房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行政管理中存在問題及解決途徑

于斌

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)舉足輕重的地位，所以，在房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展中，不完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)的金融市場(chǎng)是一個(gè)巨大的沖擊，這也導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在諸多方面產(chǎn)生問題。一方面是社會(huì)問題，另一方面是經(jīng)濟(jì)問題，尤其管理問題的嚴(yán)重缺失，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)失衡，發(fā)展秩序紊亂，就其原因的分析，找到了完善管理和制度的通道，進(jìn)而在改革和創(chuàng)新思路上，推動(dòng)了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；行政管理；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；住房問題

文章編號(hào)：2095 - 4085（ 2018） 02 - 0070 - 02

在日常生活中，衣食住行是普通老百姓最關(guān)注的問題，其中，房地產(chǎn)業(yè)是人們安居樂業(yè)的保障，而住房是人生活的必須消費(fèi)品。作為為老百姓提供商品住宅的房地產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)長(zhǎng)鏈條的綜合性產(chǎn)業(yè)，在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三大領(lǐng)域穿越，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)看，二十一世紀(jì)開始，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)鼎盛的繁榮時(shí)期。

1 房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)舉足輕重的地位

1.1 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)作為人們的生產(chǎn)資料，也作為人們的生活資料，人們與之息息相關(guān)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各環(huán)節(jié)之間，所要經(jīng)歷的生產(chǎn)活動(dòng)和業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)，都需要場(chǎng)地和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，而這些都是房地產(chǎn)的一部分。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)周期隨著房地產(chǎn)周期的互動(dòng)性越來(lái)越強(qiáng)烈，對(duì)銀行流動(dòng)性過(guò)剩問題的解決起著重要作用，同時(shí)提升了我國(guó)就業(yè)力，尤其是保證了我國(guó)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的實(shí)現(xiàn)。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

首先，房地產(chǎn)業(yè)能有效地利用新技術(shù)開展各種業(yè)務(wù)；其次，房地產(chǎn)業(yè)可以快速提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并能擴(kuò)散性的有效帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，即具有回顧效應(yīng)、旁側(cè)效應(yīng)和前瞻效應(yīng)，所以，房地產(chǎn)業(yè)必定成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

1.3 發(fā)展房地產(chǎn)可以促進(jìn)舊城區(qū)的改造，完善城市功能

在我國(guó)，舊城區(qū)具有人口密稠、交通擁擠、住房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、環(huán)境質(zhì)量差等特點(diǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，能夠提升舊城區(qū)的功能，改觀城市面貌，營(yíng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，改善住房條件，建設(shè)文明社區(qū)。這也是全面建設(shè)小康社會(huì)的一個(gè)重要內(nèi)容。

1.4 發(fā)展房地產(chǎn)有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的穩(wěn)步發(fā)展，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也占據(jù)了重要地位，而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度前所未有，已成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要的組成部分。在房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在不斷上升的同時(shí)，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)其他各部門的發(fā)展也被帶動(dòng)，經(jīng)濟(jì)水平拉升，市場(chǎng)空前發(fā)展。

2 房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問題及解決途徑

由于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有了前所未有的高速推進(jìn)，這對(duì)我國(guó)的金融市場(chǎng)是一個(gè)巨大的沖擊，這也導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中存在的諸多問題。一方面是社會(huì)問題，另一方面是經(jīng)濟(jì)問題，尤其管理問題的嚴(yán)重缺失，也導(dǎo)致這一系列服務(wù)問題跟不上節(jié)奏，出現(xiàn)了重大偏差。

2.1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中行政管理出現(xiàn)問題及分析

（1）政府管理錯(cuò)位。正常情況下，政府代表公共利益的維護(hù)者，城市土地管理的目的，應(yīng)該是追求土地利用的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境綜合效益最大化，但在社會(huì)實(shí)踐中卻出現(xiàn)了政府憑借權(quán)力的把控，片面追求短期經(jīng)濟(jì)收益最大化。這是政府管理的錯(cuò)位，具體表現(xiàn)為設(shè)置各類園區(qū)的盲目性，土地資源造成嚴(yán)重的浪費(fèi)；出讓土地協(xié)議價(jià)低，導(dǎo)致大量的國(guó)有土地資產(chǎn)流失；農(nóng)用地被強(qiáng)行的征用，致使民情復(fù)雜、社會(huì)矛盾惡化。

（2）政府管理越位。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，政府的權(quán)力是一種服務(wù)，既是公平的維護(hù)，也是市場(chǎng)不足的彌補(bǔ)。但在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，政府行為卻是對(duì)市場(chǎng)正常運(yùn)行機(jī)制的強(qiáng)行干預(yù)，本來(lái)是利于購(gòu)房者出臺(tái)的落戶政策，反而成了幫開發(fā)商售房的越位管理。比如入為抬高房?jī)r(jià)，造成普通居民購(gòu)房難；鼓勵(lì)商品住房外銷，房地產(chǎn)業(yè)難以良性循環(huán)；維護(hù)富人利益，阻礙城市社會(huì)和諧發(fā)展。

（3）政府管理缺位。房地產(chǎn)發(fā)展存在巨大投機(jī)，而市場(chǎng)管理更是一個(gè)極易引發(fā)投機(jī)的環(huán)境，作為政府出臺(tái)的一系列政策都是對(duì)投機(jī)行為實(shí)施的各種管制。正因?yàn)檫@樣，我國(guó)許多城市的政府介于兩種缺位狀態(tài)。表現(xiàn)一是放任投機(jī)行為的存在，引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫；二是管理保障性住房建設(shè)嚴(yán)重缺位，造成低收入家庭入住難。

2.2 原因分析解決問題

2.2.1 政府管理房地產(chǎn)出問題因違反常理

（1）政府運(yùn)用行政權(quán)力掠奪農(nóng)民利益。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作為地方政府可以是經(jīng)營(yíng)城市的主體，所以他們行使的是像企業(yè)那樣經(jīng)營(yíng)城市土地，造成行政管理和經(jīng)營(yíng)服務(wù)混為一談、職權(quán)債不分，這樣導(dǎo)致了大量農(nóng)用耕地被侵吞，我國(guó)糧食安全受到威脅，進(jìn)而引發(fā)社會(huì)危機(jī)。這實(shí)際上就是政府運(yùn)用行政權(quán)力掠奪農(nóng)民利益。

（2）購(gòu)房落戶政策決不能推動(dòng)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。很多地方在購(gòu)房落戶政策出臺(tái)時(shí)，為了鼓勵(lì)外銷，以為售房能夠促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第一，房地產(chǎn)業(yè)不是城市的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，因它不是單一發(fā)展的。第二，購(gòu)房落戶的人口大多不是生產(chǎn)主力，他們只能是加劇人口與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、資源等發(fā)展的不協(xié)調(diào)。第三，城鎮(zhèn)建設(shè)和舉辦公益事業(yè)的基金，很難出于購(gòu)房落戶獲利資金。

2.2.2 政府管理房地產(chǎn)的體制不健全

我國(guó)現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理體制，在部門管理過(guò)程中存在著不明確的職能劃分以及職能的不協(xié)調(diào)，包括相應(yīng)的制約機(jī)制等問題嚴(yán)重缺乏。比如土地管理部門和地方政府、房管部門，以及土地管理部門和本部門的上下級(jí)之間都存在著管理職能交叉的協(xié)和矛盾，從而在利益和誘惑之下，借管理體制的欠缺，錯(cuò)位的、越位的和缺位的所謂管理。因此，各地情況各不相同，但就房地產(chǎn)市場(chǎng)的管轄問題，各職能部門內(nèi)部問題的扯皮和內(nèi)耗嚴(yán)重，交易成本過(guò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行受到嚴(yán)重干擾。

2.2.3 政府管理房地產(chǎn)的制度缺陷

房地產(chǎn)制度的管理，是房地產(chǎn)組織在規(guī)范和行使管理職權(quán)的一種行為。因我國(guó)城市房地產(chǎn)制度在管理上存在著比較多的缺陷，如土地收益的分配制度，如土地利用規(guī)劃制度以及農(nóng)用征地制度，還有土地供應(yīng)制度等都存在著一定的缺陷，還有各地房地產(chǎn)投機(jī)監(jiān)管制度和對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房制度的管理上，也存在較大缺陷。

2.2.4 政府管理房地產(chǎn)的價(jià)值觀扭曲

生產(chǎn)效率和社會(huì)公平從來(lái)都被作為一對(duì)矛盾體同時(shí)出現(xiàn)，那么生產(chǎn)效率是市場(chǎng)的目，社會(huì)公平就是政府必須來(lái)主持。所以，政府管理房地產(chǎn)的問題想要解決，必須從本質(zhì)問題出發(fā)去解決。所以政府管理的理論指導(dǎo)要有正確的指導(dǎo)，政府管理體制要進(jìn)行全面的改革，政府管理制度也要有徹底的完善，政府管理的價(jià)值觀導(dǎo)向得到公平的全方位體現(xiàn)。

2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中存在的問題及對(duì)策

隨著金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款政策的放寬，讓那些不堪重負(fù)的人們開始在經(jīng)濟(jì)上可以有一脈喘息的機(jī)會(huì)了。為此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中存在的問題及對(duì)策總結(jié)如下。

（1）市場(chǎng)交易中出現(xiàn)的問題。由于房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展，市場(chǎng)交易過(guò)程中，一定會(huì)出現(xiàn)一些問題，而這種問題直擊兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是資本市場(chǎng)用來(lái)直接融資，一個(gè)是信貸市場(chǎng)是用來(lái)間接融資，而一級(jí)市場(chǎng)提供融資，二級(jí)市場(chǎng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這是前提條件，但這也是給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制造問題的直接原因。因此，房產(chǎn)市場(chǎng)交易體系的完善也是解決多種市場(chǎng)的方法，故而可以改善市場(chǎng)交易環(huán)境。

（2）房地產(chǎn)事業(yè)的創(chuàng)新問題。快速發(fā)展起來(lái)的房地產(chǎn)，如果還局限于陳舊的傳統(tǒng)觀念和思維，勢(shì)必會(huì)讓國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到負(fù)面影響。因此房地產(chǎn)事業(yè)需要進(jìn)行相應(yīng)的創(chuàng)新，分割市場(chǎng)并進(jìn)行細(xì)化，從而全面發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)新性的提升房地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)項(xiàng)目空間至關(guān)重要。

（3）低收入家庭的住房問題。房產(chǎn)價(jià)格攀升不斷，對(duì)于不堪重負(fù)的低收入家庭，這種現(xiàn)象在一定程度上阻礙了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此這種對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生的不利影響亟待需要改善，同時(shí)成為了一種必須要解決的社會(huì)發(fā)展問題。故而，低收入家庭的住房問題想要得到改善，最為有效的辦法之一，在于住房公積金制度的實(shí)施，這在一定程度上可以讓面臨住房有壓力問題的低收入家庭得到較大改善。

3 結(jié)語(yǔ)

總之，我們希望房地產(chǎn)行業(yè)沿著健康、繁榮的方向發(fā)展。那么，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，就要遵循以人為本，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)效益的關(guān)系得到和諧，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，決不能忽視社會(huì)效益，二者要協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來(lái)。住宅建設(shè)在積極推進(jìn)，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的住房，切實(shí)改善居民的居住環(huán)境。其次，牢固樹立全面發(fā)展的理念，保持房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，同時(shí)要牢固樹立可持續(xù)發(fā)展的理念，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。目前，我國(guó)已進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)居民可持續(xù)支配收入也增長(zhǎng)了，并加速實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，要求住房條件的改善日益強(qiáng)烈。因此，因住房結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度也擴(kuò)大，住宅建設(shè)的快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求受到刺激，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)走向世界。

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