淺談房地產項目投資管理

趙維東

[摘要]隨著我國城鎮化進程的加快和房地產業的迅猛發展，房地產市場競爭等問題日漸突出，在這種大環境下，加強建設項目管理成為房地產開發企業所面臨的重要問題之一，也是企業生存發展的需要。項目管理水平直接影響著項目的經濟效益，也是企業綜合管理能力的重要體現。本文主要從項目決策階段和項目實施過程中的幾個重點階段的投資成本管理進行闡述。

[關鍵詞]房地產；投資控制；成本控制；風險控制管理；對策文章編號：2095 - 4085（ 2018） 01 - 0139 - 02

1 建設項目投資管理的任務和要求

建設項目投資管理就是為達到預定的投資目標而對開發建設項目的投資情況所進行的全過程動態管理過程，在項目實施過程中采取科學的管理工具和合理的管理措施，及時糾正項目進展過程中出現的偏差，有效的辨識和應對風險，切實保障項目各個階段的順利實施，從而使建設項目達到良好的經濟效益。做好投資控制，需建立一支高素質、專業化的管理團隊，還要健全組織體系和管理制度。建設項目的投資管理主要包括項目的決策階段、實施階段和投入使用階段。

2 房地產項目投資各階段的控制措施

2.1 項目決策階段的投資控制

項目決策是由決策層在調查、研究的基礎上，通過科學系統的分析，對投資項目的可行性作出的正確的判斷和決定，這是項目投資的前提條件，主要包括可行性研究、項目評估和項目決策等內容。項目決策是投資成敗的關鍵，要及時了解國家的相關政策，認真組織市場調研，對投資環境和未來的發展趨勢進行全面的分析后做出正確的市場定位，并制定的詳實的可行性研究報告，可行性研究報告應包含的項目的基本情況、市場環境形式、初步規劃設計方案、建設成本和投資效益測算和風險控制等內容。項目決策階段工作量大、內容復雜，且涉及范圍極廣，每一項工作都要做到周密細致，做到所搜集的數據準確有效，為項目的立項做出科學的依據。

2.2 選址、征地階段的投資控制

建設項目的選址是影響投資成本的一項重要環節，直接影響著項目的投資成本和項目是否能夠順利進行，需結合城市的整體規劃全面考慮地理位置、交通狀況及周邊環境等外部環境因素，以及項目用地上原有建筑物、構筑物以及地下管線的歸屬權和拆遷補償等不利因素。

2.3 設計階段的投資控制

建設項目的設計階段屬于實施階段的重要組成部分，一般劃分為初步設計和施工圖設計兩個階段，是項目實施的關鍵階段。據統計，工程設計費僅為建設成本的2%左右，但對工程造價的影響程度可達75%以上，科學合理的設計可大幅度的降低工程造價?？梢娫O計階段在項目成本控制中的重要作用，必需采取切實可行的措施以保障項目成本得到有效控制。

設計單位的綜合實力是出具良好的設計文件的重要保證，應按照法定的程序，本著公平公正的原則，并采取設計方案與經濟成本相結合的方式擇優選擇設計單位，建筑設計方案應依據設計任務書、設計規范等文件規定從設計構思超前、平面布置合理、建筑風格獨特等方面進行全面考慮。在設計階段采取合理的限額設計也是降低工程成本的有力措施，限額設計需要設計人員熟悉工程造價知識或由造價部門共同參與，以便于獎懲本控制在概算限額之內。設計完成后要認真做好個專業施工圖紙審查，確保施工圖紙的科學性和合理性，是保證工程項目順利進展的需要，避免出現因圖紙問題造成的不必要的損失。確保工程設計既要保證結構安全，又要降低工程造價，達到經濟、適用、安全的目標任務。

2.4 招投標階段的投資控制

設計、監理、材料供應及施工單位等各工程參與主體的素質直接影響著工程項目順利進行，建設單位應按照法定程序組織招投標并擇優選取，選擇綜合實力強、社會信譽好的合作單位，將會對整個項目的推進起到積極的作用，同時也有利于項目的成本控制。

（1）招投標前首先做好招標文件的編制，造價部門或委托代理機構應認真搜集、整理和分析相關資料，充分考慮影響工程造價的政治、經濟等因素，然后編制招標文件。招標文件的內容力求周密、嚴謹，并說明未明確之處的相關處理辦法。

（2）組織招投標應本著公平、公開、公正的原則，嚴格做好各方的資質審查，并根據需要做好各方資質和業績的調查，以避免資質掛靠、違法轉包、違法分包、圍標等違法行為。同時，招投標過程也不應受外來因素的影響。工程發包應注意，保溫層和防水層等容易因工序而交接產生扯皮的分項工程，不宜單獨發包，以免出現問題時難以找到具體責任方，使建設方的利益遭受。

（3）做好項目控制價，讓合理低價者中標，這是既保證工程質量又降低工程造價的重要措施，堅決避免低于成本價格的惡意競爭。

（4）按合同法和相關規定及時做好合同簽訂工作，明確各參與主體的權利、責任和義務。合同制定應做到公平、公正、內容全面，必要時組織多部門從不同角度進行會審，并應注明因各種因素造成的索賠和風險的承擔，以避免不必要的糾紛，最大限度的保護合同各方的經濟利益。

2.5 施工階段的投資控制

施工階段也是項目實施階段投資最大的組成部分，工程項目的建安成本約占到項目總投資的50%～ 55%，做好施工階段的成本控制對整個項目是至關重要的。施工階段的成本控制主要包含以下幾個方面。

（1）技術措施：組織工程圖紙會審，及時解決施工圖紙中存在的問題，避免因此造成的變更、簽證、索賠以及工期損失；對進場材料按規定進行抽檢，嚴禁使用不合格的材料；建立質量保證體系，制定質量管理制度，落實質量責任，做好工程質量監督檢查和分部分項工程驗收，及時發現工程中出現的質量問題，保證工程質量、安全的前提下保證工程進度，這是工程成本控制的保障。

（2）經濟措施：制定簽證審批制度，杜絕發生不合理的經濟簽證。制定工程款支付流程，首先由工程管理部門審核工程形象進度和質量安全目標，然后交付造價部門審核工程量，經相關領導批準后有財務部門根據合同約定支付工程款。

（3）管理措施：施工階段的項目管理是動態的管理過程，施工階段的項目管理需要多部門相互配合，及時發現項目進展過程中出現的偏差，并采取合理的措施進行糾正，積極做好項目管理的事前預防和事中控制。

3 竣工結算階段的成本控制

竣工結算必須按照法定程序和合同約定進行。工程竣工驗收后，首先由建設單位組織設計、監理、施工單位等部門進行竣工驗收，驗收合格后由施工單位按要求編制并提交竣工結算報告，竣工結算報告包含編制說明、竣工圖、結算書（附電子版）及與所有相關的經濟證明文件等，建設單位應對施工方提交的竣工結算報告組織初審，初審合格后簽發工程竣工結算通知單并進入復審程序，審查過程中應仔細審查結算資料的完整性和真實性，檢查無誤后在在工程竣工結算資料審查意見表上簽署復審意見，如發現問題及時與申報單位溝通。審查通過后復審單位工程結算通知單上簽署意見。審查過程中嚴格按照合同約定和相關結算文件執行，防止漏算、重算和誤算；工程款的支付要根據合同規定，并根據約定扣留質保金。

4 后期運行階段的費用管理

房地產項目交付使用后的售后服務和保修工作也是非常重要的，直接影響到企業的經濟效益和社會信譽，所以必須認真做好物業管理服務工作，并積極處理業主提出的質量問題。施工合同中應明確施工單位和材料供應方的保修責任，對某些容易出現問題的分項工程應適當延長其保修期限，嚴格按照合同約定控制質量保證金的管理和返還。

5 房地產投資風險控制措施

房地產投資風險伴隨項目進展的各個階段，主要包括經營風險、市場風險、財務風險等方面，需要投資者在不同階段采取相應措施充分做好風險管理。掌握國家經濟政策和發展方向，做好項目的可行性研究，項目決策應與國家的房地產政策相適應；組織專業團隊深入做好市場調研，根據需求做出市場定位；加強團隊合作，成立由多部門組成的風險管理體系，定期組織風險的專題研究，不斷提高風險預測、風險識別和風險應對能力。

6 結語

房地產開發項目投資控制管理是貫穿項目決策、實施、投入使用等全過程的動態管理過程。做好房地產項目管理控制必須建立完善的投資控制管理體系，健全各項投資管理制度，在掌握國家政策的基礎上正確做出項目決策和符合市場需求的市場定位，切實做好項目實施階段的各項工作，不斷提高企業抵御風險的能力。項目的正常運行，離不開企業各部門的精誠合作，需提高全員管理意識和主人翁的責任感，齊心協力做好項目開發過程中每個環節的控制和管理，保障項目各項投資目標的實現。

參考文獻：

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