銀行業該如何看待長租公寓金融

吳坤嶺

長租公寓這種商業模式事實上已經存在很多年了，過去我們常用“二房東”這類的詞匯來稱謂。2018年6月份開始，由于北京房租漲價，政府認為是中介機構從中抬高房租所致，因此刮起了房地產市場的整頓風，而長租公寓這種形式，成為了這次房屋租賃市場整頓的焦點。由于長租公寓形式大量存在，令政府決策面臨著難題，業界也是爭論非常大。我根據自己多年對國內外房地產的研究和對于房地產市場經濟規律的探索，發表一下我個人的觀點。

長租公寓符合市場規律

對于銀行業來說，是否該參與長租公寓的投資，主要應該搞清楚長租公寓這種商業模式是否具有合法性和是否具有長遠的發展前景。關于長租公寓的問題，我個人旗幟鮮明地認為，符合市場規律，不存在違法性問題。

首先，房地產中介機構或投資運營機構長租業主的房產， 對房產進行管理，有利于減輕業主負擔，所謂術業有專攻，業主將可以用于出租的房屋委托給專業機構來打理，具有降低社會交易成本、提高社會效率的好處。而對于求租者來說，由于有了諸如“自如”這樣的品牌長租機構的出現，在使用房屋的過程中遇到任何問題都可以得到標準化的解決，不至于找業主扯皮。近些年，由于住戶生活條件的改善，出現了原來安置性住房，幾乎一個小區大多數房產都出租的現象，如果有長租公寓這種機構存在，甚至對于小區的物業管理都會給予巨大幫助。

次，有人提出長租公寓商業模式的存在是否會出現P2P 現象。對于這個問題，我們必須冷靜地分析一下P2P行業出問題的原因。P2P行業出問題的主要原因在于借款人違約不被納入征信系統，違約沒有成本，所以才使得大量的借款人違約，借錢不還。近兩年，P2P平臺紛紛倒閉，投資人集體維權現象出現。這種現象出現后，國家征信系統開始將P2P違約納入征信系統以后，投資人違約現象立即消失了，應該說P2P又開始了新的發展機遇。同樣道理，只要我們制度設計合理，相應法律維護市場經濟發展，那么就一定會良性發展的，而且非常具有廣闊的前景。

最后，長租公寓具有準REITs特征。大家都知道，我國目前處于發展中狀態，大量的房地產交易都是首次交易，即以購買新房為主，未來成熟的房地產一定是以二手房交易和出租交易為主，特別是持有物業將成為主要的商業形態，房地產信托投資基金等金融產品必將大行其道，廣泛發展。美國已經設立了第三金融市場，即資產證券化市場，我國近些年在發展資產證券化方面徘徊搖擺，但隨著商業性物業總量的積累，資產證券化是必然發展的一條道路。所謂REITs是資產證券化的一個主要門類，而長租公寓金融雖然不屬于房地產信托類業務，但它是依據《物權法》而衍生出來的類似于REITs的業務，可以預見，隨著房地產市場經濟的成熟和完善，長租公寓金融必然會大行其道的。

從上面分析看，我個人認為，作為銀行業特別是中小商業銀行，如果不關注長租公寓的商業形態，跟蹤研究其發展規律，設立產品，則必然失去一種機遇。

長租公寓金融產品該如何設計

長租公寓金融產品大體可以分為三種形式。第一種，經營性物業貸款。依據《物權法》，租約受到保護，針對長租公寓運營商的信用條件，在對于物業進行針對性管理的情況下，提供貸款周期為5～10年的經營性物業貸款，利率不必上浮，甚至可以下浮。第二種，基金形式。可以設置結構化基金，即運營商或其他投資人作為劣后級合伙人，而銀行作為優先級合伙人，一般說來，2∶8的結構即可以，信用條件好的甚至可以1∶9，當然信用條件稍差的也可以按照3∶7設計。如果有夾層投資者參與其中， 則更是好事兒。第三種，理財產品。銀行可以面向保險公司或高凈值人群發行理財產品。不論哪種形式，收益率都是“魔鬼”， 如果運營商的內部收益率達不到機會成本，那么這種投融資模式一定不會持續，如果內部收益率能超過融資成本，那么就可以長足發展。我們通過專業分析得知，運營商有條件實現財務成本平衡，況且，按照市場經濟規律，擇優汰劣，具有整合能力和管理能力的運營機構，不斷擴張規模，形成有影響力的品牌，就可以降低綜合管理成本，從而為融資留出空間。對于銀行來說，長租公寓由于租約收入具有規律性，現金流穩定，如果有任何異常波動，幾乎可以當日發現狀況，因此，從未來發展的角度，我認為是一個非常好的金融產品。

在技術層面上，銀行對長租公寓機構提供貸款或優先基金份額的同時也可以作為托管銀行和收支結算銀行，達到攬儲和擴大服務的效果，放大資金使用效率，借助互聯網的運營管理模式， 可以有效地管理資金和降低運營成本。

銀行應該積極地參與長租公寓業務，找出金融產品設計的最佳方案，從而為房地產市場經濟體系的完善做出應有的貢獻，同時也是為銀行自身創利尋找機遇。

安全性問題

互聯網是金融安全管理的神器

長租公寓運營機構，本身有成熟的網絡條件，銀行系統可以在設定好防火墻的前提下，介入運營機構網絡，“實地”觀察運營機構的合規性，而即時的收付都可以網絡實現。參照政府房管局對于房屋交易的管理模式，以網簽和上網為準則，這樣的話， 在法律糾紛處理上就有了非常清晰的界定，甚至會因為網簽而降低或消除糾紛的出現。

市場風險

一種好的商業模式出現后，勢必存在過度競爭或市場波動的風險，從而會有相對較弱的運營機構敗下陣來，難免威脅到投資的安全性問題。因此，我們認為在市場發展長租公寓業態的初級階段，可以先試行30%兜底的模式，而運營方應該將全部的股權質押給貸款銀行，在必要的時候可以強行并購或接管。隨著運營者信用條件的逐步升級，可以發展到20%甚至10%兜底的條件。

增加主動風控意識

《物權法》的出臺，特別是租約物權逐漸參與市場經濟運行，為銀行業投資輕資產運營創造了條件，而主動風控是彌補銀行投資管理的有效方法。我們認為，主動風控的措施有以下幾種建議：第一，與運營機構簽定合同，銀行有隨時強行干預合同執行的權力，對于合同要實行備份，防止出現套資金現象；第二， 對于支付給業主方的租約，由銀行直接賬戶撥付，而且可以要求業主在本銀行開戶；第三，租約收入必須進入銀行，可以由銀行代收。雖然這種業務不屬于股權投資范圍，但由于運營機構為輕資產運營，所以對于運營機構的股權質押和管理監督還是必要的，這也是主動風控的必要措施。

總而言之，我們認為在做好風控的前提下，雖然運營機構為輕資產運營者，仍然是可以參與的，而且可以相見，其市場前景是非常好的，這也是我們探索參與輕資產運營投資的一種嘗試。參與長租公寓的金融設計，對于探索銀行業投資輕資產運營意義非常重大，所以我建議銀行界的朋友們予以關注。

（作者系《銀行家》研究中心高級研究員）