老舊樓區維修改造質量控制研究

張柳

摘要：本文主要介紹了老舊樓區維修改造概況.我國城市老舊樓區存在的問題，重點闡述了老舊樓區維修改造質量控制，老舊樓區維修改造基層質量控制，老舊樓區維修改造放線、掛線質量控制，老舊樓區維修改造粘貼與錨固質量控制以及提升策略內容，進一步保障老舊樓區維修改造質量。

關鍵詞：老舊樓區；維修改造；質量控制

老舊樓，又稱舊有住宅，是指竣工后的住宅在其服役壽命期內，隨著使用年限的增長，其初始功能狀態受到物質性、經濟性、社會性等多種因素作用影響而產生的“綜合性陳舊”過程的住宅.老舊樓區維修改造的根本目的在于改善居民的居住條件，延長舊建筑的生命周期，實現老舊樓區的可持續使用。

一、我國城市老舊樓區存在的問題

從實際需求來看，各個城市中還存在一定數量的老舊住房。上個世紀50～60年代建造的住房由于失養、失修或已到達使用壽命等原因急需進行改造，而居住在這里的居民又多是低收入人群，存在很多社會矛盾，致使改造成本高、拆遷難度大、改造運行十分復雜，面對這一現狀，住宅改造勢在必行。住房套型面積偏小，居住功能不完備，如廚衛空間過小、缺乏起居空間、長期失養失修、公共空間嚴重破損等，已經不能滿足當今居民的生活要求，無法達到小康的居住水準。我國城市老舊樓區存在的問題具體體現為：

（一）規劃布局單調，住宅區環境差，居民缺少歸屬感老舊樓區以行列式布局為主，室外空間層次缺少變化，識別性差，居民難以對自己的居住環境產生認同感，對居住社區產生歸屬感；綠地面積少，公共活動場地與設施不足，僅有的一些設施維護不善，破損嚴重；缺乏停車場地，車輛隨意停放，占用道路、綠地；亂搭亂建現象嚴重。

（二）建筑形式缺乏特色，外觀破舊、雜亂；外墻飾面剝落破損，雨落管損壞；窗戶變形，封閉不嚴密，陽臺封閉缺乏統一規劃，空調室外機任意安裝，住宅立面五花八門。

二、老舊樓區維修改造質量控制

（一）老舊樓區維修改造基層質量控制

1、清水磚墻面對原清水磚墻面上由于拆除、凍害、析鹽、侵蝕所產生的損壞進行修復；對墻面的缺損、不平整處和孔洞應用聚合物砂漿填補密實。

2、涂料墻面對現有墻面涂料及抹灰層進行徹底清理，使露出墻體結構基層。

3、面磚墻面如在現有面磚墻面上直接粘貼保溫板，要對墻面進行徹底清洗的同時，做粘結強度拉拔試驗，粘結強度不得小于0.3MPa，若達不到上述拉拔強度，應提請設計單位核算，采取增加粘結面積或增加錨栓等措施。基層處理作為隱蔽工程，要嚴格進行驗收，并要具備詳細的文字記錄和必要的照片。

（二）老舊樓區維修改造放線、掛線質量控制

基層驗收合格后粘貼保溫板前要進行放線、掛線工作。在陰角、陽角和墻面適當部位固定吊線測定基層垂直誤差，在每一層墻面上適當的部位（窗臺下方）拉通長水平線來測定基層平整度誤差并做好標記。同時，根據設計圖紙、施工方案進行保溫板排板，沿著基層墻體散水標高確定保溫板的起始位置，并根據規范確定最后的排板圖。放線、掛線工作是保證復合板粘貼前質量控制的重要工序，根據放線和掛線情況對基層的垂直度、平整度進行復核，并用于檢查復合板的粘貼平整度。

（三）老舊樓區維修改造粘貼與錨固質量控制

復合板的粘貼和錨固質量將決定整個外保溫體系的使用安全，施工過程中要著重從以下幾點進行質量控制。

1、黏接劑的配制和使用按配比要求準確配制復合板專用膠黏劑，配制時應嚴格計量，并用電動攪拌器攪拌均勻，一次的配制量宜在60min內用完。拌好的膠黏劑應注意防曬避風，如黏接劑在使用期間出現增稠現象，只能采取頻繁攪動措施，不得另外加水，超過規定時間后嚴禁使用。

2、翻包玻纖網的粘貼翻包玻纖網的作用是加強對復合板邊角部位的黏貼，防止虛黏或翹起。在粘貼復合板前，對復合板安裝起始部位及門窗洞口、女兒墻等收口部位進行預粘翻包（包邊）玻纖網，網寬為復合板厚加200mm，粘貼復合板后應及時將翻包玻纖網翻過來粘貼到復合板上。

3、黏結面積率的控老舊小區住宅樓的外墻平整度較差，一般采用點框法進行施工。黏貼面積率不得低于施工方案的計算結果，同時不得低于北京市“采用點框法施工粘結面積率不得小于50%”的要求。施工過程中質量控制人員要扒開粘貼的復合板進行觀察檢查。

4、錨栓安裝錨栓的作用是輔助聯接，用來壓住復合板的邊、角，防止翹起或虛粘。施工前要檢查錨栓形式是否按深化設計圖或施工方案選用，外墻采用空心砌塊或增壓加氣混凝土砌塊的嚴禁選用敲擊式錨栓。復合板粘貼24h后方可進行錨栓安裝。打孔位置、打孔深度應符合深化設計和相關規范的要求。錨栓壓盤應緊壓復合板，但不應破壞復合板的復合層。錨栓數量不得少于規范要求。

（四）老舊樓區維修改造細部節點質量控制

老舊住宅樓的外墻由于沒有統一的空調板、穿墻孔洞等問題，施工過程中許多節點部位的處理尤為重要。要嚴格按照技術規程和技術導則進行處理。

1、外窗口部位在有外窗護欄的部位要盡可能拆除后嚴格按工藝進行窗口保溫防水處理，如果護欄不能拆除，則要在護欄外側對復合板的收頭部位進行特殊處理，保證復合板與墻體基面的縫隙完全封閉，以防滲水。

2、外墻孔洞部位外墻現有孔洞有空調孔、排氣孔及其他穿墻孔。在進行外保溫施工時要對孔口周邊進行密封處理，尤其是燃氣排煙管周邊的防火處理必須到位，施工過程逐個進行檢查，避免在抹面砂漿施工時將孔洞封堵。

3、陰陽角部位陰陽角處易受撞擊而損壞，同時陰陽角處的挺直性對外立面效果影響很大，故在施工過程中要嚴格控制陰陽角的垂直度和角度，同時對陽角部位進行角網加強處理，必要時對陽角處的復合板增設錨栓聯接，以保證陽角處的安全性，避免因陽角損壞而被大風撕開。

三、老舊樓區維修改在質量控制的提升策略

（一）保障建筑室外美觀

第一，對于單體建筑的功能進行改造過程中，必須要綜合周邊環境對其進行處理，保障其與環境的協調統一，要綜合周邊鋪裝、植被以及道路等因素合理設計。第二，在進行集體建筑物的功能改造過程中，必須要綜合整體空間狀況，系統分析，合理設置。要綜合周邊環境布局，凸顯城市形象，要強化建筑改造品質，做到良性循環與發展。第三，在進行樓區維修改造過程中，必須要基于建筑整體結構合理設計，要滿足樓區維修角度開展，基于建筑現有結構為基礎，合理設計，進而保障其美學特征，完善樓區維修。

（二）加強質量監管工作

一要加強工程質量管理。要以建設工程質量安全動態監管為基礎，落實建設、勘察、設計、施工、監理五方主體項目責任人質量終身責任制，加強協調調度，整合資源，切實加快工程進度.落實長效管理機制，鼓勵和扶持施工企業創建優質工程和省級安全文明標準化示范工地。二要強化安全生產治理。繼續深化建設領域安全生產專項整治，嚴厲打擊建筑施工安全生產非法違法經營建設行為，有針對性地開展建筑起重機械、地下室滲漏、地下工程防水材料等專項整治活動，預防和減少各類建筑施工事故和質量問題的發生。

（三）優化外部環境

根據場地的現狀、橫縱向相結合、匯水流分析，將小區劃分為不同的分區：低點、高點、綠地點、滲井點等，因地制宜地對小區進行改造。由于小區的排水系統還不夠完善，首先需要對小區的排水系統進行完善，將接入污水管道的雨水管道進行分流，在小區主路上開創一條雨水排放管道，按照近5年的降雨量設計管道的口徑，增加排水溝渠，盡可能地以低成本，對小區的主要排水設施完成鋪設改造。實現對雨水的控制和改造，經濟環保并且符合當今社會的改革基調。改造過程中，應擴大生態綠化面積，對裸露、缺失的草地進行重新種植，軟化土壤，優化草地的吸水和儲水性能和局部布局空間。另外，要注意對細節的處理，雨水管道的出口處可以適當鋪設鵝卵石引流槽，減少雨水對雨水花園的沖刷，在出口處設置籃網，以便于垃圾清理，從而在解決排水問題的同時，不影響雨水花園、綠地的美觀效果。設置完成后，還應定期對綠色環保的排水措施進行維護，保證其排水功能的充分實現。

四、結語：

綜上所述，老舊樓維修改造是以居民受益、群眾滿意為目標，以綜合提升居住功能、解決群眾急難問題為重點，讓群眾住得更加舒適，生活更加幸福。促進住房城鄉建設領域發展方式轉變與經濟社會可持續發展，具有十分重要的意義。老舊樓區提升改造后，舊樓區的常態化、長效化管理成為一個亟待解決的問題。怎樣讓干凈、整潔、宜居的新環境長久保持下去，在大力改善硬件設施的同時，還要逐步引導居民提高認知度，通過公開物業服務項目、收費標準等信息，加強宣傳、提高服務水平，以居委會參與管理等切實可行的措施確保小區管理到位，才能真正讓舊樓改造成果發揮出最大成效。有了規范、長效的管理制度，換了新顏的老舊小區才有了扎根發芽的新生機。