不動產測繪的特點及技術運用探析

岳志斌

摘要：隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業和建筑行業得到廣闊的發展空間，隨著不動產買賣數量不斷增大，不動產測繪成為順利完成產權交易的重要基礎環節，能夠保證買賣雙方的權益不受到損害，是不動產行業健康、可持續發展的基礎。本文從不動產及其測繪特點、測繪技術出發，分析測繪技術在不動產測繪工作的運用，探究更好的推動我國不動產交易健康發展的策略。

關鍵詞：不動產測繪；測繪特點；測繪技術；分析應用

在建筑工程建設和房地產交易過程中，有一項非常重要的環節，即對不動產的測繪。不動產測繪為建筑工程建設的設計施工和房地產產權交易提供了諸如不動產坐標、面積、結構、平面圖等重要的基礎數據，為買賣雙方提供相對公平、公正的交易平臺，是推動我國建筑和房地產行業發展的重要基礎。

一、不動產測繪特點

不動產是指自然屬性和法律規定中不能移動的有形資產，主要屬于不動產的是土地、建筑物、礦產、所屬權、開發權等在土地上自然或人力附著的物質，不動產具有不可移動、獨特、耐久、數量有限等特點，因此不動產測繪也具有相應的特點。

（一）不動產測繪具有權威性

不動產的測繪是在國家法律法規的規定下進行的，需要采用規定的測量儀器，根據相關文件性規定，由專業測繪人員進行儀器操作，且不動產測繪的結果需要作為該項不動產檔案由相關部門檔案室進行保存。且不動產的測量需要經過相關部門的審批，經過審批的不動產測繪結果可以作為不動產交易的依據和基礎，是我國不動產產權交易過程中的重要環節。

（二）需要專業人員實操

在工程測量工作中，不動產測繪對專業人員的實操要求不同，需要參與測繪工作的人員完全符合我國在不動產測繪方面的資質要求（圖1即為我國相關機構頒發的測繪資質證書），在不動產測繪工作進行的同時肩負起對不動產交易公平性的測量。因此，不動產測繪人員不僅需要具有較高的測繪專業水平，還要比較了解不動產產權交易方面的業務知識，即參與房地產測繪的專業人員需要更多了解房地產產權交易業務知識，參與地籍測繪的專業人員需要更多的了解地形、地質、地籍業務知識，才能更好的承擔不動產交易公平性測量的任務。

（三）測繪對象和比例尺

不動產測繪主要有兩個方向，房地產測繪和地籍測繪，其中作為地籍測繪的不動產測繪主要在野外進行，測繪數據和圖紙當中涵蓋的內容較房地產測繪更多、更廣泛，因此進行地籍測繪時必須對物質界限、經濟價值進行標注，配合GPS網對測繪比例尺進行相應的調整；房地產測繪主要為了反映房屋的基本情況、權屬界線，更多的關注房屋本身的界限、附屬設施、布局、朝向、層數、用途、各項號碼等信息，在房地產測繪領域中對測繪結果分為分幅平面圖、分宗平面圖、分戶平面圖，其中分宗平面圖是房地產產權的基本圖，比例在1：100～1：1000之間，分幅平面圖是分宗平面圖的基本資料，分戶平面圖是在分宗平面圖基礎上繪制的，在核發房地產產權證件、變更房屋產權時使用，如下圖所示：

二、不動產測繪技術

不動產測繪過程中主要應用數字測圖技術、坐標分解技術、GPS技術進行測繪作業，其中數字測圖技術在地籍測繪領域中應用更多，測量效率和質量較高，屬于充分利用網絡技術進行數據處理的技術；坐標分解技術在房地產測繪和地籍測繪中都得到應用，測繪準確率較高，但對面積的計算方面有所欠缺，對計算條件要求較高；GPS技術主要用于對測繪目標坐標、定位的準確度提升，為不動產建立三維模型，是提高我國不動產測繪水平的技術。

三、不動產測繪技術運用

（一）計算機系統運用

當代不動產測繪技術應用過程中，計算機系統的輔助作用不可忽視，用計算機代替人工進行測繪數據的采集和處理，極大的解放了人力資源，提高了不動產測繪的科學性，對不動產產權公平交易打下堅實的基礎。且運用計算機系統可以實現不動產測繪技術與計算機網絡的連接，實時修正測繪成果，對不動產測繪成果進行即時保存；還可以在投影設施的輔助下，進行對不動產測繪成果的檢驗和驗收。

（二）面積統計計算

不動產測繪的結果處理工作中，不動產面積的統計計算是不可忽視的部分，對不動產產權交易具有重要的意義，因此在進行不動產測繪的過程中，專業人員需要為不動產面積的統計計算進行相關數據的測繪和采集。在現代化不動產測繪發展過程中，成功簡化不動產測繪和不動產面積統計計算能夠有效提高不動產測繪工作效率和質量，為不動產歸屬、經濟價值提供科學的、公平的數據基礎。例如，S市Q區商業性住宅樓需要進行不動產測繪，經過專業人員的測繪結果處理可知，該處商業性住宅樓批準使用面積1125m²，實際商業性住宅樓的建筑面積只有590m²，測繪專業人員為此次不動產測繪生成了書面文字報告，對不動產坐標位置、不動產面積等信息進行闡述，并在經過對該商業性住宅樓設計因素的分析后，認為建筑面積590m²是該處不動產的建筑施工面積，不動產經濟價值和產權交易過程中的價格都應當以此面積數為基礎進行計算。

結束語：隨著現代科技的發展，我國測繪領域得到了迅猛的發展，測繪技術更多的在建筑工程設計和房地產產權交易過程中得到應用，推動不動產相關工作順利發展。想要發展測繪技術，并保障測繪技術在不動產測繪應用中的質量，應當注重對測繪技術的實施，運用合適的方法，提升不動產測繪質量。