基于TOPSIS評價和XGBoost算法的房地產企業綜合績效影響因素重要性探究

徐楚乾 徐寧 許昊玥 王虹雨

[摘要]為探究房地產企業經營綜合績效的關鍵影響因素，選取滬深兩市128家房地產上市企業為樣本，從財務盈利能力、資產營運能力等方面建立房地產企業綜合績效評價體系，以TOPSIS法對企業績效進行綜合評分，通過XGBoost算法尋找關鍵影響因素。研究認為債務償還能力、無形資產等因素是影響企業績效的關鍵因素，對于房地產企業布置發展策略有一定的借鑒意義。

[關鍵詞]房地產；經營績效；XGBoost

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2018.26

1 引言

隨著居民儲蓄提高，房地產行業熱度日漸高漲，逐漸成長為經濟的主體支柱之一，同時，資本驅動大量房地產企業涌現。如今，在嚴加調控的市場環境中，企業如何理性地發展、提升發展能力，與各方面因素有關。

為探究房地產企業成功經營的關鍵因素，本文通過建立企業績效綜合評價體系，以TOPSIS法進行綜合評分，并應用XGBoost模型，分析對房地產企業成功發展影響較大的因素，為房地產企業布置經營戰略提出相應的建議。

2 國內外研究現狀

國外對于企業績效評價的研究大致可分為標準成本制度時期、財務績效評價時期、價值評價時期以及綜合評價時期。隨著研究深入，認為影響企業成功經營的因素有多方面的拓展。Falck和Heblich（2007）認為良好的企業聲譽有助于提高市場或行業的進入門檻從而有效地防止進入者。Zhang Hong等（2015）發現資產規模在50億至100億之間的公司的規模經濟條件優于此范圍之外的其他規模。

目前國內研究基于不同角度和原則，建立了多種企業經營績效評價體系。張斌等（2005）以反映公司的盈利能力、償債能力等方面的10個指標建立公司經營績效評價體系。同時，也有許多研究從衡量企業軟實力的角度出發，郭德（2008）結合企業競爭力理論，從企業形象、企業文化等五個方面建立企業軟實力評價體系。程榮華等（2013）通過評估結合信息熵法確定權重，構建了建筑業企業軟實力模糊綜合評判模型。

綜上所述，要提高企業的經營績效，不僅要考慮盈利、營運、債務等財務因素，還應審視企業聲譽、創新能力、發展能力等諸多方面因素，但什么是企業經營績效的關鍵影響因素仍有待進一步探究。

3 研究思路

本文根據2016年滬深兩市128家房地產上市企業數據分析影響這些企業經營成功的關鍵因素。借鑒現有研究成果并綜合考慮各個指標的合理性和數據可獲得性，從企業財務及其他指標兩方面出發，建立企業經營績效綜合評價體系。

基于該評價體系，以TOPSIS方法計算得的綜合評價值y，作為XGBoost算法模型的輸出變量，以趨同化、規范化的屬性值作為模型的輸入變量即自變量。通過訓練樣本模擬得出模型，再用測試樣本對模型進行測試檢驗，并輸出變量重要性程度。最后，對重要性評分高的屬性進行解釋分析。

4 綜合績效評價體系

本文從多角度選取指標構建評價體系，并遵循以下標準：

（1）指標應具有可獲得性，及根據數據可以計算的特性；

（2）指標應盡可能全面反映企業最新的實際業績情況。

實際操作中，目前存在的主要的企業績效評價方法，包括國有資本金績效評價體系、“杜邦財務分析體系”“平衡計分卡”等，出發角度和側重點各不相同，且每一種方法在企業績效的全面評價中都還存有缺陷。結合我國房地產企業目前的狀況及特點，本文堅持重點因素重點評價原則，建立的綜合績效評價體系如下表所示。

5 TOPSIS評價

TOPSIS方法的基本思路是定義決策問題的正負理想解，再把實際可行解即樣本與正負理想解作比較。為了避免評價結果可能由于人的主觀因素而形成較大偏差，本文采用熵值法計算指標權重。最后，本文以各個樣本接近正理想解的相對程度作為績效綜合評價值，企業得分越高，說明其績效水平越高，經營越成功。

經過上述操作對選取的128家房地產上市公司的績效綜合評分，排名前五名企業依次為萬科、招商蛇口、凌云、保利地產、綠地集團，這些企業2016年在行業中表現突出，經營狀況良好，他們的績效綜合評分結果領先于其他企業也是意料之中，下文探究使這些企業表現優異的最重要的影響因素。

6 XGBoost模型與分析

從數學模型角度上來說，XGBoost本質上是一個加強版的梯度提升樹，可以用來做回歸和分類。XGBoost不僅能夠有很強的擬合效果，還可以輸出特征的重要性評分。當數據樣本較小的時候，模型的訓練效果較差。所以，本文采用K折交叉驗證法來解決這一問題，能夠避免欠擬合和過擬合，更好地說明模型結果。

XGBoost算法可以輸出每個特征變量對模型的貢獻程度，從中可知哪些特征變量對于房地產企業經營成功的影響更為顯著。

運行結果顯示，總資產凈利潤率、速動比率、無形資產凈額領先于其他指標的貢獻程度，即以上幾個指標相較于其他指標，對企業成功經營的影響程度更大。

7 結論

由總資產凈利潤率和速動比率領先的重要性貢獻度可知，債務償還能力對企業維持日常經營和未來發展影響顯著。基于房地產行業建設資金大、產品價值量高的特點，企業要成功經營、最大化利用資本投資機會，必然要采用負債經營的策略，根據MM理論，負債將為企業產生稅盾作用，最優資本結構應使負債帶來的邊際稅盾與邊際破產成本相互抵消。

同時，無形資產凈額對企業經營成果也發揮關鍵作用。企業是一系列生產要素的集合和配置，這些生產要素不僅包括有形資產，還包括專利權、土地使用權以及凝結在員工身上的各種技能與知識等軟性資產。結合房地產企業的特征，土地使用權、知識產權等無形資產無疑是企業立足市場、創造價值的根本之一。

所以，房地產企業布置發展策略時，應該適當提高資產質量、優化企業資本結構。考慮到房地產企業的特殊性，即速動資產無法在總資產中占據過大份額，管理者可以考慮增加融資渠道、提升企業的債券融資方式，并對企業的償債計劃做出合理規劃。其次，企業應當明確發展定位，合理布局和爭取土地使用權和特許經營權等范圍，重視研究和開發支出投入。另外，管理者也要重視品牌價值的打造，注重客戶和市場。只有積極推動營銷推廣方式的升級和品牌文化的滲透，才能提高消費者對企業品牌的熟悉度和認同感。

參考文獻

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