關于房地產開發項目管理難點的探討與分析

汪琳

摘要：隨著房地產市場的迅猛發展，房地產開發項目中管理的重要性逐步體現，同時，在項目推進過程中經常出現圖紙設計和施工脫節、工期目標無法實現、項目結算不及時等現象，妨礙項目正常開展和推進。針對上述難點，文章具體從房地產開發項目管理的目標入手，分析了房地產開發項目管理難點，提出了解決項目管理難點的措施，從而在推動房地產項目的順利實施的同時，實現良好的社會效益和經濟效益。

關鍵詞：房地產；開發項目；管理難點；解決措施

引言：當代社會，房地產開發是具有巨大的潛力，他在不斷開拓市場發展的可能性。盡管如此，我國跟其他西方國家的房地產開發項目進行對比，就會發現我們還有很大差距。我國的項目管理存在的最大問題是準備、實施、驗收和交接環節的不完全準備，讓項目不能按時完成，降低實施效率。這種問題的產生也是由于我國房地產項目管理起步遲、經驗不夠豐富、方式不夠科學造成的。

一、房地產開發管理的價值

房地產企業的相關管理人員在實施項目開發的過程中，要制定合理的管理目標，使人為因素對工程質量的影響降到最低，房地產企業在市場中的競爭力才能有一定程度的提升。但在整個市場經濟的社會背景環境下，房地產行業開始表現出激烈角逐的形態。這種情形下相比較其他行業而言，最重要的是進展有作用的項目管理工作。要保證有關管理工作的質量基礎，才會促進企業能成功展開各種項目工程，讓企業展現出一種穩定發展的形態。在房地產企業開發管理的角度來講，開發管理工作不但與建筑工程施工的成本、施工進度、施工質量有關聯，還與房地產企業的自身發展情況有直接的影響。使用科學合理的方法進行房地產的開發和管理工作，能夠保證建筑工程施工的工作可以有秩序的完成，從而增加房地產企業在市場上的競爭力度。

二、房地產開發項目管理的難點

（一）缺乏完善建筑質量、安全管理體系

目前業主對質量的要求不斷提升，對房產有著更高的標準，所以就需要開發企業在房地產項目開發的過程中嚴格對質量、安全進行控制。盡管目前房地產行業的相關規范不斷完善，但物業質量問題依然存在。重要原因就是在注重經濟效益的同時，投資商、項目部放松建筑質量、安全管控，對施工單位、監理單位的質量、安全管控不到位，導致項目建設監督管理力量不足，從而造成非常多的隱患，房地產開發項目質量不能達到要求，引發合同糾紛，影響開發企業的品牌形象和經濟效益。

（二）全管理意識淡薄

項目開發的前期必須制定該項目安全目標，今后的工作中圍繞該目標開展各項工作。在規劃設計階段，要求工程設計符合國家制定的建筑安全規程和技術規范，保證工程的安全性能，在施工階段，總承包商應編制安全施工組織總設計，各分包商應編制安全施工組織設計。安全技術措施，必須在符合有關規定的前提下，具有針對性，完美性，切實可行性。根據最新建筑工程事故統計數據顯示，因項目及建筑施工導致傷亡的人數已居全國（各行業傷亡事故人數）第三，僅次于運輸業和煤礦業。因此，建筑工程行業可以列入危險的行業之一，這嚴重影響著施工人員的安全。房地產開發監管是一項非常復雜的系統工程，涉及面極其廣泛，更有甚者，即使在施工過程中，工程承包商為降低生產成本，故意在施工過程中購買廉價不合格的建筑材料，購買安全設施設備的數量減少，有些項目安全管理制度也不夠不完善，使安全管理人員在現場的管理工作無法實施，無法實現建設工程項目的綜合安全管理。

（三）質量管理出現疏忽

中國房地產業的發展雖然呈現一片欣欣向榮的景象，但在工程質量管理方面，各類項目都比較落后，與我國房地產業的發展水平相距遙遠。近幾年，社會新聞多次報道房地產項目工程質量不合格現象屢有發生。這一現象說明，我國房地產市場的質量管理存在混亂，甚至存在諸多漏洞和缺陷。項目質量管理不到位，其中重要原因是施工項目管理人員不夠重視、管理理念和管理經驗不足。從管理工作方面看，技術嚴重不足。

（四）決策缺乏依據

在房地產開發項目的推進中，項目開發管理者，將會受到市場、成本、客戶等多種因素的影響，需要作出是否獲取土地、項目建設標準的確定及如何實施等多項決策。由于信息的積累和獲取的局限性，房地產開發中的管理者無法正確的判斷市場情況，同時在開發的過程中并未對市場調研工作做到位，也直接造成決策者在真正的開發當中做出錯誤、毫無依據的決策。

三、房地產開發項目管理措施

（一）提升安全管理人員素質

安全管理人員既要提高自身的專業水平，又要具有高尚的職業道德和自律性，嚴格履行法律制度管理工作。對于已在崗的管理人員，開發公司必須要從兩方面提升其綜合素質：一方面，以提高在崗質量安全管理人員的專業素質和職業勝任能力為重點的專業教育及崗位培訓，通過一系列的教育和培訓使管理人員擁有較強的安全意識、溝通以及表達能力、掌握相關法律的能力等以適應開發公司的安全管理工作的需要，提高安全管理質量。

（二）創建完善的建筑質量管控體系

開發企業需要綜合房地產開發項目的實際情況，保證遵照國家規范法律的前提上，以項目實施大綱為基礎，細化質量、安全管控體系，按照設計圖紙、施工計劃對建設當中的每一個關鍵節點制定出對應的質量標準和管理目標，之后將各環節當中的管理職責有效分配到具體人員中。企業制定出獎懲結合的工作考核制度，就是要讓各級管理者的個人績效、獎金和工作考核成績相聯系，針對考核成績優秀的工作者進行獎勵，對考核成績差的工作者進行懲罰。利用這個機制更加良好的將各管理人員的工作積極性提高，保證房地產開發質量。同時根據設計圖紙、施工方案重點對建設內容進行施工全過程監理。為了防止出現責任不清、職責不明的情況，除去監理方和開發方簽訂明確職責的合同之外，通過項目實施每周例會和特殊問題專題會議等形式，建設、施工、監理三方建立良好的溝通交流機制，共同解決問題，推進項目進度。

（三）提升決策水準

房地產開發項目要有明確定位，可以幫助明確項目的建設成本、投資風格和推廣模式，同時也為其銷售打好基礎。地產項目市場定位有四點：總體定位、質量定位、面向消費群體定位和產品效益定位。如何做好成功的定位，就是把握市場信息的獲取，再將信息收集起來，形成報告，找到可能造成風險的節點，調整總體規劃設計。市場調研是一個細致的工作，不能粗心大意，更不能急功近利。對于前期的調研工作，我們更需要著重把握，不斷投入人力、物力、財力。將具體的工作流程架構起來，不讓前期的失誤影響到最終的結果。

（四）加強控制，提高開發項目質量

房地產開發公司應明確責任，嚴格控制房地產開發過程中各環節的管理質量，將明確因素或不明確因素都一一排除，在房地產開發項目實施前，管理施工單位應進行正式招標。除此之外，在項目開始之前，有關單位還要與施工單位合作，對項目開展的關鍵部分進行探討和審核，全面完成項目準備。還要避免工程變更和人員變動，確保項目的順利實施，保證項目的最終質量。建立合理評價指標體系，我們可以直接分層次指出質量控制的評價標，主要表示為一種固定性的評價，評價項目實施過程的合理合法性，決策的科學性，結果的正確性。為了達到安全生產的目的，要求承包商在施工現場采取維護安全，防范危險，預防火災等措施；有條件的應當對施工現場實行封閉管理。

結束語：房地產企業得到迅速發展的原因主要是國民經濟水平的提升。在實施房地產項目開發的過程中需要采用有效的方法增強管理工作，全面提升房地產項目開發整體質量的水平，推進房地產企業的可持續性發展。