淺析房地產(chǎn)的經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)的影響

張銀鎖

近年來，我國房價的暴漲已日益成為影響國民經(jīng)濟健康發(fā)展和社會生活的突出問題。為此，政府先后出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，但是，由于房地產(chǎn)業(yè)涉及的面太廣，影響因素眾多，以至于調(diào)控政策未能取得預(yù)期的績效。由此就非常有必要從多方面出發(fā)去了解當(dāng)前影響我國的當(dāng)?shù)禺a(chǎn)經(jīng)濟的相關(guān)因素，因而當(dāng)務(wù)之急就需要一步步去分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟受到哪些波動因素的影響。

一、自然因素

自然因素對房價的影響作用是基礎(chǔ)性的，影響房地產(chǎn)價格的自然因素主要是指房地產(chǎn)自身的自然或物理性質(zhì)，包括位置、地形、地勢、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度、自然災(zāi)害、建筑物的外觀、建筑物的朝向及其結(jié)構(gòu)等。對于具有優(yōu)越自然條件的住房，住房的需求量會增加，房價自然會上漲。在諸多自然因素中，住房的位置又是人們普遍關(guān)注的焦點。簡言之位置處于交通便利、人口流量大、城市經(jīng)濟中心位置的房地產(chǎn)，價格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價格一般較低。

二、成本因素

房地產(chǎn)的成本會影響房地產(chǎn)市場的供給進而影響房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)的成本因素主要包括土地開發(fā)費和建筑安裝工程費。土地開發(fā)費包括土地出讓金、征地補償費、遷移安置補償費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、前期工程費等。土地開發(fā)費用占房地產(chǎn)成本的比重較大，近年來中國土地開發(fā)費用已占到商品房成本的30%左右，土地開發(fā)費用不斷攀升成為推高房價上漲的一個重要因素。除土地開發(fā)費外，建筑安裝工程費占房地產(chǎn)成本的比重也較大，一般來說，建筑安裝費用約占房產(chǎn)成本的30%，建筑安裝工程費是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建筑施工企業(yè)支付的建造房屋建筑的費用，主要由建筑材料、施工和管理費用、投資利息和開發(fā)利潤等構(gòu)成。

三、經(jīng)濟因素

房地產(chǎn)是具有投資與消費雙重屬性的特殊商品，其價格的高低與經(jīng)濟因素有密切關(guān)系。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素很多，首先是經(jīng)濟發(fā)展水平對房價的影響，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展迅速時，消費和投資水平高漲，房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，房價也因此上漲。經(jīng)濟的發(fā)展預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、寫字樓、商店的需求增加，由此也會引起房地產(chǎn)價格上漲。其次物價水平也是比較重要的經(jīng)濟因素之一。當(dāng)總體物價上漲時，房地產(chǎn)名義價格隨之上漲。同時隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入對房價的影響逐漸增強。居民實際收入的增加，居民的購買力增強，追求更好生活的居民增加了對住房的需求，也會引起房地產(chǎn)價格上漲。

四、政策因素

（一）土地影響因素

縱觀相關(guān)的市場變化規(guī)律情況分析，可以發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，主要會受到兩個市場的影響，分別被稱為是一級市場跟二級市場。一級市場跟二級市場有著不同的概念跟內(nèi)容劃分。從該方面分析，在一級市場的交易過程中：在開發(fā)的過程中，國家的土地部門為房地產(chǎn)的交易提供土地資源，房地產(chǎn)的開發(fā)商則是獲得了相關(guān)的土地處理權(quán)，土地在該過程中就成為了真正意義上的交換商品，它也體現(xiàn)出了自身的交換價值。在二級市場中，購房者是以需求方的身份發(fā)揮作用，房地產(chǎn)開發(fā)商成為了供求方，交易的商品開始轉(zhuǎn)化為土地的使用權(quán)跟房屋的所有權(quán)。

（二）金融影響因素

根據(jù)相關(guān)的金融學(xué)知識，我們可以知道，從某一程度上來說，房地產(chǎn)的開發(fā)跟金融資本的支持是密不可分的。在房地產(chǎn)的開發(fā)階段中，相關(guān)的部門實行的是通過貸款投資等手段，來具體地開展相關(guān)的進行房地產(chǎn)的運作程序。對房地產(chǎn)具體地進行分析，可以發(fā)現(xiàn)它屬于經(jīng)濟密集型產(chǎn)業(yè)的范疇之內(nèi)，因而它的生存跟發(fā)展是跟大量的資金緊緊掛鉤的。在這其中，一部分的資金可以通過企業(yè)自己內(nèi)部進行轉(zhuǎn)賬處理，而其他的一部分就需要通過市場來進行解決，這樣可以為房地產(chǎn)開發(fā)籌集相關(guān)的資金，才有資本進行相關(guān)的運作。

（三）市場影響因素

當(dāng)前緊張的現(xiàn)代化市場環(huán)境分析，房地產(chǎn)的需求變化會逐漸影響到房地產(chǎn)價格的水平的不同程度的變化，嚴重的還會去不斷地影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行的擴張情況。從其它的角度來分析，我們可以知道商品經(jīng)濟房的面積也會隨著房地產(chǎn)的消費需求發(fā)生相應(yīng)的變化，從該方面出發(fā)，我們就可以知道這些因素可以幫助人們對未來的房地產(chǎn)的價格變化做出一個粗略的預(yù)計。

（四）稅收政策

房地產(chǎn)稅收政策影響中國房地產(chǎn)價格，對于遏制投機和房地產(chǎn)泡沫具有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅種主要有房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅等，其中房地產(chǎn)稅對房價的影響較大。2011年房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地試點，房產(chǎn)稅增加了投資性住房的持有成本，投資回收期延長，加大了投資成本與風(fēng)險，從而降低投資性需求；同時，閑置房產(chǎn)的持有成本上升，投機者為了降低投資風(fēng)險而拋售多余的房產(chǎn)，這樣會增加總供給，短期內(nèi)，房產(chǎn)稅會使房地產(chǎn)的需求降低而供給增加，開征房產(chǎn)稅對中國房價起到了一定控制作用。

五、心理預(yù)期因素

在房地產(chǎn)市場中，需求者心理預(yù)期是影響房價的又一重要因素，需求者心理預(yù)期是指需求者為追求自身利益最大化而根據(jù)市場的具體情況，結(jié)合歷史經(jīng)驗對房價的未來趨勢做出預(yù)期和判斷。由于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中市場信息是不對稱的，需求者并不能做出完全的理性判斷，很多情況下需求者只是根據(jù)房地產(chǎn)市場過去的情況和自身的經(jīng)驗對未來做出的判斷，并且人具有從眾心理，這就導(dǎo)致了需求者的非理性預(yù)期的產(chǎn)生，刺激了未來需求的提前釋放，使得房地產(chǎn)存量減少，從而導(dǎo)致房價上漲。

結(jié)語：

通過對當(dāng)前的房地產(chǎn)的經(jīng)濟波動因素的具體因素的分析，我們可以對目前的房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r有清晰的了解，同時還可以根據(jù)當(dāng)前的具體形式，采用科學(xué)的方法做出相關(guān)預(yù)測，這些可以有助于制定出科學(xué)有效的解決策略。這樣可以有利于加強房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控政策，還可以從多方面來促進房地產(chǎn)經(jīng)濟改革的前進步伐。對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟增長都會起到一定程度的促進作用。