強化小型基建工程項目管理中前期物業管理

肖永秋

摘要：在現階段建筑工程施工項目的發展中，存在許多問題，其中建設管理與使用管理存在脫節的現象是最主要的問題。在基建工程項目管理工作進行的后期，并沒有對前期的物業管理工作給予足夠的重視，導致在物業管理工作開展中，可能在經營與實際操作方面出現問題。在基建工程項目管理中，如果沒有站在業主的角度對建筑體的正常使用和后期的物業管理工作給予充分的考慮，就可能導致后期物業管理工作中存在著巨大的漏洞，使物業管理工作的功能布局存在缺陷。本文主要對小型基建工程管理中如何加強前期的物業管理工作進行詳細分析。

關鍵詞：小型；基建工程；項目管理；前期；物業管理

1 引言

根據以往物業管理工作的經驗，在物業管理中常出現的問題包括車位擁擠、住房使用功能不全、空調位置設置欠妥、建筑物內部的管線布局不合理等，這些問題都在一定程度上增加了物業管理工作的難度，為了解決這樣的問題，就必須對已經投入使用的建筑物進行改造，同時也給物業管理單位和建筑施工單位帶來了巨大的經濟損失。基建項目工程管理前期物業管理工作的開展，是從整個項目的設計階段開始，到物業接管驗收的整個質量監督過程，通過該環節的操作，能夠對建筑物內部相關設施的排布進行嚴格的把控，使基建工程管理工作的質量得到保障。

2 基建工程項目管理前期物業管理介入的作用

2.1 在規劃設計階段介入

在建筑工程基建項目施工工作正式開始之前，需要對整個工程項目進行專業化的設計規劃，而在現階段的發展中，規劃設計人員大多數都是從設計技術和美觀等角度來考慮問題，而忽略了對建筑體建成后的使用和管理問題。物業管理工作在設計階段就介入其中，能夠代替業主與工程項目設計者之間進行交流，同時還能夠根據以往的一些設計方案，對一些細節進行進一步的優化，根據業主的實際需求提出一些建設性的意見，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理。可以有效的避免設計缺陷給后期物業管理工作帶來的不便。

2.2 在施工階段的介入

在施工階段積極的融入物業管理工作，能夠直接參與到工程的監督與管理工作中，能夠在一定程度上使基建工程項目管理的質量得到保障。在施工階段介入物業管理工作，能夠從物業管理的角度對工程施工和設備安裝工作的質量進行監督，能夠及時發現其中存在的問題，制定相應的解決措施，避免影響的進一步擴大。雖然，在實際建設中，每個施工單位都有一個獨立的質量監督管理部門，但是這些部門開展的工作只是站在建筑物結構安全與質量的角度上進行監督，而忽略了一些細節。物業管理工作的介入就能夠根據其特殊的工作經驗，加強對細節質量的把控，能夠更詳細、更周密的對基建工程項目施工管理工作的質量進行監督。

2.3 在驗收階段的介入以及接管移交

通常狀況下，在建筑工程的驗收階段，開發商只注重物業整體的交付使用，而忽略了后期物業管理工作更加全面和細致的工作需求。就可能導致物業管理細節處存在問題，而在驗收過程中并未及時的發現，給后期物業管理工作的開展帶來了極大的不便。當在工程驗收階段接入物業管理工作后，可以根據物業管理工作的技術規范要求，對建筑物在使用功能方面的質量進行嚴格的檢查，就后期可能對業主的正常使用產生影響的問題，與建設單位之間進行交涉。物業管理部門在對基建工程項目進行驗收的過程中，要嚴格按照國家的法律規定來開展驗收工作，確保工程施工的質量達到要求。

3 前期物業管理的介入模式

在基建工程項目管理前期物業管理工作的推進中，主要采用的物業管理工作模式有以下幾種，分別是建筑施工企業自身的物業管理公司直接加入到施工管理工作中；企業單位內部的物業管理部門直接參與到工程管理工作中；聘請外部的物業管理公司或者是物業管理專業人員加入到工程管理工作中。雖然是三種不同的管理模式，但是實際的工作性質以及具體的操作環節并沒有多大的區別。不管是什么形式的物業管理單位，在工程管理中開展工作首先需要做的就是加入到工程施工工作的每一個階段，包括施工設計、圖紙會審等。要能夠站在業主的角度上，在充分了解基建施工具體情況的基礎上，根據物業管理工作的經驗，對建筑工程的一些細節上的質量控制和實施布局進行優化，并提出一些具有建設性的意見，要能夠在最大程度上滿足業主各方面的物業管理需求。

4 加強前期物業管理介入措施的內容

4.1 規劃設計階段介入內容

（1）考察建設項目的道路施工是否完善通暢，消防安全設施是否配套完善。

（2）對建筑物的水電氣供應狀況進行質量監督，同時在規劃設計階段要考慮到實際使用需求，預留出一些發展空地。

（3）消防設施是每個建筑設計中必不可少的公用設施之一，要進行全面的消防布控，徹底解決消防死角。

（4）加強對安全保衛系統的規劃設計，要對建筑物周邊加強攝像頭的布控，給業主的后期居住使用提供安全的環境。

（5）加強對建筑項目的保潔綠化設置，垃圾桶以及清潔用水的布置要合理，在綠化設計時要綜合考慮綠化植被的生長條件以及是否便于管理。

4.2 施工階段介入內容

在施工階段介入物業管理工作，能夠加強監理單位的監理力度，使得監理工作變得更加細致，下面對一些需要重點關注的內容進行分析。

（1）督促施工單位加強質量把關。由于物業管理人員具有一定的物業管理經驗，能夠清楚的掌握建筑物在后期使用過程中可能出現的問題和可能出現問題的地方。例如屋面、外墻、衛生間的漏水，水電管線以及設備的安裝等問題，物業管理單位都能夠根據以往的經驗對這些問題進行處理，盡早解決，防止造成不必要的經濟損失。

（2）物業管理單位的介入要能夠及時的發現建筑物中一些設施配置不合理和不適用的地方，要及時的向施工單位反應進行，制定優化方案，避免在后期使用中開展改造工作。

（3）驗收以及管理移交階段介入內容。在該操作環節中介入物業管理工作，能夠有效的彌補監理單位、施工單位工作過程中的缺陷，使得驗收工作變得更加的細致全面，能夠在一定程度上使得建筑工程的施工質量得到保障。

5 前期物業管理工作介入的對策

通過對工程管理前期物業管理工作介入的分析，能夠清楚的知道物業管理工作對工程管理工作正常開展的重要性，但是在實際建設發展中，物業管理的前期介入工作推行起來卻非常的困難，這是因為在實際推行中會受到兩方面的限制，其一是建設施工單位對工程管理工作中物業管理工作的介入并沒有足夠的重視；其二是物業管理單位缺乏相關的專業性人才。加強在工程管理前期物業管理工作的介入，建設出更加符合業主需求的建筑物，需要我們從以下幾個方面來開展相關工作：

（1）提高建設單位對物業管理工作的認識，分析物業管理對基建工程管理工作的重要性，更新傳統的發展觀念，讓員工和企業管理者從思想上能夠對物業管理工作有著新的認識。

（2）重視對物業管理人才的培養，要開拓多種人才培養的途徑，為物業管理工作的深入發展打好人才基礎。

（3）加速立法進程，建立一套科學、完善的物業管理法律體系，為物業管理工作前期介入的發展保駕護航。

6 結束語

隨著一些小型基建工程建設的進一步推進與發展，工程管理中的前期物業管理工作越來越受到重視，要能夠意識到物業管理工作的介入給工程管理工作的質量以及建筑施工的質量帶來的積極作用。在未來的發展中，還要繼續加大對物業管理介入工作的研究力度，為小型基建工程項目的發展做出貢獻。

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