淺談房地產市場現狀與監管措施

任飛

摘要：房地產經濟不僅與居民生活水平息息相關，更是影響著國家經濟的衰退或是發展。時代發展下，人們愿意為房屋建筑花費更多錢，同時也是對房地產市場提出了更高的要求。本文將從房地產市場現狀的討論入手，提出如何采取行之有效的房地產市場監管措施。

關鍵詞：房地產市場；現狀；監管措施

雖然目前中國的房地產市場經過多年發展，但還是存在著不可避免的一系列問題和矛盾，無論是建筑商和開發商，或是買房人和賣房人，彼此之間的種種矛盾都嚴重影響了房地產市場的進一步發展。針對目前的房地產市場現狀，應該采取從不同方面進行的理性分析，科學的探討如何進行有效的監管措施。

一、房地產市場需求現狀分析

（一）供求關系不對等

對于正處于并且可能還會繼續處于快速城鎮化時期的中國來說，各方面的變化都可能對我國房地產市場需求現狀有所影響，最重要的便是城鎮化帶來的產業結構和人口結構等方面的變化。又因為我國人口眾多，人均占地面積有限，人口分布明顯不均，從而導致住宅分布也不均勻。這種現象導致了大城市中即使房價高，但房屋住宅也供不應求，而中小城市中，則往往出現人少樓空。同時，為了追逐利益，開發商樂于建筑高端住宅，卻忽略了普通住房的需求量最大。普通購房者所需求的普通商品房、經濟適用房和廉租房供應不足，需求量不斷加大，造成了供需關系不對等。

從房地產市場的交易情況進行分析，則不同地方的房地產交易情況大不相同。毫無疑問的是，熱門城市的房地產交易迅速高效，人口遷入大于人口遷出，供應小于需求，而冷門地區則受整體局勢影響，房價雖高，卻不易賣出，供應大于需求，對買房賣房人都不利。但是從大方向來看，住宅市場還在平穩發展之中。房地產市場發展到如今，所關聯的產業數目只多不少，在交易中，開發商處于信息優勢地位，而購房人處于劣勢地位，信息不對稱，購房人無法判斷商品房的價格是否合理，也無從判斷背后是否有人惡意抬價或是競爭，從而難以抉擇買房的事宜。

（二）自用買房比例不足

買房人在商品房購買中，也分了兩個用途，分別為投資和自用。在當今的房地產市場中，投資買房受到了國家政策的極大沖擊。在未來，如果政策不再嚴厲，則投資買房的行為可能重新變得常見，商用房地產行業也有回升之勢。

二、房地產市場運行現狀分析

（一）政府與企業的矛盾

房地產市場拉動了國民經濟的發展，毫無疑問，房地產投資成為了我國宏觀經濟調控的手段之一。這也意味著房地產市場價格不易太過波動，否則經濟發展將難以得到穩定的發展，從而阻礙總體經濟的提升。經濟的快速發展，來源于國有經濟的內需的提高，而國有經濟的內需又是依靠房地產規模擴大來拉動的，這一切都源自投資需求推進了房地產價格，土地儲備也是其中的一個重要因素。在國家不斷實施的宏觀調控的政策下，大量企業在融資和貸款方面備受阻礙，企業資金鏈也遭遇了考驗。面對著不再牢固的資金鏈，企業資金的緊張影響了企業的發展戰略。

盡管現今國家在抑制房價被炒作、過分上升，進行了種種調控干預措施，出臺了許多不同方面的政策，但房地產開發仍緩慢的恢復中，一些大規模房地產企業經濟方面保持較快的增長速度，導致了政策的效果不明顯。

（二）政策的積極意義

中國的大城市房地產交易迅速，人口遷入大于人口遷出，需求大于供應，這也為房地產市場的業績提升奠定了堅實的基礎。因此，針對于房地產的開發和投資規模加大，全國住房價格跟隨著投資一直呈現上升趨勢。

近年來，我國推出了減庫存的口號，新開工的商品房面積逐漸下降，新增的庫存數量也逐漸減少。隨著人們對于住房剛性需求的逐漸增長，政府對于棚改貨幣安置比例加大，房地產的銷售逐步恢復于穩定，大部分城市的房地產市場庫存數量將會逐漸落于合理的區間。房地產市場需要政府的合理引導，尤其是供需關系、房地產政策和群眾消費觀念等方面。

三、房地產市場應該采取的監管措施

房地產市場監管措施主要源自于政府對于目前市場中種種不足的地方進行依法監管。

（一）設立市場準入監督。

就目前政策和文件來看，在我國設立房地產開發企業和中介服務機構的條件簡單，行業進入的門檻過低，違法的責任也低。如果監管機構把關不嚴格，監管不力，更會導致房地產市場中商家提供的服務低劣混亂。例如，沒有取得資質證書，或者不滿足資質等級就從事房地產開發的企業大行其道，但這些企業需要背負的法律責任及違法成本則對于其項目誘人的盈利不值一提。完善現有的立法，提高市場準入條件是最重要的。

（二）監管企業危機處置。

因為政策變化而導致資金鏈斷裂，進而導致企業倒閉破產的事情屢屢發生，這都直接損害了交易中消費者的利益，導致其支付的房款有去無回，引起了大范圍的民眾應激反應和房地產市場的信任危機。如果危機之前，采用市場監管手段，設立風險基金，則可以維護交易雙方的利益，避免危機惡化而市場動蕩不安。一旦開發商產生資金鏈斷裂，瀕臨破產之時，風險基金出手相助，保障消費者權益，則可以化解危機。

（三）房地產市場的信息公開監管。

信息公開才能避免信息不對稱建立房地產市場信息系統、完善房地產市場統計信息和加強對市場運行的動態監測是重中之重。既要明確信息的范圍和內容，也有明確信息的獲取方式，規范信息統計行為。建立房地產信息披露制度，必須強制性對于信息優勢方執行，加強對于信息的真實性和準確性監管。也要建立房源信息系統，統一盡可能多的房源信息平臺，便于消費者的對比。最后完善房地產信用檔案制度，將開發商、中介部門和物業管理等相關機構的信用狀況進行登記，方便買房人查詢相關的機構信用情況。

（四）房地產金融風險監管。

對于不同購房人實行不同的首付款比例指標控制。在市場結構不合理時，房地產貸款風險較大的地區應該受到銀監局的風險提示，促使銀行調整貸款和用戶的結構。發貸款前，也該盡力進行調查，對各項權證的真實性進行多方核實，防止詐騙貸款的行為發生。