不完全契約視角下養老地產發展模式轉型的演化博弈分析

傅沂，歐陽熹薇

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不完全契約視角下養老地產發展模式轉型的演化博弈分析

傅沂，歐陽熹薇

(中南大學商學院，湖南長沙，410083)

我國正在加速進入老齡化社會，導致養老地產的發展備受社會各界關注。但是，由于其開發運營過程的特殊性，其發展模式充滿了不完全契約性。基于上述認識，運用不完全契約理論分析養老地產發展模式不完全契約性的成因，發現影響養老地產發展模式轉型的關鍵因素，并運用演化博弈和MATLAB數值模擬相結合的方法對這些因素的合理性進行了驗證。研究結果顯示：開發運營周期的長期性、參與主體的有限理性和開發運營契約的復雜性是導致其不完全契約性的最重要的原因。因此，應該以提升開發運營主體的長期風險防范能力為未來養老地產轉型的前提，以各主體清晰的角色定位為轉型的保障，以服務的標準化建設為關鍵，推動養老地產行業的可持續發展。

演化博弈；養老地產；不完全契約理論；發展模式；轉型；影響因素

一、文獻綜述

(一) 不完全契約理論的相關研究

不完全契約是指由于締約雙方不能完全預見契約履行期間可能出現的各種情況，從而締結的無法明確界定交易各方權責利的契約。主流的不完全契約理論主要包括以Williamson為代表的交易費用理論和以Hart為代表的新產權理論。交易費用理論關注的是契約中當事人的有限理性、專用性投資和機會主義行為。Hart所代表的新產權學派以新古典經濟學假設作為基礎，將“剩余控制權”這一維度引入不完全契約理論中，構建了著名的GHM模型。由于交易費用理論的發展沒有產權理論發展快，因此本研究重點介紹產權理論的研究進展。根據學術界的共識，不完全契約理論的發展經歷了從第一代向第二代轉變的過程。兩代理論的根本區別在于假設前提不同。第一代理論堅持完全理性假設和資產專用性假設，認為契約的不完全是一個外生的過程。第二代理論則不再堅持完全理性和資產專用性假設，認為契約的不完全性不是一個簡單的外生現象。

1. 第一代不完全契約理論的相關研究

在不完全契約理論領域，個體的有限認知是不完全契約的重要理論假設。Hart、Moore[1]認為，契約的不完全性是由于不可證實或者契約作為遞歸函數不可計算以及情形的非遍歷性描述的。Tirole[2]則認為，契約的不完全性出于當事人的有限理性，由此造成了預見成本、締約成本以及證實成本。Grossman、Hart[3]，Hart、Moore[1]發展了第一代不完全契約理論，提出了著名的GHM模型，該模型假定人在某種程度上是有限理性的。聶輝華[4]指出，雖然GHM模型框架在所有權、控制權配置、縱向和橫向一體化等領域都得到了很好的運用，但在理論邏輯和原因上，GHM模型的理論基礎無法通過無關性定理和MT機制驗證。

2. 第二代不完全契約理論的相關研究

不完全契約的研究突破了原有的新古典經濟學范式，選擇與行為經濟學、實驗經濟學等學科相結合，著重分析當事人行為的締約效應和時間不一致性偏好，得到了主流經濟學的積極響應和高度認可。基于此，Hart、Moore[5]又發展了第二代不完全契約理論，引入參照點效益，不再依賴資產專用性假設，開始討論企業之間的橫向關系以及內部授權問題，構建了HM模型。這種研究突破了包括Hart 本人在內的前人關于不完全契約理論的研究思路，重新闡釋了契約的功能和不完全契約的基礎，是不完全契約理論研究方法論的重要進步。后來，Fehr、Hart、Zehnder[6]進一步為HM模型提供了經驗支持，也推動了行為經濟學有關公平性的研究。Hart[7]從兩方面進一步拓展了HM模型。第一，更加側重研究剛性契約；第二，允許敲竹杠和再談判過程的發生，進一步強調了資產的因素。Hack、Lammers[8]采用實驗研究方法考察了期望在參照點形成過程中的作用。由此可見，第二代不完全理論主要依靠行為與實驗經濟學的工具和方法對HM模型進行經驗研究，不僅推動了行為經濟學的發展，而且推動了不完全契約理論的發展。

3. 不完全契約理論發展的前沿

黃凱南[9]指出，主流不完全契約理論一直沒有在理論邏輯上圓滿解答“合同為什么不完全？”這一關鍵問題，其理論基礎存在很大的爭議，這也導致其 研究范式存在內在的邏輯矛盾與沖突，大量有關不完全合同的研究本質上卻是關注完全合同。基于此，不完全契約理論“非完全”的內生化解釋則成為不完 全契約理論未來發展的重要研究方向(Hermalin[10]；Anderlini、 Felli[11]；Hart、Moore[5]；Greenberg、Gupta、Luo[12]； Tirole[13]； Bolton、Faure-Grimaud[14])。其中，有部分學者仍然堅持完全理性的假設，并通過在模型中突出環境復雜性，放松參與者對博弈非均衡路徑中共同信念的假設來研究契約不完全的內生性問題，其得出的結論仍然強調：契約的不完全性是參與者理性選擇的結果(Hart、Moore[15]；Greenberg、Gupta、Luo[12])。同時，也有部分學者嘗試放松完全理性的假設，建立基于有限理性的不完全合同模型，突出“認知成本”和“思考成本”在契約締結中的作用，從而進一步發現契約不完全的深層次原因(Tirole[13]；Bolton、Faure-Grimaud[14])。但是，當前大部分這方面的研究仍然是在新古典經濟學的框架下進行的，主要圍繞引入環境的不確定性(Hart、Moore[15]；Hermalin[10])和放松完全理性假設(Tirole[13])進行。事實上，契約的知識性決定了基于新古典理論的理性選擇研究范式在無法認識到知識的非完全情況下是無法內生的解決契約的非完全性問題。因此，必須在新古典主流經濟學之外重新探討契約不完全的內生化問題，而演化經濟學作為非主流經濟學的代表，有能力提供新的解釋框架。在這樣的背景下，以演化經濟學的視角探討不完全契約“不完全”的內生演化成為不完全契約理論未來研究的前沿。

國內外已有學者嘗試把演化經濟學和不完全契約理論進行結合。Foss[16]指出，應當把交易成本經濟學和市場、組織的演化理論進行結合，構建出一種動態的新制度主義經濟學。Hao Y H、Chen H、Qian C[17]則指出，企業理論可以分為兩類，即基于靜態分析的交易成本經濟學和基于動態分析的企業演化理論。基于演化經濟學傳統的企業演化理論重新發現了企業的本質，將交易成本經濟學的“企業是一系列契約組合”的觀點向前推進了一大步。黃凱南[9]嘗試以演化經濟學的視角重新審視不完全契約理論，強調必須以知識不完全性的視角來闡釋契約的不完全性，認為個體的有限認知是合同不完全性的重要理論基礎，在此視角下探討了不完全合同的功能、生成及演變。姜景軍[18]試圖借助演化經濟學的研究范式并利用契約的知識性由有限理性出發構建契約內生的過程，為契約的“非完全”性的內生做一個新的解釋，并以認知的動態性為基礎探討契約“非完全”的動態性。

通過以上分析可以發現，不完全契約理論雖然在突破新古典主流經濟學框架方面做了很多努力，但是其選擇的行為經濟學、實驗經濟學解釋框架自身的局限性導致該理論始終無法有效地解釋“契約不完全性的內生演化”這一關鍵問題。雖然對不完全契約理論的研究已經脫離了新古典經濟學的假設范疇，進入了與其他學科融合和拓展研究的階段，但是仍然存在著理論基礎不堅實、缺少實證數據和沒有建立系統的不完全契約動態模型等問題。同時，經濟學家也逐漸認識到，只有在行為人有限理性的假設條件下進行研究才能抓住不完全契約的本質[19]。但是，基于有限理性假設的行為經濟學對于不完全契約的解釋力仍然有限，而不僅僅局限于有限理性假設的演化經濟學則有可能為不完全契約演化理論的構建提供支撐，從而真正為契約不完全性的內生演化過程提供解釋。需要指出的是，雖然演化經濟學家正努力在自身的理論框架中解釋不完全契約的不完全性問題，但是其主要的成果還是集中在不完全契約不完全性的成因分析上，對于不完全契約不完全性的內生演化過程并沒有進行有效的分析。因此，演化不完全契約理論未來的發展仍然還有較大的空間。

(二) 養老地產的相關研究

養老地產是養老服務與房地產相互融合之后的新產業形態，有別于傳統意義上的房地產，其概念源于20世紀70年代邁入老齡社會的歐美發達國家。如今，養老地產不再局限于傳統居家養老的基本職能，逐漸與健康養生、旅游服務、金融保險等職能相互補充，提供家政、休閑、社交、康復、醫療、看護等服務。

國外學術研究主要探討養老地產在實踐過程中的問題，包括政府政策、金融體系、運營方式以及對現有制度的改進建議等。Mullaney[20]對美國SNF模式和CCRC模式的發展進行了可行性分析。Shippee[21]通過實地調查，指出了CCRC社區運行中存在的問題，指明了未來CCRC轉型的方向。

國內學者主要從養老地產發展的必然性、發展環境、發展模式、融資模式等方面進行研究。在養老地產發展的必然性和發展環境方面，宋言奇[22]對當前的我國養老地產發展現狀進行了分析，對養老地產中投資模式、服務內容以及市場認可度等問題進行了研究。于寧[23]通過對國外成熟的養老地產發展經驗進行分析、研究、借鑒，分析了我國發展養老地產的契機，從政策支持和經濟支持等方面，提出了當前形勢下我國養老地產的發展建議。吳正宇[24]對我國養老地產開發環境進行了分析，分別探討了政治法律環境、經濟環境和社會需求環境。

在養老地產融資模式方面，楊暢[25]對老年公寓建設中采用BOT模式進行了探討。潘素俠[26]提出要運用BOT、PFI等五種融資新方式來解決養老地產融資難題。徐瑞峰[27]認為，需要將互聯網思維運用于養老地產行業，研究互聯網時代養老地產的金融創新。李文文[28]針對養老地產融資難的問題提出了BOT融資模式的解決思路，歸納總結了內資BOT在養老地產上的可行性。陳健[29]提出通過引進保險資金、優化股權結構、借助PPP模式扶持性政策、組合運用REITS等多種融資工具來滿足養老地產開發企業成長發展過程中資金方面的充裕性與穩定性需求。

在養老地產發展模式方面，江合[30]將中國養老地產的發展模式總結為“會員制”模式、“銷售與長期經營”模式、“限齡型與限陪護”模式以及“養生養老”模式。汪煜鸛[31]構建了養老地產項目運營模式的評價指標體系，并應用ANP法為各指標賦權重值，以此體系評價模式和組成模塊的優劣，重構了養老地產的運營模式。姚明[32]打破了傳統養老社區發展的瓶頸，將“互聯網+”與養老地產結合起來，以解決信息溝通不暢、服務人員不足和社會化程度較低的問題。李士梅、高維龍[33]基于比較制度分析的交易成本理論，從成本、收益兩方面探尋養老服務市場化經濟學邏輯。研究表明，養老服務業最優契約治理結構應是顯性契約與隱性契約的有機結合，二者相輔相成，互為補充，共同減少服務企業的道德風險與機會主義。

(三) 不完全契約理論與博弈論結合的相關研究

契約的實質是博弈論在現實生活中的具體應用。因此，博弈論經常被用于不完全契約的研究，主要體現在以下兩個方面。就理論結合方面來看，Tirole[13]曾用博弈方法建立有限認知模型，探討不完全契約的發展方向，分析完全理性和交易成本之間的關系。而就現實結合方面來看，Parirenyatwa、Mago[34]從演化視角分析了津巴布韋的天澤煙草公司制定的農業合同計劃。黃文勝[35]解釋了不完備契約如何對農村非正規金融產生動態的約束、激勵和懲罰，從而保證了借貸合約的履行。尹希果[36]則建立了農民和企業合作經營土地的演化合作博弈模型，研究了不完全契約條件下團隊生產對農民和企業合作策略選擇的影響。羅勇、陳治亞[37]將銀行與物流公司簽訂的監管合同中的獎懲條款作為研究對象，通過分析實際案例來研究混合決策納什均衡中激勵和懲罰的作用。

通過上述文獻梳理可以看出，雖然基于演化經濟學的演化不完全契約理論框架構建進展較慢，但是與其有關的現實經驗研究問題還是引起了學者的關注。因此，可以在現實經驗問題分析中嘗試運用演化不完全契約理論的核心思想，結合相關的成熟分析工具做一些經驗性的研究，進而可以反過來促進其自身理論框架的完善。本研究正是基于這一思路，運用演化不完全契約理論分析了影響我國養老地產發展模式轉型的關鍵因素，并運用演化博弈和MATLAB仿真相結合的分析工具，驗證了這些因素的有效性，期望為演化不完全契約理論的發展積累經驗性基礎。

二、養老地產發展模式轉型的理論分析：不完全契約理論的視角

(一) 我國養老地產發展模式的現狀分析

根據《中國統計年鑒2016》，我國65歲以上老年人口近1.44億，占總人口的比例達10.5%，預計到2025年，老年人口總數將近3億。作為養老服務與房地產相互融合的產物，養老地產在滿足養老需求、緩解養老壓力的同時，也可以促進房地產企業在經濟新常態下的發展轉型。當下，歐美國家的經典發展模式有太陽城、CCRC社區和REITs信托基金。盡管項目形式和投資規模各有不同，但養老地產的發展模式大致可以分為開發模式和運營模式兩方面。根據項目開發過程中的側重點不同，目前市場上的養老地產項目開發模式按照開發主體的不同大致分為三種類型：房地產開發企業主導型、金融機構主導型以及實業類企業主導型。養老地產運營模式也可以大致分為以下三種：租售模式、會員俱樂部模式以及保險投資模式。

養老地產前期投資大，回收周期長，服務屬性強，明顯有別于傳統房地產。然而，市場上一些養老地產企業打出“多元化轉型”“一站式養老”等口號，又由于運營制度及配套設施的不完善，僅把養老作為賣點而忽略后期服務，沒有走出傳統房地產的圈地賣房模式。養老地產企業既是開發商又是運營商，養老地產實現盈利的關鍵在于能否持續運營，持續運營的本質在于能否提供優質養老服務。所以，養老地產企業只有提供優質養老服務才能構建可持續的系統盈利模式。

除了上述三種傳統的模式以外，國內一些房企和運營商也積極探索，產生了一些養老地產的新型盈利模式。例如：保利地產在多年實踐探索的基礎上，總結出“微利盈利模型”：居家養老收取一定的服務費用補貼成本，社區養老采取使用權限時租賃費和四大社區配套服務收費，機構養老以會籍收入平衡運營成本。同時，保利還積極探索健康養老用途的資產證券化(REITs)的應用。

(二) 養老地產發展模式的契約不完全性分析

從不完全契約視角來研究養老地產發展模式的轉型，其本質是兩個契約轉化的過程，即從養老地產企業和政府之間的初始契約向市場消費者契約轉化的過程。然而，由于結果較難測量，契約很難規定具體的衡量標準，而且契約期越長，規定明確的細節就越困難；在長期內，契約頻繁發生，交易費用就越高。Hart、Moore[5] [38]則提出了一個互補性觀點：契約為交易關系提供了一個參照點，當事人簽訂長期契約是在柔性契約和剛性契約間進行的權衡。因此，養老地產作為一個契約本身就具有內生的不完全性，主要表現在以下幾個方面。

第一，養老地產開發運營周期的長期性導致了其發展模式的不完全契約性。養老地產除了需要進行房地產的開發以外，還需要不斷培育和完善高質量的養老服務，導致其開發運營周期要遠遠高于普通住宅和商業房地產，開發運營中出現無法預見性情況的可能性增加，進而產生了不完全契約性。

第二，養老地產開發運營中各個參與方的有限理性導致了其發展模式的不完全契約性。現實環境中，養老地產企業、消費者和政府作為三個有限理性的主體，不可完全預期所有情況，也不可完全掌握其他參與方的交易信息，三方只能按照經驗做出判斷。然而由于交易成本、機會主義、信息不對稱等因素的存在，一次性簽訂契約，完美地設計契約是不劃算的。于是，養老企業、消費者和政府都偏向相機抉擇，這種隨時間和環境變化而不斷調整的判斷使得養老地產發展模式也具有較大不確定性。如圖1所示，養老地產發展是留有余地的不完全契約形式。依據不完全契約理論，特定制權是在事前可以通過契約規定的權利，而剩余控制權是初始契約中雙方沒有規定的權利。為保證項目順利開發，提高潛在效益(貨幣和社會效益)，養老地產企業可以向政府轉移部分特定控制權和剩余控制權。在1時刻，政府向養老地產企業提供一套初始契約，假定契約內容包括政策、資金、土地等。若契約被接受，養老地產企業選擇合適的發展模式，養老地產啟動；若初始契約被拒絕，企業可以選擇與第三方(險資)合作融資，選擇合適發展模式，養老地產啟動；在1時刻與2時刻之間，開發企業存在的經營狀態，{,}，為好運營狀態，為壞運營狀態。在2時刻，政府會對養老地產項目進行偵察評估，根據運營信號2或b決定是否調整契約，此時養老地產企業參與二次談判，有權修改部分契約內容；同時，在1到3時刻之間，都有消費者對養老地產進行購買或者放棄購買；3時刻之后，養老地產進入持續運營階段和資本回收期，養老地產企業和政府可依據契約獲得經濟收益和社會收益。

第三，養老地產開發運營契約內容的復雜不確定性導致了其發展模式的不完全契約性。由于養老地產存在開發運營的特殊性，對地產本身的建筑質量要求和養老服務的要求都比較高，因此在簽訂契約的時候為了防范風險，要將契約設計得盡量完善。但是，由于服務形式和內容差異較大，項目的服務運營都無法有現成的成熟標準可以復制，因此未來該行業的標準化建設會成為行業發展的“重中之重”。

綜合以上分析，可以得出養老地產發展模式契約不完全性的生成機理，如圖2所示。

(三) 不完全契約視角下養老地產發展模式轉型的影響因素分析

養老地產發展模式的轉型是一個復雜的過程。通過前文的理論分析，初步得出了影響養老地產發展模式轉型的幾個關鍵因素。

圖1 養老地產發展時序結構圖

圖2 養老地產發展模式不完全契約性的生成機理

第一，養老地產開發運營周期具有長期性，因此提升開發運營主體的長期風險防范能力成為其轉型的前提。養老地產具有特殊性，對開發運營主體的能力要求較高，尤其是對長期防范風險的能力要求較高。因此，要實現養老地產發展模式的順利轉型，提升運營主體的長期風險防范能力是前提。

第二，由于養老地產開發運營中參與者的有限理性，因此各參與者的清晰角色定位是其轉型的保障。未來養老地產的主要參與者角色定位的關鍵就是政府和企業如何處理關系這一問題。

第三，由于養老地產開發運營契約內容的復雜不確定，保障個性需求前提下養老地產服務的標準化建設是其轉型的關鍵。開發和運營養老地產項目不僅面臨著投入大、收效慢的困境，而且養老地產對醫療配套、人員都有很高的要求，所以多是大型房企、險企和實業機構在嘗試運營養老地產，而且項目大都集中在一、二線消費水平較高的城市，產品也多針對高收入人群。基于這樣的現實，可以先從一、二線高端養老地產項目開始，逐步探索“醫養結合”背景下不同類型養老服務標準化建設的有效路徑，提升項目運營的效率和水平。

通過以上分析，可以將“養老地產”發展模式轉型的方向概括為：以開發運營主體的長期風險防范能力提升為轉型的前提，以各主體清晰的角色定位為轉型的保障，以服務的標準化建設為關鍵，推動養老地產行業的可持續發展。

三、養老地產發展模式轉型的實證分析：演化博弈的視角

(一) 演化博弈的假設條件和模型建立

根據養老地產發展模式的理論分析，對項目開發企業、政府和消費者有如下假設。

假設一：養老地產項目在開發過程中存在政府、項目開發企業和消費者三個有限理性的博弈主體，但博弈各方存在理性不均等。政府掌握信息較充分全面，決策時接近完全理性，開發企業和消費者無法完全預測市場信息，需要不斷地調整策略，決策時為有限理性。政府、開發企業和消費者在各自策略的選擇上，會進行反復博弈。

假設二：政府作為博弈主體之一，在養老項目的開發當中具有先導作用，由政府先制定初始契約(做出決策)，選擇支持養老地產項目或者保持沉默；開發企業先觀察政府策略的分析，再做出決定積極開發養老地產項目或者消極開發的選擇；最后是消費者根據企業開發的積極性、養老地產的質量水平，結合自身需要做出購買或者放棄的選擇。

假設三：養老地產項目開發企業在策略選擇上有積極和消極兩種，如果項目開發企業積極的概率為，那么消極概率為(1?)；消費者購買養老地產的概率為，放棄購買的概率為(1?)；同樣地，政府在策略選擇上有支持和沉默兩種，如果支持概率為，那么沉默概率為(1?)。

假設四：養老地產項目開發企業選擇積極開發來保證養老地產項目水平時，要付出的各項成本為C1，得到正常的經濟收益(包括前期地產收入和后期養老服務)，積極開發優質的養老地產項目也為開發企業帶來品牌、聲譽等方面的無形收益R；開發企業決定消極建設時要付出各項成本為C2(明顯有C2<C1)，得到正常的經濟收益仍然是，消極建設為企業自身帶來的負面影響為C3，并且接受政府處罰C4和對消費者的補償C5。

假設五：消費者購買養老地產和后期養老服務所付出的成本是價格(包括前期地產和后期養老服務費用)，在養老地產項目開發和運營都積極保證服務質量的前提下，消費者獲得收益為Q1(包括消費者的身心愉悅水平、生活水平和幸福指數等各方面的提升等)；若項目開發企業消極地開發運營，不能保證之后養老地產服務的質量，消費者獲得收益為Q2(明顯有Q2<Q1)，之后得到項目開發企業C5的補償。

假設六：當政府積極支持養老地產項目發展時，有發展養老地產所需要的人力、物力、財力等方面的支持成本C1，此時若企業積極開發養老地產會給政府帶來R的公信力提升，企業消極開發時政府有權進行C4的處罰；當政府保持沉默時有公信力損失和負面影響C2。

基于以上假設，可以構建如表3所示的項目開發企業、消費者和政府之間的非對稱演化博弈模型的支付矩陣，見表1所示。

利用支付矩陣可以計算博弈三方的期望收益及平均收益。對養老地產項目的開發企業而言，當選擇積極開發時有期望收益E1，選擇消極開發時有期望收益E2，于是養老地產項目開發企業的平均期望E=xE1+(1?)E2，有復制動態方程()，如式(1)：

表1 政府、項目開發企業和消費者之間的演化博弈支付矩陣

對消費者而言，當選擇購買養老地產時有期望收益E1，選擇放棄時有期望收益E2，于是消費者的平均期望E=yE1，有復制動態方程()，如式(2)：

對政府而言，提供政策支持養老地產發展時有期望收益E1；保持沉默時有期望收益E2；于是政府有平均期望為E=zE1+(1?)E2，有復制動態方程()，如式(3)：

根據以上動態方程，可以構建復制動態方程系統，如式(4)：

(二) 三方演化博弈模型的穩定性分析

在演化博弈模型建立部分，已構建養老地產項目開發企業的復制動態方程，見式(5)：

企業的參與動態和演變趨勢，具體如圖3所示。

同理，消費者的復制動態方程如式(6)：

消費者的參與動態和演變趨勢，具體如圖4所示。

同理，政府復制動態方程如式(7)：

政府的參與動態和演變趨勢，具體如圖5所示。

綜上所述，通過構建演化博弈模型和ESS動態趨勢示意圖的分析，養老地產項目在假定條件之下有三種最終演化狀態——積極充分發展、維持正常或者消亡。但是現實情景中，每一個演化博弈主體方的決策都將根據每一次的博弈收益的變化而不斷調整，同時還有其他無法控制的外部偶然因素會影響博弈方的最終決策。為此，本文將基于MATLAB平臺的數值模擬仿真來進一步研究其演化過程。

(三) MATLAB多主體仿真分析

本文使用MATLAB R2017a進行數值仿真，可以更加直觀地分析不同假定條件下養老地產博弈模型中三方的漸進穩定運行軌跡。橫軸表示演化時間，設定模擬周期為10，并設定時間步長0.01，以更加準確地反映系統的演化軌跡；縱軸表示養老地產項目企業選擇積極開發，消費者購買和政府支持的概率，在[0,1]范圍內演化。假設===0.5，養老地產開發企業，消費者和政府部門均以0.5概率在不同決策之間進行選擇；默認參數的取值嚴格限定在約束范圍內，C1=8，R=2，C2=5，C3=1，C4=1，C5=2，=10，Q1=11，Q2=5，C1=4，R=3，C2=1，得到圖6的多主體系統演化路徑圖。

在初始默認參數的演化路徑當中，參加演化博弈的三方均以0.5的概率進行決策，存在開發企業和消費者之間的ESS(1,1)，此時政府以=0.6概率隨機進行支持或者沉默，不存在唯一的演化均衡。養老地產開發企業在博弈中處于主導地位，隨著演化周期的遞進，逐漸穩定在積極開發的戰略當中，在=3之后基本穩定在=1；消費者在周期0<<1時，路徑演化傾向于更低的購買概率，有明顯的下降趨勢，在1<之后，以比企業更加積極的決策向購買養老地產的方向演化，可以理解為在一定的時滯之后，消費者通過一定時間的觀察，可以更加直觀地感受到養老地產帶來的各種效益總和，并在思想觀念上有所更新，更容易接受養老地產項目的養老形式，最終在<6之后穩定在=1的均衡穩定解，表示隨著演化周期的推進，消費者會穩定地選擇購買養老地產。政府在養老地產項目的演化博弈當中扮演鼓勵和監督的第三者角色，始終在=0.5的概率浮動，當消費者向低概率演化時，政府積極支持養老地產發展的概率明顯增加，在演化周期<2之后，當養老地產項目開發企業和消費者都做出積極選擇時，政府可以適時退出演化博弈，并且以0.6的概率支持養老地產項目發展。由此可見，當消費者對養老地產的消費產生懷疑的時候，政府對于養老地產的有效扶持可以釋放積極信號，進而可以有效提升消費者的購買意愿，這也驗證了政府合理的角色定位對養老地產發展的重要性。

圖3 養老地產企業的ESS動態趨勢示意圖

圖4 消費者的ESS動態趨勢示意圖

圖5 政府的ESS動態趨勢示意圖

圖6 多主體系統演化路徑圖

，和分別代表養老地產項目開發企業采取積極開發，消費者選擇購買養老地產和政府對養老地產有支持政策時的初始比例。為了進一步觀測默認狀態時選擇某種策略的養老項目企業比例變化及消費者決策和政府決策的比例變化對養老地產開發企業演化路徑的影響，下面使用MATLAB改變演化博弈初始狀態各方策略選擇比例，并對演化路徑進行分析。

從圖7中可以看出，當把消費者和政府的決策概率都固定在0.5不變時，可以考察養老地產企業自身決策概率對其在=10的演化周期下演化路徑的影響。從養老地產項目開發企業的自身策略選擇出發，養老地產的順利開發和積極建設代表社會養老意識的提升，是社會正外部性的體現，不管開發企業初始建設積極性的概率和演化周期長短，企業一旦決定了開發養老地產項目，最終總是趨向穩定在=1的積極性。根據圖6，當養老地產開發企業初期積極建設的比例較低時，其自身策略往往會趨向于一個平緩而漫長的演化路徑；隨著養老地產開發企業初始積極性的提升，演化系統會在較短的演化周期內趨向于理想狀態發展。由此可見，企業作為養老地產市場的運營主體，一旦進入了養老地產市場，開始實質性的開發運營，其態度一定是積極的。因此，其自身的長期風險防范能力的建設就顯得至關重要，可以確保養老地產項目的順利開發，持續運營。

圖7 養老地產項目開發企業策略演化路徑圖

(固定,概率)

固定概率=0.5，對消費者和政府的初始策略概率進行調整，養老地產開發企業呈現出不同的策略演化路徑。如圖8所示，當在演化周期初始階段，消費者對養老地產的認識還不支持其購買策略時，盡管演化速度緩慢，演化周期相對較長，開發企業依然傾向積極開發的演化策略；隨著消費者對于養老地產購買熱情的提升，逐漸轉變對于養老地產的認識，購買養老地產的預期綜合效益也不斷提升，養老地產開發企業的開發建設積極性也明顯提升。此外，政府決策對養老地產開發企業的演化路徑也有正面影響，政府增加對養老地產的支持概率可以增強企業信心，縮短企業積極建設養老地產的演化周期。對比圖6中的曲線變化趨勢，在養老地產項目開發企業策略演化的過程中，消費者決策的影響明顯大于政府決策的影響。由此可見，消費者對于養老地產的消費態度對于企業開發養老地產的積極性的影響要明顯大于政府支持態度對企業開發養老地產積極性的影響。因此，在養老地產的發展過程中，不能忽視消費者對于其發展的重要意義，這也驗證了消費者合理的角色定位對于養老地產發展的重要性。

圖8 養老地產項目開發企業策略演化路徑圖(固定x概率)

如圖9所示，把養老地產開發企業和政府的決策概率固定在0.5不變時，考察消費者自身決策概率在=10演化周期下的路徑變化。從消費者角度出發，購買養老地產的概率提升說明養老觀念的更新是對養老地產項目認同感和信心的表現。消費者的演化路徑是一條先下降后上升的曲線，說明在演化前期有阻礙消費者做出購買策略的因素。根據養老地產的案例研究，演化前期消費者具有明顯的同伴效應，即消費者容易受其他消費者策略的影響，老年人在考慮養老地產時比起設施條件更加重視同伴氛圍。在演化路徑的后期，消費者策略最終穩定趨向于=1的概率，并與初始概率無關。當消費者初始積極性水平較低時，其策略是一個漫長的演化路徑，提升積極性可以提升消費者策略的演化速度。由此可以看出，消費者在決策時對于養老地產的軟環境的重視程度要高于硬環境，其中感情因素和同伴因素較為重要。因此，要在尊重個性化的基礎上，加強養老地產服務的標準化建設，增強消費者對項目的集體認同感，可以有效提升消費者的積極性。

圖9 消費者策略演化路徑圖(固定x, z概率)

圖10為在企業和政府的分別干預下，消費者策略的演化路徑仿真分析。相較于圖7，企業建設積極性=0.8時，消費者演化路徑不存在演化前期的下降，呈現出穩步攀升的趨勢。此外，在企業和政府的任意初始概率下，消費者策略的最終演化路徑都傾向于穩定狀態，且隨著企業開發養老地產項目的積極性概率不斷提升，其演化周期也逐漸縮短。同理，政府支持養老地產發展的初始概率增加也促進了消費者的購買概率提升。根據圖9左右曲線的變化水平，可以看出在消費者選擇的演化路徑中，企業的影響大于政府的影響。由此可以看出，企業的清晰角色定位對于消費者的決策行為有著較大影響，對于養老地產市場的持續發展也有著重要的意義。

圖10 消費者策略演化路徑圖(固定y概率)

圖11為固定養老地產開發企業和消費者決策概率下，政府策略的演化路徑圖。相對于企業和消費者而言，由于政府區別于直接交易主體，是養老地產市場的監督主體，其演化路徑在不同的初始決策概率下都近乎一組穩定的平行線，在演化周期中呈現出明顯的穩定性。

圖12是固定政府初始概率后，分別對養老地產開發企業和消費者的初始概率進行調整后得到的政府策略的演化路徑圖。企業和消費者的任意初始狀態下，政府都保持了演化路徑的平緩狀態，呈現出相對于初始概率的小幅增長，并在一定的演化周期之后保持不變。對比企業和消費者對政府決策的影響，企業和消費者積極性的提升越高，政府的養老地產的支持度也越高，有明顯的正相關性；將圖12中企業和消費者的影響進行同期對比，企業對政府決策具有更加積極的帶動作用，曲線的變化表示政府演化路徑對企業的反應要更加強烈。

圖11 政府策略演化路徑圖(固定x, y概率)

圖12 政府策略演化路徑圖(固定z概率)

綜合圖11和圖12可以看出，政府作為養老地產市場的引導者和監督者，其角色無可替代，對企業和消費者的影響很大。因此，政府應該對養老地產的發展做好頂層設計，鼓勵企業推出高質量、高標準的產品，引導消費者積極消費，共同促進養老地產行業的可持續發展。

四、結論與政策啟示

綜合理論分析、模型分析和仿真分析，本研究可以得出以下結論。

第一，養老地產發展模式是由一系列的不完全契約構成的，其中開發運營周期的長期性、參與主體的有限理性和開發運營契約的復雜性是導致其不完全契約性的最重要的因素。

第二，基于養老地產發展模式的不完全契約性，影響我國養老地產發展模式轉型的關鍵因素有：開發運營主體的長期風險防范能力、各相關主體的清晰角色定位和行業的服務標準化建設。基于這些關鍵因素，未來我國養老地產發展模式轉型的方向可以概括為：以開發運營主體的長期風險防范能力為提升為轉型的前提，以各相關主體清晰的角色定位為轉型的保障，以服務的標準化建設為關鍵，推動養老地產行業的可持續發展。

第三，演化博弈模型分析和仿真分析都支撐了上述結論，進一步明確了未來養老地產的轉型方向。

基于上述研究結論，未來推動養老地產的可持續發展，應該重點做好以下幾個方面工作。

第一，養老地產企業在不完全契約條件下要首先要做好養老地產項目的前期規劃、中期建設和后期服務，建立企業內部信用評價機制、契約監督機制、風險控制機制，盡量降低或者消除可能存在的契約風險，為養老地產的建設和運營提供健全保障。對于中小企業來看，更多地采用“抱團取暖”的方式，提升長期防范風險的能力。對于大型房企和大型實業集團來看，若選擇持有式運營模式運營養老地產項目，會是一個長時間才能回本的過程。因此，將養老地產全權委托給有經驗的養老運營品牌公司來運作是一個比較好的選擇，可以很好地解決他們在團隊組建、養老服務人才培訓、服務軟件開發管控等方面面臨的問題。對于大型保險企業來看，其運營養老地產的長期風險可以通過各種保險產品的銷售及時進行化解，因此其長期風險防范能力要高于大型房企，所以市場主體轉型的主體還是大型房企和大型實業集團。另外，養老地產企業要加強與政府部門合作，注重客戶資源挖掘和運營，對目標客戶有清晰定位，不斷提升后期服務質量，提高消費者體驗感受；養老地產企業還要加強與養老服務業，大健康產業等產業鏈上下游的交流合作，打造資源共享，互利互惠的健康養老生態圈。

第二，政府應為養老地產的上下游企業和消費者創造良好的政策環境，提高養老地產行業主體的參與積極性。Hart、Shleifer、Vishny[39]用不完全契約理論分析了政府內部供給和通過締約服務外包的理論基礎(即HSV模型)。依據該模型可以推斷，政府選擇公立還是私立機構提供服務取決于對降低成本和提高質量的權衡。對于公共服務的提供，如保證質量比降低成本更重要，應選擇公立提供者；如降低成本更重要，而對質量的影響不大，應選擇私立機構提供服務[4]。依據這一推論，未來養老地產市場中政府和企業的關系將由“管理—被管理”的行政關系轉變成為“合作共贏”的市場關系。基于這種轉變，政府未來將大力鼓勵采取特許經營、政府購買服務、政府和社會資本合作等方式支持社會力量舉辦養老機構。同時，養老地產的“公建民營”的模式將成為一種重要的運營模式。這些都能將政府的優勢和企業的優勢進行有效結合，最大限度地提升養老地產的運行效率。同時，由于消費者作為養老地產的支撐，在未來不是一種被動的消費角色，將會更多地主動參與到養老地產產業鏈的各個環節中，融入他們的情感，將養老生活變成一種情感體驗式的消費。因此，政府在這一方面要進行社會引導，讓養老地產的消費者改變觀念，進而提升消費的主動性和積極性。同時，政府應加大對養老地產重點項目的扶持力度，減少行政壁壘，加大扶持力度，通過財政、稅收、土地等多項措施落實到具體養老地產項目，并為該項目的順利運營提拱保障，降低養老地產作為新興產業和朝陽產業所面臨的風險。政府還可以運用“共享經濟”的理念來不斷提升養老地產的社會化供給能力，減少資源的閑置浪費。

第三，在社區養老的背景下，加強行業的標準化建設。結合未來我國養老地產發展模式的轉型方向和中國老年人養老的心理特征，未來我國養老地產的主流模式應該是社區養老這一混合式的養老模式。由于社區養老結合了居家養老和機構養老的優點，通過把有實力的養老機構引入到社區，使得運營主體更加專業化，有效降低了運營風險。同時，養老機構、社區、政府的角色定位更加明確。機構負責提供專業、高質量的養老的核心服務，社區提供養老的配套服務，政府提供養老的基礎設施平臺和政策支持。但是，未來的社區養老模式要想在我國真正落地實施，還需要國家有關部門盡早出臺專門針對社區養老的國家標準，對社區養老服務進行統一規范，以推進該模式的可持續發展。

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Analysis of the evolutionary game of the transformation in endowment real estate developing model from the perspective of incomplete contracting theory

FU Yi, OU YANG Xiwei

(School of Business, Central South University, Changsha 410083, China)

As China accelerates into an aging society, it has also caused the development of endowment real estate to be concerned by all walks of life. However, due to the peculiar characteristics in its development and operation, its developing model is full of incomplete contracts. Based on the above understandings, the present essay, by adopting incomplete contracting theory, analyzes the causes of the incomplete contractual nature of the developing model of endowment real estate, finds out the key factors which influence the transformation of the developing model, and undertakes an empirical study on the rationality of the factors by combining both evolutionary game and Matlab simulation. Results show that the long-term character of the development and operation cycle, the limited rationality of the participants, and the complexity of the development and operation contract are the most important causes of incomplete contractuality. Therefore, the transformation of future endowment real estate should be based on the premise that a long-term risk prevention capability of development and operation entity is enhanced, that the role of each subject is clearly defined as the guarantee of transformation, and that services should be standardized as the key. All these together will promote the sustainable development of endowment real estate.

evolutionary game; endowment real estate; incomplete contracting; development patterns; transformation; influence factor

2017?12?15；

2018?06?08

2017年教育部人文社會科學研究青年基金項目“基于演化博弈的我國養老地產產業鏈升級模式與路徑研究：路徑構造框架的視角”(17YJC790035)；2016年中南大學研究生創新項目“路徑構造視角下養老服務業的發展模式轉型研究”(2016ZZTS214)

傅沂(1978—)，男，江西豐城人，博士，中南大學商學院經濟學副教授，主要研究方向：演化經濟學、產業經濟學、區域經濟學，聯系郵箱：flyoo8@126.com；歐陽熹薇(1993—)，女，湖南長沙人，中南大學商學院碩士研究生，主要研究方向：演化經濟學、產業經濟學

10.11817/j.issn. 1672-3104. 2018.05.012

F062.9

A

1672-3104(2018)05?0094?13

[編輯: 譚曉萍]