小城市老舊社區(qū)更新改造

趙薇　武志鵬

摘要：針對(duì)大荔縣城量大面廣的老舊小區(qū)，分析評(píng)價(jià)特征，針對(duì)不同地段劃分社區(qū)并提出公服設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)和用地機(jī)制，針對(duì)不同類型的住宅類型提出改造細(xì)則。

關(guān)鍵詞：老舊社區(qū)；更新改造；城市雙修

一、小城市老舊社區(qū)的特點(diǎn)

小城市老舊社區(qū)普遍存在著基礎(chǔ)設(shè)施老化、建筑年久失修、交通組織不暢、停車矛盾突出、小區(qū)環(huán)境差等諸多問題。但是傳統(tǒng)的老舊小區(qū)路網(wǎng)較密、公共服務(wù)設(shè)施較為完善、鄰里關(guān)系和睦等優(yōu)勢(shì)。老舊社區(qū)的有機(jī)更新是保持城市活力、延續(xù)城市風(fēng)貌的重要手段。

二、大荔縣城老舊社區(qū)評(píng)價(jià)

大荔縣城老城區(qū)古稱為“同州古城”，存在大量老舊住宅區(qū)，以往大規(guī)模拆除式的舊城改造已不符合城市發(fā)展的需求，因此，《大荔縣城老城區(qū)城市雙修規(guī)劃》中提出老舊社區(qū)的有機(jī)更新。

（一）空間形態(tài)：歷史形成的小街區(qū)密路網(wǎng)是同州古城重要的空間形態(tài)，其中歷史上的四大街四小街七十二巷保留較為完好。道路路網(wǎng)適合步行，但是停車設(shè)施嚴(yán)重匱乏。

（二）服務(wù)設(shè)施：同州老城的服務(wù)設(shè)施主要分為兩類，其中公益設(shè)施數(shù)量不足；在老城區(qū)長期發(fā)展中自發(fā)形成了發(fā)達(dá)的沿街商業(yè)及市場，但是品質(zhì)、業(yè)態(tài)較為低端。

（三）公共空間：作為老舊小區(qū)集中的區(qū)域，公共空間非常少。古城范圍內(nèi)僅有一處燈光球場但是現(xiàn)在閑置，沒有社區(qū)公園等滿足居民日常活動(dòng)需求。

（四）建筑形式：古城范圍外小區(qū)主要為村民自建房，現(xiàn)狀環(huán)境混亂、建筑風(fēng)貌較差、配套不完善；古城范圍內(nèi)的住宅包括傳統(tǒng)建筑、城中村村民自建房、老舊家屬院。

三、大荔縣城老城區(qū)社區(qū)劃定

以疏通的路網(wǎng)系統(tǒng)和未來住區(qū)分布為基礎(chǔ)，在古城范圍外的區(qū)域以服務(wù)設(shè)施服務(wù)半徑和人口劃定15分鐘生活圈，在古城范圍內(nèi)由于居住人口較多，以地緣性、交通通達(dá)性及服務(wù)人口綜合考慮劃定10分鐘生活圈。根據(jù)社區(qū)現(xiàn)狀條件和未來發(fā)展定位，分類指引社區(qū)服務(wù)設(shè)施提升質(zhì)量，明確基礎(chǔ)保障型和品質(zhì)提升型服務(wù)設(shè)施，同時(shí)制定高效靈活的利用機(jī)制，從土地使用的效率出發(fā)，建議設(shè)施的設(shè)置形式，明確獨(dú)立占地、綜合設(shè)置、共享使用三種形式。

四、重點(diǎn)地段改造措施

（一）分類改造

通過分析評(píng)價(jià)城市發(fā)展脈絡(luò)及現(xiàn)狀，劃分同州古城范圍外為一般整治地段，同州古城范圍內(nèi)為重點(diǎn)整治地段。不同地段的整治側(cè)重點(diǎn)不同，其中重點(diǎn)整治地段全部為提升改造型，針對(duì)不同的建筑形式提出改造細(xì)則，而一般整治地段以城中村為主，規(guī)劃全部拆舊重建，從城市風(fēng)貌出發(fā)提出風(fēng)貌導(dǎo)則。

（二）細(xì)則引導(dǎo)

1、傳統(tǒng)街巷改造細(xì)則：

傳統(tǒng)街巷的改造包括建筑本體、街巷空間、社區(qū)管理三大部分。

其中，建筑本體的改造包括：a.修繕屋面；b.修繕外立面，包括更換現(xiàn)代門窗，修繕墻飾面、檐口，對(duì)墻粉刷或鋪設(shè)瓷磚貼面的恢復(fù)原樣；c.拆除雨棚及違建等，面臨街巷的空調(diào)外機(jī)挪機(jī)；d.請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測承重結(jié)構(gòu)，加固構(gòu)件本體、連接點(diǎn)等；e.對(duì)外露的線路近期可貼墻走；f.修繕建筑院落；g.根據(jù)自身情況及住戶需求完成內(nèi)部裝修。

街巷空間的整治包括：a.修繕道路及場地；b.補(bǔ)種或更新宅前綠地、花木、植被等，見縫插針增加公共綠地，保護(hù)古樹名木；c.新增消防設(shè)施；增加安防設(shè)施，滿足監(jiān)控?cái)z像頭全覆蓋，完善各街巷路燈；d.景觀小品的設(shè)計(jì)宜古樸典雅，符合同州老城的傳統(tǒng)風(fēng)貌；e.街巷內(nèi)部不得設(shè)置臨時(shí)攤點(diǎn)并占道經(jīng)營。

2、城中村改造細(xì)則：

城中村的改造包括建筑本體、街巷空間、社區(qū)營建三大部分。

其中，建筑本體的改造包括：a.對(duì)樓體進(jìn)行清洗粉刷，色彩突兀或沖突的瓷磚貼面進(jìn)行更換.b.拆除樓體外護(hù)欄、雨棚，可加裝隱形防護(hù)欄；c.空調(diào)、樓體外面線纜規(guī)整；d.無障礙設(shè)施；e.增加木色或深灰色窗套；f.對(duì)廣告牌匾的大小、色彩、風(fēng)格、位置等統(tǒng)一整治；g.明清傳統(tǒng)建筑周邊的建筑屋頂可以選擇平改坡。

街巷空間的整治包括：a.拆違建.b.補(bǔ)綠化；c.修破損道路；d.完善公共照明；e.更新補(bǔ)建信報(bào)箱、快遞箱；f.地樁地鎖整治，整治亂停汽車、電動(dòng)車、自行車；g.水、電、氣、熱、通信、光纖人戶等設(shè)備改造，架空線規(guī)范梳理；h.完善安防、消防設(shè)施；i.對(duì)占道經(jīng)營的臨時(shí)攤位可劃定固定區(qū)域。

3、老舊家屬院改造細(xì)則：

老舊家屬院的改造包括建筑本體、小區(qū)公共區(qū)域、社區(qū)營建三大部分。

其中，建筑本體的改造包括：a.進(jìn)行空調(diào)規(guī)整、樓體外面線纜規(guī)整；b.拆除樓體各層窗戶外現(xiàn)有護(hù)欄、雨棚，對(duì)一層加裝隱形防護(hù)欄.c.對(duì)樓體進(jìn)行清洗粉刷；d.完善無障礙設(shè)施；e.根據(jù)實(shí)際情況對(duì)樓內(nèi)水、電、氣、熱、通信、防水等設(shè)施設(shè)備改造；f.多層住宅樓房平改坡。

小區(qū)公共區(qū)域的改造包括：a.拆違建；b.補(bǔ)綠化；c.修破損道路；d.完善公共照明；e.更新補(bǔ)建信報(bào)箱、快遞箱；f.進(jìn)行地樁地鎖整治，整治亂停汽車、電動(dòng)車、自行車；g.增加無障礙設(shè)施和適老性改造；h.水、電、氣、熱、通信、光纖入戶等線路管網(wǎng)和設(shè)施設(shè)備改造，架空線規(guī)范梳理；i.完善安防、消防設(shè)施。

在社區(qū)管理方面，三種類型的居住改造模式中都要進(jìn)行完善社區(qū)治理體系、實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理的工作，同時(shí)，重視公眾參與力度，動(dòng)員居民共同參加改造。

五、結(jié)語

小城市老舊小區(qū)的更新改造作為當(dāng)前新常態(tài)下的民生大事，對(duì)于提高居民生活質(zhì)量、構(gòu)建和諧社區(qū)、營造人文環(huán)境、提升城市品質(zhì)具有重要意義。針對(duì)大荔縣城量大面廣的老舊小區(qū)存在的諸多問題，本文從城市雙修的視角切入，因地制宜的提出從“舊住區(qū)”到“新社區(qū)”轉(zhuǎn)變的改造手法。