關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的交通流線和建筑空間的分析

姚俊

商業(yè)建筑空間的價值及其提升由諸多因素決定，從建筑設(shè)計的角度出發(fā)，商業(yè)空間價值的最大化體現(xiàn)在能夠吸引充沛的人流并使其在此區(qū)域停留。購物不一定是我們這些設(shè)計師的愛好，但近來我們卻不得不在購物的環(huán)境中花費更多的時間，充分地感受以及認(rèn)真地觀察和研究，最終發(fā)現(xiàn)影響人們購物方向選擇及停留的因素，這對于如何設(shè)計有吸引力的商業(yè)建筑空間起著至關(guān)重要的作用。人們在活動中常用視覺、聽覺、嗅覺等感官接受城市環(huán)境傳達(dá)的信息，經(jīng)過心理活動進行甄別并做出反應(yīng)，從而影響到人們對目標(biāo)地點以及行進路徑的判斷和確定。這樣的行為模式受控于人們的行為習(xí)慣，同時也被環(huán)境所影響。其中有強制性的空間模式，如：行人過街必須通過人行橫道或過街天橋，同時也存在非強制性的影響人們心理感受的空間模式，行進路徑仍由主觀決定。對于既定商業(yè)地塊來說，充沛的人流來自于對商業(yè)建筑空間交通系統(tǒng)動線的有效組織和與城市交通系統(tǒng)的有機結(jié)合。而人群駐留的因素則更復(fù)雜一些，文化氛圍、感官吸引、甚至空間規(guī)模或細(xì)微的小品處理都有可能成為人們駐留的因素。

在設(shè)計工作中，我們對于如何建構(gòu)規(guī)劃商業(yè)地塊的交通系統(tǒng)，形成有效的購物流線往往通過兩種途徑來實現(xiàn)。

一、系統(tǒng)地分析地塊對本地區(qū)人們生活的影響所產(chǎn)生的行為模式，并與建筑設(shè)計相結(jié)合，從而發(fā)掘出規(guī)劃設(shè)計的切入點和有效組織商業(yè)建筑空間動線，進而達(dá)到提升該商業(yè)建筑空間價值的目的。

以北京亦莊1R10地塊設(shè)計方案為例。該地塊位于北京亦莊開發(fā)區(qū)居住圈的核心位置，東西兩側(cè)與開發(fā)區(qū)的兩條主要道路相鄰，并且整個地塊呈楔形，向南正對這兩條道路的交叉口。在前期調(diào)研的過程中，我們對經(jīng)過地塊的人群進行觀察，并分析他們對地塊形成影響的行動軌跡。發(fā)現(xiàn)從東西兩側(cè)經(jīng)過的人們往往選擇從地塊中部偏北的腹地穿越，而不是從地塊南側(cè)繞行。這一研究結(jié)果直接影響了整個商業(yè)地塊內(nèi)部的動線布置。東北方向穿越到西南方向的流線被利用起來，形成整個商業(yè)地塊內(nèi)部動線的基本走向。商業(yè)建筑空間和步行系統(tǒng)也在這個基礎(chǔ)上架構(gòu)起來。這樣的布置順應(yīng)人們的習(xí)慣行為模式，并將為商業(yè)建筑空間提供充沛的人流。

二、在現(xiàn)代城市中，人們的交通行為模式被功能細(xì)化的城市交通道路系統(tǒng)所限。如果將城市交通系統(tǒng)與商業(yè)建筑空間有機地結(jié)合往往能為商業(yè)空間的增值提供必要的條件。

比如我們曾做過的北京望京K6區(qū)商業(yè)街設(shè)計方案，由于地塊緊鄰城市交通主干道，除了寬闊的城市主干道兩側(cè)的步道，就很難再找到其他人流的來源，人們在該地塊的行進路徑受到城市交通系統(tǒng)的很大限制。因此，如何引導(dǎo)人群進入建筑群聚集人氣，是提升該商業(yè)建筑空間價值的首要問題。經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)研，我們最終認(rèn)為項目和城市交通道路的緊密聯(lián)系和有機結(jié)合是唯一的選擇。在設(shè)計中，我們提出了“擴大的人行道”的概念。延伸人行道的寬度，將其動線用經(jīng)過切割的商業(yè)建筑體量分解成內(nèi)外兩條。外部的動線延續(xù)城市的步行道，商業(yè)店鋪也呈傳統(tǒng)的臨街形態(tài)。而內(nèi)部的動線則將人流引入建筑群內(nèi)部，從商業(yè)休閑氣氛、庭院設(shè)置等各個方面激發(fā)人群的興趣并創(chuàng)造停留的可能性。內(nèi)外動線之間也實現(xiàn)了自由的溝通，將整個區(qū)域的商業(yè)空間和城市的步道系統(tǒng)融為整體。由此，人們在商業(yè)空間和城市交通空間轉(zhuǎn)換的過程都將在不知不覺中完成，為營造濃厚的商業(yè)氛圍提供了條件，從而使這個地塊成為城市環(huán)境中具有活力的場所。

在具體的項目設(shè)計中，不同類型的商業(yè)建筑空間所涉及的人們購物流線的因素也不盡相同，例如：與城市歷史記憶的融合；對感官吸引起重要作用的建筑外在形象等等。因此在不同類型的商業(yè)建筑空間中最終形成體現(xiàn)商業(yè)空間價值的購物流線，是設(shè)計中具有綜合性、創(chuàng)造性的過程。盡管很難用一兩種簡單的模式來滿足當(dāng)今商業(yè)項目的需求。但是，與城市緊密結(jié)合的商業(yè)街形態(tài)和大型綜合商場仍然具有一定的代表性。下面就以這兩種不同的商業(yè)模式分別舉例說明。

商業(yè)街是當(dāng)今很多商業(yè)開發(fā)項目的重頭戲，這種空間模式由于靈活開放，能夠和城市的空間緊密結(jié)合，近年在國內(nèi)漸成趨勢。以商業(yè)行為動線為依據(jù)來控制各處商業(yè)價值的最大化，在商業(yè)街這種空間模式下體現(xiàn)得最為明顯。

就拿膠州老城區(qū)商業(yè)中心改造項目為例，它是膠州市老城區(qū)的一座大型商業(yè)綜合體規(guī)劃項目，位于當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)中心，周邊已經(jīng)新建了一些中型商場和酒店等，南側(cè)道路臨河，地塊內(nèi)還留存有一處古城隍廟建筑。

因為是舊中心商業(yè)地塊的改造，所以我們要做的就是圍繞購物流線的組織方式和節(jié)點設(shè)計把原來業(yè)已形成并隱藏在地塊中的商業(yè)行為及空間秩序還原和提煉，形成新的商業(yè)街并與城市的歷史文化和遺跡相聯(lián)系。

最終設(shè)計形成的東西向連接的商業(yè)街，不但和城市道路平行，和城市人流的方向相符，還為爭取更多的人流提供了條件。最重要的是聯(lián)系了新的商業(yè)區(qū)和老的城隍廟廣場，使傳統(tǒng)和現(xiàn)代的生活產(chǎn)生了聯(lián)系。我們把保留下來的老城隍廟附近設(shè)計成商業(yè)街入口廣場，成為整個商業(yè)街區(qū)東側(cè)起點的興奮點，并圍繞城隍廟形成具有影響力的歷史背景，給人留下深刻的記憶，同時也把河邊景觀區(qū)拉進視野范圍。

現(xiàn)在的大型商業(yè)中心多以單元式商鋪和專營店方式組成，甚至還擁有貫通幾層的旗艦店。對商鋪單元的排列組合方式也可以基于人們的購物流線與商業(yè)空間的關(guān)系，以及空間元素對人感官刺激這兩方面來設(shè)計。我們在北京辰運大廈的商業(yè)空間設(shè)計中有過這樣的嘗試。

兩端入口之間是一條貫通的商業(yè)街，在進深大的地方為了避免產(chǎn)生狹長的單面單元就把商業(yè)街一分為二，可租店面數(shù)量增大一倍。同時，消費者也能更多的接觸到不同種類的商業(yè)單元。在街道轉(zhuǎn)角開放地段設(shè)置中庭或街心小品、咖啡座及臨時商亭等。內(nèi)部空間也隨之產(chǎn)生很多趣味空間，增強可識別性和停留感。內(nèi)部街道兩邊多排列小型單元，需要時就可靈活擴展成中、大型單元以利于出租。臨室外街道的均為中型商鋪，建筑角部是商業(yè)價值最高的地方因此設(shè)計為大型單元和旗艦店的位置。在建筑西側(cè)還設(shè)計了下沉式廣場，這樣地上地下可產(chǎn)生兩層沿著室外空間的商鋪，為城市提供一個休憩景觀的同時，增加了開發(fā)者的商業(yè)利益。

購物流線是體現(xiàn)商業(yè)建筑空間價值的重要因素，我們可以制定出一系列設(shè)計策略并結(jié)合實際情況加以考慮。總結(jié)起來，設(shè)計師在設(shè)計工作中，應(yīng)同時滿足業(yè)主和商家的商業(yè)空間、消費者的消費休閑行為以及商業(yè)空間對區(qū)域環(huán)境的社會貢獻三方面價值的最大化。