵押貸款制度、緩解農民融資難問題具有重要的理論和實踐意義。

然而，根據試點地區的情況來看，農房抵押貸款試點政策雖然取得了一定成效，但是整體績效還不理想［1］。以浙江省為例，該省從2008年開始在全省大部分地區開展了農房抵押貸款試點，但是截止到2016年底，全省農房抵押貸款余額占涉農銀行業金融機構全部涉農貸款余額的比例僅為0.9%，占其全部貸款余額的比例僅為0.56%；除了農村合作金融機構外，其他不少金融機構尤其是商業銀行仍未開展農房抵押貸款業務；貸款余額和貸款戶數的增速也逐漸放緩，農房抵押貸款業務呈現出增長乏力的態勢。浙江省的案例表明，農房抵押貸款試點政策績效不夠顯著。

對農房抵押貸款績效不彰的原因，學界大多從貸款供給的角度進行研究，認為“三農”本身的弱質性、法律對宅基地抵押的限制以及農房抵押物處置難度大導致的金融機構惜貸是主要原因［2］。本文從需求角度出發，分析農房的稟賦效應及其對農戶貸款意愿的影響，研究農戶貸款需求抑制可能是制約農房抵押貸款業務發展的另一個重要原因。

二、稟賦效應的相關概念

亞當·斯密在《道德情操論》中指出，痛苦比愉悅更具有刺激性，即失去物品的痛苦要比獲得同樣物品的喜悅更強烈。Thaler將這一現象概括為稟賦效應，并定義為：與得到某物品所愿意支付的金錢相比，個體出讓該物品所要求得到的金錢通常更多，即一旦某物品成為自己擁有的一部分，人們傾向給予它更高的價值評價［3］。“金窩銀窩不如自己的草窩”、“敝帚自珍”等傳統俗語所反映的心理和行為機制就是稟賦效應的具體體現。大量的行為實驗和最新的神經科學已經證實，稟賦效應是人類個體行為偏好的一個基礎性特征，具有真實性、普遍性和穩健性［4］。稟賦效應主要源于損失規避心理，由于人們將失去物品看作損失，而損失比等量收益所產生的心理感受更加強烈，為彌補損失帶來的痛苦，賣方傾向于提高價格，從而產生稟賦效應［5］。

稟賦效應與物品的特征相聯系。物品的差異性和不可替代性越強，稟賦效應越顯著，因此人格化財產通常具有最強烈的稟賦效應；人們對所擁有物品的生存依賴性越強，稟賦效應越顯著；人們擁有物品的時間越長，情感依賴越強，稟賦效應越顯著；物品的交易需求越低，即如果人們擁有物品的目的是為了使用而不是交易，則稟賦效應就越顯著；物品價格的不確定性越強，稟賦效應越顯著。稟賦效應對交易行為產生了兩個方面的影響：一是使得人們不愿意放棄所擁有的物品，無法形成物品的有效供給；二是影響當事人對物品的價值預期，導致賣方高估物品價值，使得市場供求的均衡價格難以達成，從而抑制交易行為。

近年來，對稟賦效應的研究逐步從杯子、巧克力等小商品和空氣、環境等公共物品擴展到房屋、土地等不動產領域。卿志瓊把稟賦效應理論引入城市房屋拆遷問題分析，從行為經濟學的角度解釋了拆遷沖突形成的深層次原因［6］。鐘文晶、羅必良等驗證了農村土地承包經營權流轉中不僅存在顯著的稟賦效應，并且稟賦效應是抑制農地流轉的重要原因［7］。但是對于農村住房（含宅基地）的抵押和流轉中是否存在稟賦效應及其影響缺乏相關研究。

三、稟賦效應與農房抵押貸款需求抑制

（一）農房的稟賦效應

農房具有以下特征：第一，農房是典型的人格化財產。其人格化特征體現在兩個方面：一方面，無償取得一處宅基地是農民作為集體組織成員的福利，宅基地與農民的身份相聯系，具有排他性；另一方面，農房通常由農民自行建造，農房中體現了農民獨特的個性特征，具有差異性。第二，農民對農房具有生存依賴性。農房是目前大多數農戶的唯一居所，也是許多農戶最主要的財產。由于農村住房保障體系不完善，農房和宅基地對農民來說具有重要的社會保障功能。第三，農民對農房具有情感依賴性。農房是農民自己建造的安身立命之所，農民在長期的居住生活中形成的血緣、親緣、地緣關系以及農村特殊的傳統文化與鄉土背景使農民對農房具有強烈的情感依賴。第四，農房的主要功能是居住而非交易。受“一戶一宅”以及其他法律政策的限制，農房的交易與流轉受到嚴格限制，農民建造農房的目的是為了自住而非投資和交易，農房本質上是非商品化財產。第五，價格具有不確定性。由于農村房地產市場不健全，農房價格形成機制不完善，農房價格具有很大的不確定性。農房的上述特征使其具有顯著的稟賦效應。農房的稟賦效應將導致農民對農房的主觀價值高于農房的實際價值和評估價值。

（二）農房抵押貸款需求抑制的機理

在農房抵押貸款活動中，金融機構根據農房的評估價值，以一定的比例（即貸款比率）向農戶發放貸款。由于農村房地產市場不健全，農房交易和出租案例稀少，估價師無法采用市場比較法和收益法評估農房價值，只能采用成本法進行估價。而在成本法估價中，通常又不考慮宅基地使用權價值。這導致農房的評估價值遠小于農房的實際價值，更小于因稟賦效應而高估的農戶主觀價值，即：評估價值<實際價值<主觀價值。不同的價值認知和評估模式使得農房的評估價值與農戶的主觀價值之間產生了巨大的價值偏差。

由于農房評估價值偏低，農戶獲得的貸款額度也相對較小。同時，根據“房地一體”原則，農戶必須以包括宅基地在內的整個農房向金融機構進行抵押。當發生農戶到期不償還貸款或其他規定的情形時，金融機構將處置整個農房抵押物從而實現抵押權。由于稟賦效應，農戶失去農房的損失較大。也就是說，農戶為了獲得一個較小額度的貸款，將面臨著一個較大的潛在損失。因此，農戶在農房抵押貸款活動中的潛在收益和風險不平衡。農房的稟賦效應越大，其潛在收益與風險就越不平衡，農戶申請農房抵押貸款的積極性就越低，從而導致農房抵押貸款需求受到抑制（圖1）。

四、來自浙江省試點地區的實地調查

（一）數據來源

為檢驗農房是否存在稟賦效應以及稟賦效應對農房抵押貸款需求的影響，筆者所在課題組于2017年10月對浙江省海寧和臨海兩個地區的部分農戶進行了問卷調查。這兩個地區分別地處浙北平原和浙東南沿海山區，經濟發展分別以鄉鎮企業以及個體經營為特色，在浙江省具有一定的代表性。課題組隨機選擇了兩個地區4鎮12村，共發放調查問卷240份，平均每個村20份，回收有效問卷214份，剔除答題不完整、答案矛盾等無效問卷后，共獲得有效問卷187份，有效率為87.4%。其中，海寧和臨海分別為107和80份。在187個樣本農戶中，申請過農房抵押貸款的農戶有7戶，未申請過農房抵押貸款的農戶有180戶。

（二）調查結果與分析

根據稟賦效應的定義，采用農戶對其農房的意愿接受價格（WTA）與意愿支付價格（WTP）的比值WTA/WTP表示稟賦效應的大小，當該比值大于1時表明存在稟賦效應。按照不同項目分類的農房稟賦效應如表1所示。

（1）由表1可見，無論何種情形，農房的稟賦效應均高于1，平均為1.725。說明具有人格化特征的農房存在顯著的稟賦效應，這與前文的理論分析結論是吻合的。

（2）農房的稟賦效應存在地區差異。海寧地區的稟賦效應高于臨海地區，這可以用兩地經濟發展模式的不同來解釋。海寧屬杭嘉湖平原，蠶桑等傳統農業在農村經濟中仍然占據較大比例，近年來鄉鎮企業發展迅速，當地農民的就業渠道以務農和企業上班為主，安土重遷的鄉土觀念較重。臨海人多地少，以個體私營經濟為主，農民外出打工、經商較多，商品經濟觀念較強。這可以從不同職業農民的稟賦效應差異得到驗證，以務農為主的稟賦效應最高，以上班或打工為主的次之，以做生意為主的最低。說明農戶對農業和農房生存依賴的大小是影響稟賦效應的重要因素。

（3）從農房的建造年份和調查對象的年齡來看，農房的建造年代越久，稟賦效應越大；調查對象的年齡越大，稟賦效應也越大。農房的建造年代越久以及調查對象的年齡越大，說明農民在農房中的居住時間越長，農民的鄉土觀念就越重，農民對農房的情感依賴就越強，從而稟賦效應就越大。這證明了情感因素也是影響農房稟賦效應的重要原因。

（4）農房的交易性也是影響稟賦效應的重要原因。具有多處住所（包括其他農村住房或城鎮商品房等）的農戶的稟賦效應明顯低于僅有一處農房作為住房的農戶。因為，對只有一處農房作為住房的農戶來說，建造農房的目的是為了自住而非交易，農房具有不可替代性，相應的稟賦效應較大；反之，農房的稟賦效應較小。實際上，這同樣也是農房的生存依賴和人格化特征在稟賦效應上的體現。

圖1 農房抵押貸款需求抑制的機理

表1 按照不同項目分類的農房稟賦效應

（5）稟賦效應對農戶申請農房抵押貸款意愿具有重要影響。辦理過農房抵押貸款業務的農戶其稟賦效應低于沒有辦理過該業務的農戶；肯定沒有申請農房抵押貸款意愿的稟賦效應最高，一般情況下沒有意愿但是特殊情況可能考慮申請的次之，有明確申請意愿的稟賦效應最低。由此可見，稟賦效應越大，農戶申請農房抵押貸款的意愿越低。

五、結論與建議

（一）研究結論

農房的稟賦效應不僅具有普遍性，而且具有顯著性和狀態依賴性。不同地區、年份、年齡、職業、居所等農戶或農房狀況下的稟賦效應均有較大不同。稟賦效應導致農戶對農房的主觀估價偏高，而實際農房抵押估價結果卻往往偏低，從而產生巨大的估值偏差，使得農戶在農房抵押貸款活動的潛在收益和風險不平衡，抑制了農戶的貸款需求。這是造成農房抵押貸款績效不彰的一個重要原因。

（二）相關建議

（1）弱化農房稟賦效應。雖然稟賦效應是農房等人格化財產固有的普遍特性，但是仍然可以通過采取適當的政策措施來弱化農房的稟賦效應，從而提高農戶申請農房抵押貸款的積極性。一方面，逐步放寬農房和宅基地流轉的限制，賦予農房和宅基地更多的資產屬性，提高農房的可交易性；另一方面，積極發展農村經濟，拓展農民農業以外的創收渠道，同時健全農村社會保障尤其是住房保障制度，例如通過發展農村住房租賃市場、城鎮住房保障體系逐步覆蓋農村、第三方購買農房抵押物后農戶返租等形式探索農民住房保障的多種實現途徑，減少農民對農房的生存依賴。

（2）彌合農房估值偏差。通過完善農房抵押估價制度，適當彌合農房實際評估價值與農戶主觀價值的偏差，平衡農戶的潛在收益和風險。第一，將宅基地使用權納入農房抵押價值評估范圍，提高農房整體價值；第二，盡量采用市場比較法和收益法評估農房價值，如采用成本法則應考慮農房社會保障等無形價值，減少農房的價值遺漏；第三，建立健全農村房地產市場，完善農房價格形成機制，減少農房價格的不確定性，使估價結果盡量符合農房的實際價值。