論深圳惠州區域建筑房地產業發展

繆祖奇

摘要：建筑房地產業的發展從區域性的調控細化到因城施策。因此在未來新一輪的基建，農村成為了新的試驗田，高科技與新技術現結合的新型房地產有了新的發展。隨著人才和資金向配套更好的一二線城市涌入，屆時，一二線城市能夠提供更優質的教育、醫療、企業稅收減免，基建等一系列優質服務，最終反作用于房價。強二線的人口流入城市，成為未來房價繼續中心。

關鍵詞：建筑房地產；建筑工程；宏觀調控；現狀與趨勢

一、深圳惠州區域市場波動的反思

深圳惠州區域建筑房地產市場價格的波動到底的因素，分析認為供求關系的矛盾導致波動的強烈。深圳惠州區域的樓市與中國其他城市不同。按照新的思維去分析，實際上深圳惠州區域本地戶口戶籍人口90%以上都擁有自己的住房，包括城中村在內的大量出租房屋基本可以滿足非戶籍人口的居住。購買商品房的剛性需求并不大。據有關中介機構的數據調查統計，這段時間的房價上漲，購買第二套或者以上的住房“投資性購買方占到60%-80%。這些虛假需求是無法長期保持的。投資客們會因為房價的下跌，出租收益低于按揭而陷入困境。2007年是深圳惠州區域住房市場供求關系比較緊張的時期，由于土地資源的緊缺以及國家土地管理政策的進一步嚴格，深圳及惠州政府開始進行土地供應緊縮的政策，對于全市各類建設用地嚴格控制。在這次房地產市場價格的波動中，深圳及惠州的房地產中介機構在其中做了重要的一個角色。可是沒有得到有效合理的組織和引導，沒有發揮出房地產的真實價值、幫助購房者，投資者，規避風險的作用。房地產中介機構變相抬高房價賺取中間利潤。房地產中介機構并沒有沒有發揮出，幫助購房者，投資者，規避風險的作用。

二、新時期互聯網+時代房地產

互聯網+主要目的還是提高效率，降低成本，信息透明公開，優化傳統行業的弊端。房地產借助互聯網的力量，優化效率。互聯網融入在物業上，提高了工作效率，信息公開業也透明。做到智能的物業管理。在這樣的一個互聯網+的時代，更多的復合型人才，具備資源整合的能力，具有創新思維，接地氣，更了解業主需求、市場需求的人才加入了房地產行業。

三、關于商業地產經濟

房地產行業也包括商業地產。但是它與住宅地產、工業地產的結構模式，經營方式都是有非常大的差別。商業地產更多于投資方面。近年來，國家出臺多項優惠政策，各種行業遍地開花，百業齊放。各種餐飲，娛樂，批發等零售行業的興起加大了對于商業地產的需求量。

城市化進程是促進商業地產的最大推動力。三分之二農村人口轉為城鎮化，城市化的不斷擴大，人口聚集必然出現商品，娛樂等基礎設施。地產中的商業地產便出現了。商業地產的經營模式是影響地產收益的一項重要因素。目前所說的商業地產經營模式主要有這三方面，就是出租不出售、單純出售，以及租售混合模式。互聯網的網絡經濟發展給傳統的商鋪的經營模式帶來了巨大的沖擊，在激烈的大環境下適者生存。很多店鋪在考慮風險的問題上，不選擇購買商鋪，而是選擇租用。市場經濟的進步以及網絡經濟的發展極大地壓制了傳統商店的發展空間。對抗更多的風險，商業地產的模式不斷地創新，整體規劃不斷完善，使產品贏得買家的認同。

四、關于房地產泡沫問題

以中國的房價領先城市深圳惠州區域參考，房地產泡沫存在是經濟發展需求，還有一些其他因素比如土地價格，土地供應量，政府政策、金融支持、投資行為等。土地價格的高漲使得房地產的成本高升。與此同時泡沫的存在使得房地產的價格更高，形成了惡性循環。一些投機行為帶來了市場泡沫，增加了房地產的風險和價格。政府對于房地產行業的監管力度在不斷加強，法律法規制度正在健全，民眾對住宅商品房的需求，引發了房地產的火爆投資，存在一定程度上的房地產泡沫。

五、關于保障性住房的作用

保障性住房供應成為樓市的新的特色，保障性住房的作用是解決城市化進程中幫扶、解決廣大中低收入者的住房問題。市政府專門建設的一種具有社會保障性的特殊住房。維護社會穩定，解決社會資源分配失衡的問題。除此之外，還有效地解決房地產市場的過量投機倒把的投機行為，擾亂市場秩序的行為。有利于促進房地產市場的健康發展，特別是可以帶動房地產相關行業的發展，激活市場活力，解決一部分的就業問題。拉動居民消費的同時也可以刺激房地產市場的發展。保障性住房的出現和實施，一定程度上會分散一定量的消費群體，增加了購房者的觀望態度，拉低商品房的價格，這只是從短期來看的。從長期來看，保障性住房的供應量所占的比例太小，根本對于龐大的房地產市場沒有過大的影響，特別是過高的房價。政府在保障性住房的“保障性”，政府在加強對保障性住房的監管力度，保障性住房的全面透明。出臺保障性住房的相關法律法規，用立法的方式保障公正性。

六、結語：

中國城鎮化是目前世界上有人類歷史以來最大規模的城鎮化，在“十一五”期間城鎮化已經到了46.6%，規模是非常巨大的，這場城鎮化運動直接促使了房地產的火熱。另外，國家高等教育持續擴招，越來越多的年輕人有機會接受高等教育，而他們最終絕大多數也會落戶城市。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續，國內實體經濟以及股市的低迷，房地產市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運行的重要因素。綜合以上五方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內市場對房地產的剛性需求依然強烈。