關于預售商品房買賣合同解除后的法律實務研究

鄭橙

摘 要：為促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展，我國法律界人士應對預售商品房買賣合同解除后的相關法律實務進行研究。基于此，本文從恢復原狀、賠償損失、采取其他補救措施等方面探析了一般性法律實務，從出賣方對自身權利負擔的主動消除、買受方對買賣合同及擔保貸款合同的同時解除、預售商品房買賣合同解除后的稅款承擔等方面論述了特殊性法律實務，從受理與審查、解除標準及決定告知等方面研究了預售商品房買賣合同登記備案解除的法律實務。

關鍵詞：預售商品房；買賣合同解除；法律實務

在商品房買賣中，退房情形時有發(fā)生，此時就要做好商品房買賣合同的消除工作。考量商品房買賣合同的解除情形，可劃分為約定解除及法定解除兩種類型。簡而言之，在商品房買賣合同的解除過程中，若當事人協(xié)商一致，就可解除相應的買賣合同，即為約定解除。關于商品房買賣合同的法定解除，《合同法》及《商品房司法解釋》對當事人解除合同情形進行了規(guī)定。此外，在商品房買賣合同解除后，尚且存在一些法律實務問題，本文對之進行了研究。

1預售商品房買賣合同解除后的一般性法律實務分析

1.1恢復原狀

作為合同的一種，預售商品房買賣合同的解除應當承擔與一般合同解除相同的法律后果，若合同尚未履行的內容，應當立即終止，已經履行的內容應要求對方恢復原狀、賠償損失及采取其他補救措施。例如，在預售商品房買賣合同解除后，已經履行的合同內容，應首先采取恢復原狀的處理舉措。具體而言，所謂恢復原狀，即是返還財產，在相關法律范疇屬于物的返還請求權。在預售商品房買賣合同解除后，對于買受方而言，應將自然狀態(tài)下的商品房返還，若該商品房已經辦理了產權轉移登記手續(xù)，兼負復原登記辦理的義務，使出賣方的所有人地位重新出現(xiàn)在不動產登記簿上，且相應費用由違約方承擔。對于出賣方而言，應當返還買受方已經繳納的購房款，其返還范圍的標準就是買受方購房時的支出價值額，并不問及此過程中是否獲得利益。

1.2賠償損失

在預售商品房買賣合同解除后，違約方應依法承擔賠償責任，對守約方因自身行為遭受的損失進行賠償。在相關法律范疇，賠償損失屬于民事責任，此中的損害賠償一般情況下為金錢賠償，并且包括守約方的一切損失，如守約方在恢復原狀中所出現(xiàn)的額外支出部分，相應的法律理論及實踐對此并無太大爭議。然而，針對出賣人的懲罰性賠償，尚且存在一定爭議[1]。依據《商品房買賣合同司法解釋》的相關規(guī)定，相關法律學者及實務人士認為，“賠償責任”具有懲罰性，而“賠償損失”具有補償性，其責任形式有所區(qū)別，不應對之做出特殊規(guī)定，且懲罰性賠償有違公平責任。從另一方面考量，針對懲罰性賠償責任的規(guī)定，相應的責任形式來源于《消費者權益保護法》的相關規(guī)定，卻在賠償范圍及標準上與之有所區(qū)分，相應規(guī)定有利于解決法律實務中存在的商品房欺詐糾紛。

1.3采取其他補救措施

在預售商品房買賣合同解除后，若合同一方或雙方受領的標的物存在毀損滅失，應采取其他補救措施，在相關法律范疇屬于不當?shù)美颠€請求權。通常情況下，出賣方并不存在受領的標的物損毀滅失情形，故而重點討論對象應為買受方。若買受方不能返還原自然狀態(tài)下的商品房，應對出賣方進行價值補償。具體而言，針對買受方將領受的加工及改造、消費及出讓、設置權利負擔等情況，出賣方可要求買受方予以價值補償，直至達到“可以合理期待的底線”，并且不用考量以上情況是否能夠達成。此外，若買受方已經投入使用了該標商品房，并采用不規(guī)范的形式對該標商品房造成了減損滅失，應當承擔相應的賠償責任。

2預售商品房買賣合同解除后的特殊性法律實務分析

2.1出賣方對自身權利負擔的主動消除

關于預售商品房買賣合同解除與關聯(lián)合同的相互影響，應從出賣方對自身權利負擔的主動消除、買受方對買賣合同及擔保貸款合同的同時解除等方面分析。以出賣方對自身權利負擔的主動消除為例，在現(xiàn)房買賣中，買受方通常情況下會以開放商交付的商品房為擔保，隨之向銀行進行貸款。若預售商品房買賣合同已經解除，出賣方的利益與貸款合同解除息息相關。依據《商品房買賣合同司法解釋》的相關規(guī)定，出賣方并不享有解除銀行與買受方之間貸款合同的權利。以此為基準，即使買賣合同法律關系已經終止，但相應的貸款合同依舊有效。此外，標的商品房存在抵押登記的權利瑕疵，并不利于該標商品房的二次銷售。作為房地產開發(fā)企業(yè)，出賣方對于相應的預售商品房買賣流程已經制定了系統(tǒng)性、專業(yè)性的操作規(guī)范，尤其是預售風險的管控能力，且貸款合同類的風險負擔并非法律或他人所附加。故而，在法律范疇，并不需要對出賣方的解除貸款合同權利進行認可。

2.2買受方對買賣合同及擔保貸款合同的同時解除

依據《商品房買賣合同司法解釋》的相關規(guī)定，對于商品房買賣合同與貸款合同的一并審理及解除情況，貸款合同的擔保權人即銀行對以上情況具有完全的決定權與主動權。然而，依據《商品房買賣合同司法解釋》的相關規(guī)定，其內容并未涉及貸款合同解除之訴中，出賣方或買受方能否提出解除買賣合同及合并審理問題[2]。在此種情形之下，買受方提出解除買賣合同的權利應當被承認，因為買受方是關聯(lián)合同的共同當事人，若不允許買受方對買賣合同及擔保貸款合同的同時解除權利，另案起訴只會造成司法資源的浪費，不利于保護買受方的權利。故而，在貸款合同解除糾紛中，若買受方同時提出解除買賣合同，人民法院可將兩案合并審理。

2.3預售商品房買賣合同解除后的稅款承擔

在預售商品房買賣合同解除后，買受方及出賣方應注重已經繳納房地產稅的承擔問題。考量中國現(xiàn)行的稅收制度，房地產行業(yè)涉及了9個稅種，如企業(yè)所得稅及城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅及營業(yè)稅、城市維護建設稅及土地增值稅、教育費附加及契稅、印花稅等。其中，買受方僅承擔印花稅及契稅，其余稅種則由出賣方承擔。關于已繳納稅款的退換，依據《關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知》的相關規(guī)定，若商品房買賣合同已經解除，但房屋所有權變更尚未進行登記的情況，可以退還買受人已經繳納的契稅，并未對其他形式的稅款進行相關規(guī)定。如此，在商品房再次出售時，就會出現(xiàn)重復征稅問題，并不利于出賣方權利的保護。故而，在預售商品房買賣合同解除后，應退還出賣方已經繳納的企業(yè)所得稅及房產稅、土地增值稅及城市維護建設費等稅款。對于不能退還的稅款，應將之計入守約方的實際損失，使合同過錯方承擔相應責任。