農村宅基地及集體建設用地使用權確權登記的法律問題分析

劉鍇

摘要：農村宅基地及集體建設用地使用權登記的根本目的是確保權利人的合法權益不受侵犯，需要建立宅基地以及集體建設用地使用權登記的相關法規機制，梳理清楚使用權登記中各種不動產單元相互之間存在的關系。在不動產登記中，最關鍵的因素是對宅基地以及集體建設用地使用權進行確權登記，通過權利登記的形式進行確權登記，對于權屬不明確以及疑難地塊等問題也宜劃歸到不動產確權登記的范圍之內，農村宅基地使用權確權質量與規范在不動產登記當中起到了生命線的作用。

關鍵詞： 農村宅基地;集體建設用地; 使用權登記;法律問題

《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中明確規定了確保農宅基地用益物權，改革健全農村宅基地體系;國土資源部等五個機構于二〇一四年八月 一日聯合出臺了《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》，明確指出在國家構建與施行不動產統一登記機制的同時，積極推動農宅地及集體建設用地使用權的確權登記工作。本文就此問題進行簡要分析。

1、確權登記的立法規范

1.1 建立登記的法規機制

對于推動城鄉統籌發展來說，確權登記在農宅地和集體建設用地使用權中是其產權的根本。如果要統一登記不動產，其的立法的條件就是要把將不動產的各項權利類型進行梳理清楚，同時，還需要對不動產物權機制加以確認和構建。換句話說，就是應當建立一個內容具體、層次分明的不動產權利機制，進一步可以對各項不動產權利加以保障，尤其是沒有交叉重合的不動產用益物權。對于當前的法規機制來說，不動產權利有重合交叉的范圍主要有五點，一是土地所有權和林權之間存在重疊;二是土地承包經營權和林權、養殖權以及草原的使用權存在重疊;三是海域的使用權和養殖權之間存在重疊;四是存在有的土地權利名稱相同，可是各自法律性質和內容卻并不相同的情況;五是出現了許多用途和性質都一樣的權利，但在法律層面上的權利以及受到的限制卻存在差異[1]。

1.2 使用權登記的根本目的是保障權利人的合法權益

相對于農民來說，無論是個體還是集體，宅基地以及集體建設用地的使用權是至關重要的一項財產權利。雖然集體建設用地這種集體財產的使用權登記，在內容上存在一定的財產權性質并且在來源上存在一定的身份權性質，然而更為關鍵的意義是保障其人格的自由以及對集體經濟組織成員的尊嚴保持尊重，所以更加存在一定的人格權的性質。利用確權登記可以使農村土地權屬產生的爭執得到良好的解決，保障農民土地的合法權益，進一步使農村社會的各項秩序得以和諧穩定的發展[2]。

2、對使用權確權登記的機制進行規范

2.1 確權登記是不動產登記的核心內容

在中國，以政策的視角分析，農村宅基地使嚴禁交易買賣的，但是《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中闡述了要依法保障與確認宅基地使用權以及集體建設用地使用權，為更好的健全與改革宅基地體系機制、構建城鄉統一的建設用地市場打下充實的產權基礎。以改革的視角分析，改革宅基地機制的宗旨其實是積極推動農民住房財產權的轉讓、擔保及抵押，保障農民的合法財產權益，維護宅基地的用益物權，研究提高農民財產性收入的方式[3]。以制度的視角分析，宅基地在農村集體土地當中屬于十分重要的組成部分，農村土地屬于集體所有制，農民個人并不具備宅基地的所有權，其具備的其實是宅基地的使用權。

2.2不動產登記的重要內容及確權的規范

權屬不明的確權登記以及疑難地塊的確權登記，在不動產登記中是十分的重要內容，目前，主要集中在三個方面的問題上。一是不同類型和方式承包地的確權登記問題;二是荒丘、荒灘、荒山、荒溝等還沒有利用的土地確權登記問題;三是“城中村”內居民宅基地的確權登記問題[4]。當前，對于被登記的農地，做更深層的規范和細化明確工作是確權登記的重中之重，主要表現在五個方面。一是對土地的用途進行規范;二是對土地的出讓年限起算時點進行明確;三是對儲備土地登記加以細化;四是對相關的土地抵押登記進行規范和區分;五是構建和形成土地登記會審機制[5]。

3、 確權登記的法治保障

3.1 需要打破不動產確權登記的相關法律障礙

需要一步步的建立和施行統一的不動產登記機制，根據現行的法律問題，應當在三個方面進行解決，一是應當明確登記的主體;二是應當對不動產物權的完整性進行整合;三是應當將不動產權利證書加以統一。

3.2 依法解決不動產確權登記中出現的權屬爭議

土地權屬的爭議問題，按照權利證書辦法的時間以及糾紛爭議出現時間的類型能夠總結為三種情況：一是當事人雙方在出現糾紛爭議時，都具備有效的土地權利證書;二是產生糾紛爭議時，只有一方當事人具備土地權利證書;三是產生糾紛爭議時，當事人雙方都不具備有效的土地權利證書。通常情況下，當事人在獲取土地的權利證書時，就已經在法律層面上說明了土地的權屬問題就已明確，如果在登記發證的過程中出現了權屬糾紛或是土地爭議，這種情況下就需要延遲發放土地產權登記證，進一步通過司法程序解決。

3.3 公證造成不動產錯登的應當承擔賠償責任

公證的相關活動應當遵循真實合法性原則。當事人所提交的申請材料、申請事實和所進行的法律行為如果違背了真實合法性原則，公證部門依然對其實施公證而導致錯誤加深的，公證的工作人員和公證部門需要承擔一定的民事法律賠償責任。公證部門在賠償責任追究過程中應當具備四個要件：一是公證部門已經給當事人進行了不動產登記的公證;二是在不動產登記公證辦理過程中公證部門具有一定的過錯;三是確實對當事人的民事權益造成了損害;四是當事人受到的權益損害和公證過程之間具有一定的因果關系。

3.4 對錯誤登記的賠償方式

對于不動產登記部門的賠償，遵循的是無過錯責任推定原則。如果是因為不動產登記部門出現的登記錯誤，使他人導致損失的，就必須對其加以直接性的損失賠償。關于賠償具體方式分為三種類型，一是國家賠償;二是為不動產登記投保責任險;三是為不動產登記設立賠償基金 。

4、 結束語

農村宅基地和集體建設用地使用權登記，是為了可以更有效的確保權利人的合法權益不受侵犯，為此對于我們需要對其在立法方面的規范、體系方面的規范和法治保障方面有一個更深層的了解和認識，進而可以切實的掌握農村宅基地以及集體建設用地使用權確權登記的相關法律問題。

參考文獻：

[1]龍洪周.農村宅基地使用權和集體建設用地使用權確權相關問題初探[J].資源信息與工程，2017，32（06）：119-120.

[2]高學森.農村宅基地及集體建設用地使用權確權工作的技術方法探討[J].北京測繪，2016（06）：136-138.

[3]郭春華.農村宅基地使用權和集體建設用地使用權確權相關問題[J].低碳世界，2016（04）：96-97.

[4]王振祿，張信者.關于農村宅基地使用權和集體建設用地使用權確權的問題探討[J].農村經濟與科技，2016，27（02）：8-9.

[5]高振綱.農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記法律問題[J].低碳世界，2016（02）：192-193.