房地產市場“租售同權”模式的經濟學思考

謝文盛

摘要： 國家實施“租售同權”政策一年來，釋放出來的各項利好政策，得到了各階層人群的認可，我國主要城市新建住宅商品房價格增速得到了一定控制，一度低迷的二手房租金呈現較快上漲，新的資本涌入長租公寓市場帶來的無序競爭等新的矛盾和問題，值得我們進一步研究和解決。該文從經濟學角度進行了初步探討，提出的對策和建議，有利于促進房地產市場更好地從“重售輕租”邁向“租售同權”的新格局。

關鍵詞： 租售同權 ;房地產市場;模式

中圖分類號： D922.29? ??文獻標識碼： A?? ?文章編號： 1672-9129（2018）09-0056-02

Content ?Abstract： ?the national implementation of the "rental right" policy over the past year， released the good policy， has won the acceptance of all levels of the crowd， major cities in our country new housing commercial housing price growth got a certain control， once a downturn secondhand the room rent of rapid rise， new capital inflow rent the apartment market of new contradictions and problems， such as the disordered competition is worth our further study and solve. This article has carried on the preliminary discussion from the economics Angle， proposed the countermeasure and the suggestion， is advantageous to promote the real estate market better from "the heavy sale light rent" to "the leasing with the right" the new pattern.

Key words： ??rent and sale rights; real estate market; model

改革開放40年來，我國房地產業的蓬勃發展，為促進國民經濟社會發展作出了巨大貢獻。然而，房地產業的過度發展和依賴，致使國內房價長期居高不下，大大增加了人民群眾的支出負擔，使普通工薪收入家庭的剛性需求得不到滿足，影響到人民群眾對美好生活的向往追求，影響到了小康社會建設和現代化建設的健康發展質量。2017年7月10日，廣州市政府發布《關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，率先提出“租售同權”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共權益，保障租售同權。隨后，國家住房城鄉建設部、國家發展改革委等九個部委聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求要加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點城市。實踐證明，“租售同權”新政的實施，對于穩定房價、保障“居者有其屋”和中央提出的“房子是用來住的”發揮了積極作用。

1 “租售同權”的涵義、背景及模式

1.1“租售同權”的涵義。租售同權又叫租購同權，即租房與買房居民在公共福利方面享同等待遇。它是指凡是具有一個城市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合本市及所在城區積分入學安排學位條件的外來人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，都可由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校就讀，包括政府補貼的民辦學校學位。

1.2“租售同權”新政出臺的背景。“租售同權”作為促進住房租賃市場發展的一項實質性鼓勵政策，是房地產市場調控的一種重要手段。

（1）黨中央高度重視“租購并舉”。習近平總書記強調，“房子是用來住的，不是用來炒的”。他多次在中央財經領導小組會議上指出，規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程;要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。習近平總書記在黨的十九大報告中又提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

（2）國務院力推政策落地。國務院辦公廳印發了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），要求實行購租并舉，加快培育和發展住房租賃市場。國家住房城鄉建設部、國家發展改革委等九個部委聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，明確要求要加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。廣州、北京、天津等試點城市相繼出臺了鼓勵和支持住房租賃市場發展的相關政策。

（3）租售市場水火兩重天。長期以來，城市化形成的對房地產市場的剛性需求，導致新建住房間供給不足，房價一路飆升。附加在一二線城市房子上的優質公共服務資源等其它功能遠大于其居住功能，譬如投資功能、享有優質教育資源的權利等等，從而進一步加大了住房的剛性需求，一線城市房價20年的漲幅高達15倍，深圳更是以39.8倍的漲幅位列全球第一。家庭債務中，以住房按揭貸款為主的中長期貸款占居民貸款的比重已經高達74.7%。

此與相反，我國住房租賃市場卻始終不溫不火，價格低迷，規模化、專業化、規范化的住房租賃市場和中介機構嚴重缺位。住房租賃市場尚處于起步階段，我國房屋租賃占交易市場比重僅為6%左右，在美國紐約和日本東京等城市中，租房人群超過40%。

（4）供給端產品模式單一。當前國內住房租賃模式有兩種：一種是個人住房租賃，另一種是專業租賃機構運營或房地產企業經營的長租公寓。在這兩種租賃形式中，個人住房出租占絕對優勢，專業租賃機構運營或房地產企業自持經營的長租公寓嚴重缺乏。據上海公寓企業聯盟研究數據顯示，目前我國出租房約有1億套，其中超過90%為個人出租，品牌公寓企業總占有率低于2%，開發商自持經營的居住用房不足1%。但個人住房出租市場長期以來存在合同不報備、租客維權難、二房東及群租現象屢禁不絕等問題，嚴重影響了住房租賃市場的發展。巨大的市場需要一批市場專業化租賃企業運營或由房地產企業自持經營的長租公寓。

2 當前住房租賃市場存在的主要問題

2.1傳統觀念中“重購輕租”意識較濃。中國人傳統觀念中，大多數人認為擁有一套屬于自己產權的住房，才能算是自己的家，認為租房子住，是一種沒有能力、沒有地位、低收入的體現。因此，城市化進程中的新市民對房屋的剛需就是購置有產權的房子。從而導致許多新婚夫婦結婚的前提就是必須得購置一套產權房，哪怕是當一輩子房奴也要走借貸買房的路子。據世界銀行統計，中國的住房自有率高達95.4%。而美國的住房自有率是60%，瑞士為36%。巨大的購房支出，占中國家庭凈資產的60%以上，這樣一來，勞累一輩子的家庭資產大部分變成了沉淀資產。當前盡管有國家和地方出臺了“租售同權”的利好政策，除了一線城市外，二三線城市的租賃市場仍然欠活躍。

2.2專業優質品牌運營機構明顯不足。資本的逐利性決定了投資租賃市場的長期低迷，再加上人們傳統的強烈置業觀念，致使房產市場長期火爆，房地產企業投資回收周期短、回報豐厚，而住房租賃投資回收周期長、投資回報率相對較低，從而使大量房產企業冷落了住房租賃市場的投資，能投放在市場的可滿足不同需求的優質租賃產品就更少。而專業、優質、高效的運營能力，是租賃住房長期健康發展的關鍵。目前國內租賃住房領域的專業品牌運營機構無論在數量、規模、運營能力和水平上，都有很大的發展提升空間。

2.3優質租賃產品總量供需矛盾突出。據北大光華REITs（不動產信托投資基金）課題組發布報告的數據，中國租賃住房REITs的市值規模將在5200億元至15600億元之間。而北、上、深2016年二手房銷售額已分別是新房銷售額的3.3、1.6和2.3倍。但是，目前的情況卻是租賃市場份額偏低，2016年全國租賃人數1.6億人，是通過購買新房解決居住問題人數的4倍，成交占比僅有6%。據專家估算，2018年租賃人數接近2億。現實的情況是，包括政府廉租房在內，租賃房源保有總量卻只有1億套左右。2018年上半年，北、上、深租賃市場在“租售同權”新政剌激下，二手房租價上漲明顯，以北京通苑120平米三居室為例，去年底租金約7500元每月，2018年7月卻以10800元一月成交。據中國指數研究院發布的數據，今年7月，北京、上海、深圳、廣州、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都十大城市租金壞比均有所上漲，以北、上、深三城市租金上漲幅度達50%左右為甚。

2.4租賃市場秩序有待進一步規范。我們仍以北京為例，受“租售同權”政策影響，資本快速流入租賃市場，目前房租整體上漲同比超過10%，五環、六環原來3000、4000元一月的房租都漲到了4000、5000元一月，漲幅在30%以上。今年7月以來，北上廣深租金環比漲幅都在20%以上。究其原因有三：一是資本圈地，二是群租房調整，三是搶人大戰。大量資本涌入租賃市場“跑馬圈地”，以自如為例，其獲得一筆40億元的投資，刷新了我國長租公寓行業最高單次融資紀錄;蛋殼公寓1億美元完成的B輪融資，也加速了他們在租賃市場的“卷地”，這些品牌公司相互之間的無序競爭，加速了租金的上漲。同時，在供需方面來說，群租房的大整頓，使原來低薪人群退出了城中村和群租房，但是，由于偏離城市中心的租住房離原工作地較遠較偏，導致很多低薪人群和大部分白領仍然選擇在城市中心的那些更加狹小的租房市場，也導致需示量激增，當前北京、上海和深圳，租房供需矛盾尤其突出。再就是自2017年以來的全國上演的“搶人大戰”，對一、二線城市二手房租金上漲更是推波助瀾，成都一年來的房屋租金漲幅達到30.98%，重慶、西安、天津等漲幅也在20以上。房屋租賃市場價格的無序快速上漲，一方面增加了租房戶的支出成本，另一方面也造成了惡性競爭、租客維權難、避稅逃避現象等問題，影響到房屋租賃市場的長期健康穩定發展。

3 促進“租售同權”新政落地的對策建議

3.1做好輿論引導，強化政策支持。

（1）更新消費觀念。新聞媒體要充分發揮觀念更新和思想解放的引領作用，破除傳統的住房消費觀念，幫助人們樹立正確的消費觀，特別是對新進城農民進行宣傳，讓他們充分理解“租售同權”的深刻內涵，把有限的資金投入到教育、投資等更加寬廣的領域，合理分配家庭資產。

（2）做好新政落地。進一步豐富和完善“租售同權”政策內涵，制定支持住房租賃消費的配套優惠政策，引導城鎮居民通過租房解決居住問題。完善住房公積金支付房租政策，保障出租人和承租人的合法權益，規范租賃合同約定履行義務，規范租賃市場價格。

3.2培育優質品牌企業，實現公寓化長租制。各地要加快培育一批專業、優質、高效，有一定規模的住房租賃企業，出臺優惠配套政策，鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。支持國有企業轉型為住房租賃企業，加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道。鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持并推動發展房地產投資信托基金。要通過資金、土地、稅收等政策支持，加快發展一批長租公寓產業服務企業，推出一批高質量優服務的多形態產品，滿足不同層次的租住客戶需求。同時鼓勵個人房屋租賃產業的發展，規范和盤活二手私人住房租賃業務，補充長租公寓的不足。對于與公寓運營機構簽訂長期租賃合同（3年及以上）的產權人給予一定稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業和個人，給予稅收優惠政策支持，例如減免印花稅、個人所得稅等。落實營改增關于住房租賃的有關政策，對住房租賃運營機構，適用6%的增值稅稅率。

3.3加快住房租賃交易服務平臺建設。住建局等職能部門加快搭建政府住房租賃交易服務平臺，提供便捷的租賃信息發布、合約簽署、價格指導、行政執法等服務。加快發展“互聯網+”住房租賃服務，推進部門間信息共享，享受相關公共服務，推行統一的住房租賃合同示范文本，實現住房租賃合同網上備案。規范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權益，建立健全住房租賃企業和房地產經紀機構備案制度，強化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。加強住房租賃市場動態監控，維護住房租賃秩序。

3.4擴大住房租賃產品有效供給總量。一是鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應，優先面向長租公寓企業提供用地支持，提供“長期自持”的土地供應。二是加強住房租賃企業資金保障。鼓勵開發性金融等銀行業金融機構在風險可控、商業可持續的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度。支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。鼓勵住房租賃企業和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險。三是積極盤活存量房屋用于租賃。鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房。探索采取購買服務模式，將公租房、人才公寓等政府或國有企業的房源，委托給住房租賃企業運營管理。

3.5創新住房租賃管理服務機制。一是中央政府要在廣泛征求意見的基礎上，盡快出臺《住房租賃管理服務條例》，搞好頂層設計，為規范住房租賃市場提供法律依據。二是各級地方政府要建立部門相互協作配合的工作機制，明確住建局、發改委、公安、財政、國土資源、金融、稅務、工商等部門的職責分工，整頓規范市場秩序，嚴厲打擊住房租賃市場惡性競爭等違法違規行為。三是充分發揮街道、鄉鎮，尤其是社區和村委會等基層組織的作用，將住房租賃管理和服務的重心下移，實行住房租賃的網格化管理。四是建立糾紛調處機制，及時依法化解租賃矛盾糾紛。

參考文獻：

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