房產項目測繪中成圖環節的檢核作用

陳勇

[摘要]房產項目測繪是指房屋權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房產管理過程中需要測繪房產分丘平面圖、分層分戶平面圖及相關的圖表數據等測繪活動，是房產專業測繪中的重要組成部分。

[關鍵詞]房產測繪；成圖；檢核；作用 文章編號：2095-4085（2018）04-0004-02

在房屋權屬管理中，以房產分丘平面圖、分層分戶平面圖及房屋面積測算數據為主要內容的測繪成果，是確定房屋權屬關系的法律依據。確認房屋的所有權，必須是經房產登記機關對房產項目測繪成果審核后，向房屋所有權人發放所有權證書、納入房屋產權管理檔案。即我們平時所說的房屋確權。房屋所有權證書是產權人擁有房屋所有權的唯一有效憑證，證書內載明的相關圖表數據及房產平面圖的正確與否，直接關系到房屋權利人的切身利益。因此，房產項目測繪作為房屋產權產籍管理的一項基礎性工作是十分重要的。在房產項目測繪的工作程序中，成圖是至關重要的一個環節，這一環節是對現場測量形成的數據的書面反映，也是房屋面積測算的直接依據，影響著測繪成果的準確性。在成圖過程中，應用計算機及其成圖軟件輸入現場測量數據，對檢核測量數據的準確性具有不可替代的作用。

1 在繪制房產分丘平面圖過程中檢核房產占用土地的合法性

《中華人民共和國城市房地產管理法》第十五條規定：“土地使用者必須按照出讓合同的約定，支付土地使用權出讓金。”房地產是一個有機的不可分割的統一體，房地產權屬登記管理實行房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權主體一致的原則。因此，房屋所有權人和該房屋占用的土地使用權人應同屬一個主體（法律、法規規定的除外）。

繪制房產分丘平面圖，首先依據土地使用權證書確定的土地使用權界限確定丘界，其次依據現場測量數據確定房屋相對位置，如果房屋超出丘界，說明該房屋超出土地使用權界限，占用了不屬于自己使用的土地。這種情況下有三種處理辦法。一是不予辦理確權手續；二是只辦理在允許使用土地范圍內的部分房屋的確權手續；三是補辦多占用土地的使用權手續后再辦理房屋確權手續。通過房產分丘平面圖成圖過程，就可以檢核出房屋所占用土地是否在其允許的使用權界限范圍內，能夠確認房產占用土地的合法性與非法性，有效地控制國有土地超出使用范圍而被無償占用，造成國家土地資源流失。

2 在繪制分層分戶平面圖過程中檢核現場測量數據的準確性

房屋建筑施工圖是進行房屋現場測量、成圖以及面積測算的基本依據。通過房產現場測量，檢查房屋實際尺寸與圖紙尺寸是否相符，發現不符的要繪制草圖并做現場測量記錄，成圖按現場測量草圖及現場測量記錄的實際數據進行。由于受各方面因素的影響，現場測量可能產生差錯，最常見的差錯是細部軸線尺寸之和與總尺寸不相等，或上部軸線尺寸與下部軸線尺寸不相等。如果實測數據存在上述差錯，成圖過程中就會出現圖形不閉合現象。就要退回外業，由測量人員認真檢查、核實現場測量數據，必要時重新進行現場測量，從而保證成圖數據的準確性。

3 在房屋建筑面積測算過程中檢核圖示尺寸的正確性

房屋建筑面積由套內建筑面積和共有建筑面積兩部分組成。由于各類房屋的結構類型、建筑式樣、使用功能等實際情況不同，尤其隨著建筑設計水平、施工技術水平的不斷提高，人們的住房需求層次以及建筑風格的多樣化，使房屋建筑面積的計算特別是共有建筑面積的分攤也越來越復雜。在成圖及房屋建筑面積計算過程中，房屋分層分戶平面圖的圖示尺寸是否正確，共有建筑面積的計算和分攤方法是否科學合理，直接影響著分戶建筑面積計算結果，關系到房屋權利各方的合法權益。因此，房產測繪成圖過程中，必須以《房產測量規范》和現場測量數據為基本依據，從客觀實際出發，合理確定各項成圖數據，做出科學、嚴謹的房屋建筑面積計算成果。現舉三個比較常見的例子。

（1）鋼筋混凝土框架結構房屋的建筑施工圖軸線尺寸大都體現為結構柱的柱中軸距離尺寸，而不是普通墻體軸線尺寸。對于這種情況，就必須以柱軸線尺寸為基礎，按實際情況外擴或內擴來確定房屋建筑面積計算尺寸。為保證共有墻體建筑面積的合理分攤，面積計算時應遵循以下原則，外墻（包括山墻）的內半墻厚度按同一樓層分戶隔墻厚度的一半計算記入共有建筑面積分攤。

（2）坡屋頂結構的房屋造型美觀，近年來在住宅工程建設中應用越來越廣泛，這種結構增加了測量、成圖和面積計算的難度?！斗慨a測量規范》規定，層高小于2.2m的房屋不計算建筑面積，在計算坡屋頂結構頂層房屋建筑面積時，只能計算層高2.2m以上部分的建筑面積。必須在房產平面圖中注明坡屋頂距地面高度在2.2m處的界線作為房屋建筑面積計算的尺寸依據，這個界線除了依據房屋坡屋頂施工祥圖注明的坡度、標高等數據計算外，還要與現場測量數據進行比對，如果發現出入較大時，應對現場測量數據進行重新復核。

（3）住宅建筑頂層設置露臺，使頂層居住環境更具人性化，受到許多用戶的青睞。按照《房產測量規范》規定，露臺設有頂蓋不計算建筑面積，但有些房屋的露臺部分有頂蓋，這部分屬于有頂蓋的不封閉結構，應當對有頂蓋部分按頂蓋水平投影面積的一半記入房屋建筑面積。成圖時應當分析現場測量數據是露臺尺寸，還是露臺頂蓋尺寸，在房產平面圖中注明頂蓋部分的水平投影界線。

（4）應用計算機進行房產測繪的成圖、計算具有高效、準確的特點，在成圖過程中只要房屋套內尺寸設定準確，分攤面積設定合理，就會計算出正確的房屋建筑面積成果。

4 結語

綜上所述，房產測繪成圖的操作人員只有在實際工作中保持科學、嚴謹、公正、公平的工作作風，才能保證測繪成果的準確性。